Une enchère judiciaire est la façon la moins chère d'acheter un logement en Espagne, et aussi celle où le plus de gens perdent de l'argent sans comprendre pourquoi. On ne négocie avec personne, on ne visite pas le logement le samedi et il n'y a pas d'arras (le compromis avec acompte qui réserve un achat) : il y a un dossier, une consignation, vingt jours d'enchères à l'aveugle et vingt autres pour payer. Ce guide explique toute la procédure avec les règles en vigueur, qui ont changé en avril 2025 et que la plupart de ce que vous trouverez ailleurs ne reprend pas encore.
Trois chiffres ont changé : la consignation pour enchérir sur un bien est passée de 5 % à 20 % de la valeur d'enchère, le délai pour payer le prix d'adjudication est passé de 40 à 20 jours et les offres ne sont plus publiques. Qui enchérit avec l'ancien manuel arrive sans assez d'argent et sans savoir contre qui il joue.
Ce qu'est une enchère judiciaire (et ce qu'elle n'est pas)
Quand quelqu'un cesse de payer un prêt hypothécaire, une dette envers le fisc (Hacienda) ou la Sécurité sociale, ou qu'un jugement le condamne à payer et qu'il ne le fait pas, le créancier demande au tribunal de saisir et de vendre ses biens. La vente, c'est l'enchère : le tribunal publie le bien, qui veut enchérit et le plus offrant se le voit adjuger. Le vendeur n'est ni la banque ni le débiteur, c'est la procédure.
Ce n'est pas la même chose qu'un bien bancaire. Avec un bien bancaire, la banque a déjà récupéré le bien : il a un prix, il se négocie et se signe chez le notaire. Aux enchères, le logement appartient encore au débiteur, c'est votre offre qui fixe le prix et le titre est une décision d'adjudication du tribunal (decreto de adjudicación). D'où plus de décote et plus de risque.
Où elles sont publiées : le portail des enchères du BOE
Depuis 2015, toutes les enchères judiciaires et notariales, et une bonne partie des enchères administratives, se tiennent en ligne sur le Portal de Subastas de l'Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, l'organisme qui publie le BOE (le Journal officiel espagnol). Chaque enchère a une annonce avec le type de bien, la valeur d'enchère, le tribunal, les dates et, dans les documents joints, l'avis officiel (edicto) et le certificat des charges du registre foncier. Pour participer, il faut s'inscrire avec un certificat électronique ou Cl@ve (le système d'identification en ligne de l'administration espagnole) et verser la consignation par le portail lui-même.
Comment chercher, comment lire une annonce et quels documents télécharger : tout est expliqué pas à pas dans notre guide sur le portail des enchères du BOE.
Les types d'enchères que vous allez trouver
- Judiciaires sur saisie hypothécaire : la banque exécute l'hypothèque impayée. Ce sont la plupart des logements.
- Judiciaires sur exécution ordinaire : toute dette reconnue par un jugement (copropriété, fournisseur, particulier). Le bien a souvent d'autres charges qui passent avant.
- En procédure collective : biens d'entreprises ou de personnes en procédure d'insolvabilité, vendus par le liquidateur judiciaire.
- Administratives : Hacienda, la Sécurité sociale et les mairies vendent des biens saisis pour dettes fiscales. Des règles propres, mais toujours sur le BOE.
- Notariales : saisies hypothécaires extrajudiciaires devant notaire. Moins fréquentes.
Combien d'argent il vous faut : la consignation de 20 %
Pour enchérir sur un bien, il faut consigner 20 % de la valeur d'enchère, avec un minimum de 1 000 euros. La valeur d'enchère (valor de subasta) n'est pas le prix : c'est le montant fixé par le dossier (dans les saisies hypothécaires, la valeur d'expertise convenue dans l'acte) sur lequel se calculent tous les pourcentages. Un logement d'une valeur d'enchère de 150 000 euros exige 30 000 euros de consignation rien que pour participer. Le tribunal peut augmenter ou baisser ce pourcentage dans l'annonce : vérifiez-le toujours.
Si le bien ne vous est pas adjugé, la consignation revient en quelques jours. S'il vous est adjugé et que vous ne payez pas le reste dans les délais, vous la perdez. Le créancier poursuivant enchérit sans consignation ; vous, non.
