Enchères de la Sécurité sociale espagnole : des biens peu disputés

Il existe en Espagne un troisième type d'enchère publique immobilière que la plupart des investisseurs ignorent totalement : les enchères de la Sécurité sociale. Elles sont organisées par la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, l'organisme de recouvrement de la Sécurité sociale espagnole) pour recouvrer des cotisations impayées de créateurs d'entreprise, de travailleurs indépendants (autónomos) et d'entreprises. Elles sont moins fréquentes que les enchères judiciaires ou que celles du fisc (Hacienda), mais leur rareté fait leur intérêt : la concurrence est minime.

Quand la Sécurité sociale saisit et vend des biens immobiliers

La TGSS peut saisir les biens des débiteurs en cas de cotisations de Sécurité sociale impayées (cotisations des salariés, des indépendants, charges sociales des entreprises). Si le débiteur a un bien immobilier saisi et ne règle pas la dette, la Tesorería peut le mettre en vente aux enchères publiques.

En pratique, il s'agit généralement de dettes accumulées par des commerces qui ont fermé ou par des entreprises en liquidation. Parfois, le bien est le siège de l'activité (un local, un bureau, un entrepôt), mais on trouve aussi des logements d'indépendants qui avaient donné leur bien en garantie.

Où sont publiées ces enchères

Pas sur subastas.boe.es, où paraissent les enchères judiciaires et celles du fisc : la TGSS les annonce sur le tableau d'affichage de la sede electrónica (le site officiel en ligne) de la Sécurité sociale et les regroupe sur son site, dans la rubrique « Subastas de bienes embargados » (enchères de biens saisis). Si le directeur provincial le juge opportun, elle peut aussi les annoncer dans des médias à grande diffusion ou dans des publications spécialisées.

Les conditions propres aux enchères de la Sécurité sociale

• Mise à prix : comme ailleurs, elle se calcule sur la valeur d'expertise et correspond à l'évaluation du bien, moins les charges antérieures qui subsistent. Les offres à la criée (de viva voz) doivent atteindre au moins 75 % de cette mise à prix.
• Délai de paiement : très court. La TGSS exige le paiement du solde dans les cinq jours ouvrés qui suivent l'adjudication ; à défaut, vous perdez le dépôt. Un financement préapprouvé ou des fonds propres sont indispensables.
• Information disponible : généralement plus limitée que dans les enchères judiciaires. L'avis d'enchère (edicto) peut contenir moins de détails sur l'état du bien. La nota simple du Registro (l'extrait du registre foncier) reste votre meilleure source d'information.

Pourquoi la concurrence est si faible

Tout simplement parce que très peu de gens savent qu'elles existent. Les investisseurs particuliers ne surveillent pas ce canal. Les institutionnels ne donnent pas non plus la priorité à un marché aussi petit. Résultat : vous pouvez vous retrouver seul enchérisseur et, le cas échéant, vous faire adjuger le bien à la mise à prix minimale.

Le revers : il faut surveiller de très près le site de la Sécurité sociale, car ces enchères apparaissent moins souvent et à des dates moins prévisibles. Consultez souvent sa rubrique « Subastas de bienes embargados » : elles ne sont pas sur subastas.boe.es.

Le profil type du bien

Les biens à usage non résidentiel (locaux, entrepôts, bureaux) prédominent, car ce sont généralement les biens des entreprises débitrices. Quand un logement apparaît, il s'agit normalement de la résidence d'un indépendant ou d'un petit chef d'entreprise lourdement endetté. Dans les deux cas, les évaluations sont généralement plus basses que dans les enchères judiciaires issues d'une exécution hypothécaire, ce qui rend les mises à prix encore plus intéressantes.

À lire aussi : les enchères du fisc (AEAT, l'administration fiscale espagnole), comment utiliser le portail des enchères du BOE (le Journal officiel espagnol), où sont publiées les enchères judiciaires et celles du fisc, et ce qu'il faut vérifier sur les biens saisis. Pour voir tous les biens aux enchères filtrés par Score IA, accédez au moteur de recherche de RadarPro.