Comment on enchérit depuis avril 2025 : vingt jours et à l'aveugle
L'enchère s'ouvre au moins 24 heures après l'annonce et accepte des offres pendant vingt jours calendaires, sans prolongation et même si elle se termine un week-end. L'important, c'est ce que vous ne voyez pas : les offres sont secrètes. Pendant ces vingt jours, le portail ne dit ni s'il y a des offres ni de quel montant. Chaque enchérisseur saisit le montant maximum qu'il est prêt à payer et, si deux coïncident, c'est celle déposée en premier qui gagne.
Cela change complètement la stratégie. Avant, on attendait la dernière minute pour dépasser de cent euros la meilleure offre visible. Désormais, vous devez décider à l'avance combien le logement vaut pour vous et l'offrir, en sachant qu'il n'y aura pas de seconde chance. En enchérissant, vous pouvez cocher la reserva de postura (la mise en réserve de votre offre) : vous acceptez que votre consignation reste bloquée pour être le suivant si le gagnant ne paie pas.
La règle des 70 % : quand l'adjudication est à vous
À la clôture de l'enchère, si la meilleure offre est égale ou supérieure à 70 % de la valeur d'enchère, l'adjudication est prononcée en faveur de cet enchérisseur et il ne reste plus qu'à payer. Si elle est inférieure, l'adjudication reste en suspens : le débiteur a dix jours pour présenter un tiers qui améliore l'offre, et le créancier conserve des options sur le bien. Ce n'est que si personne ne les exerce que l'adjudication est prononcée sous les 70 %.
En pratique, une offre sous les 70 % peut mettre des semaines à se régler et finir entre les mains d'un autre. Si vous enchérissez bas, comptez-y et n'engagez pas l'argent dans une autre opération en attendant.
Enchère sans enchérisseur et cession de l'adjudication
Si personne n'enchérit, le créancier peut demander que le bien lui soit adjugé pour au moins 50 % de la valeur d'enchère (ou pour ce qui lui est dû, jamais en dessous de 40 %), le débiteur peut proposer quelqu'un qui le reprenne à ces conditions et l'un comme l'autre peut demander une nouvelle enchère. Si personne ne fait rien, la saisie est levée. Les enchères sans enchérisseur sont la porte des meilleurs achats, mais pas pour celui qui a enchéri : pour celui qui rachète ensuite l'adjudication à la banque.
C'est là qu'intervient la cesión de remate (la cession de l'adjudication) : le créancier poursuivant (et les créanciers postérieurs) peuvent céder leur adjudication à un tiers avant la décision d'adjudication, dans un délai de cinq jours et par un écrit signé par les deux. Un particulier ne peut pas céder sa propre adjudication, mais il peut être le tiers à qui la banque la cède, en payant en général le prix d'adjudication plus une commission.
Payer en vingt jours : le problème du prêt
Une fois l'adjudication prononcée, vous avez vingt jours à compter de la clôture de l'enchère pour verser la différence entre la consignation et le prix. Aucune notification personnelle ne fait courir le délai : il court tout seul. Si vous ne payez pas, vous perdez la consignation et le bien peut passer à l'enchérisseur suivant qui a mis son offre en réserve.
Vingt jours, c'est moins que ce que met n'importe quelle banque pour accorder un prêt immobilier à partir de zéro. Il y a trois vraies options : payer comptant et refinancer ensuite, le logement déjà inscrit à votre nom ; arriver avec un prêt pré-accordé sur ce bien précis (peu de banques le font, et elles exigent une expertise préalable) ; ou un prêt relais, cher, pour combler le trou. Décidez laquelle est la vôtre avant de consigner, pas après avoir gagné.
Ce qu'il faut lire avant d'enchérir : charges et occupation
Le document qui décide si une enchère est une bonne affaire ou une ruine, ce n'est pas l'annonce : c'est le certificat du registre foncier sur la propriété et les charges (certificación registral de dominio y cargas) qui figure au dossier. On y voit pour quelle dette le bien est vendu et quelles charges sont inscrites avant elle. L'hypothèque exécutée est radiée avec l'adjudication ; les charges antérieures sont reprises par l'adjudicataire. Un logement à moitié prix avec une hypothèque antérieure de 90 000 euros n'est pas à moitié prix.
- Charges antérieures : hypothèques, saisies ou mentions inscrites avant la dette exécutée. Elles restent pour vous.
- Copropriété : vous répondez des charges de l'année en cours et des trois précédentes. Pour un logement en procédure depuis des années, renseignez-vous auprès de la copropriété avant d'enchérir.
- IBI (la taxe foncière locale) et appels de fonds : l'IBI impayé suit le bien.
- Occupation : le dossier indique si le bien est occupé et par qui. Si l'occupant a un titre (un bail antérieur à l'hypothèque), vous le respectez ; sinon, il faut demander l'expulsion au tribunal, et cela prend des mois. Le prix en tient compte ; votre temps, non.
- État du bien : on ne peut presque jamais visiter. Prévoyez des travaux et ne vous fiez pas à la photo de l'annonce.
Impôts et frais d'une adjudication
On paie l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l'impôt sur les mutations) comme pour tout achat dans l'ancien, sur le prix d'adjudication ; si la valeur de référence du Catastro (le cadastre espagnol) est plus élevée, le fisc peut calculer l'impôt sur celle-ci. Il n'y a ni acte notarié ni notaire, car le titre est la décision d'adjudication rendue par le tribunal, mais il y a l'inscription au registre foncier et, si le logement est occupé, les frais d'expulsion. Ajoutez tout au prix avant de fixer votre offre.
Comment les trouver sans vivre sur le BOE
Le portail publie des milliers d'enchères par mois, mélangées à des garages, des terrains agricoles et des parts indivises, et il ne dit pas ce que vaut vraiment chaque bien. Chaque jour, RadarPro rassemble les enchères de logements du BOE et de la Sécurité sociale, calcule la valeur de marché du secteur et la décote réelle sur la valeur d'enchère, et vous prévient quand il en arrive une qui correspond à ce que vous cherchez.
Questions fréquentes sur les enchères judiciaires
Combien d'argent faut-il pour enchérir lors d'une enchère judiciaire ?
Pour enchérir sur un bien, il faut consigner 20 % de la valeur d'enchère, avec un minimum de 1 000 euros (article 669 de la LEC, le code de procédure civile espagnol, depuis avril 2025). Le tribunal peut augmenter ou baisser ce pourcentage. Si le bien ne vous est pas adjugé, la consignation est restituée ; s'il vous est adjugé et que vous ne payez pas le reste, vous la perdez.
Combien de temps dure une enchère du BOE, et voit-on les offres des autres ?
Vingt jours calendaires à partir de son ouverture, sans prolongation. Depuis 2025, les offres sont secrètes : le portail n'indique ni s'il y a des offres ni leur montant. Chaque enchérisseur indique le montant maximum qu'il offre et, à montant égal, c'est l'offre déposée en premier qui gagne.
Que se passe-t-il si mon offre n'atteint pas 70 % de la valeur d'enchère ?
L'adjudication n'est pas automatique. Le débiteur a dix jours pour présenter un tiers qui améliore votre offre, et le créancier conserve des options sur le bien. Ce n'est que si personne ne les exerce que l'adjudication est prononcée en votre faveur. Au-dessus de 70 %, l'adjudication est prononcée directement.
De combien de temps est-ce que je dispose pour payer si le bien m'est adjugé ?
Vingt jours à compter de la clôture de l'enchère pour verser la différence entre la consignation et le prix d'adjudication (article 670 de la LEC). Avant avril 2025, c'était quarante. Si vous ne payez pas, vous perdez la consignation et l'adjudication peut passer à l'enchérisseur suivant qui a mis son offre en réserve (reserva de postura).
Puis-je payer une enchère avec un prêt immobilier ?
Légalement oui, mais en vingt jours aucune banque n'instruit un prêt à partir de zéro. Il faut arriver avec le financement pré-accordé avant d'enchérir, ou avec l'argent pour payer comptant et refinancer ensuite, le bien déjà inscrit à votre nom.
Qu'est-ce que la cesión de remate (cession de l'adjudication) ?
La possibilité, pour celui à qui le bien est adjugé, de céder cette adjudication à un tiers avant la décision d'adjudication. Seuls le créancier poursuivant et les créanciers postérieurs peuvent le faire, dans un délai de cinq jours et par un écrit signé par les deux. Pour un acheteur particulier, la voie est d'être ce tiers : racheter l'adjudication à la banque qui s'est fait adjuger le logement.
Est-ce que je reprends les dettes de l'ancien propriétaire ?
Pas l'hypothèque exécutée : elle est radiée avec l'adjudication. Les charges antérieures à cette hypothèque, oui : l'adjudicataire les reprend. Et vis-à-vis de la copropriété, vous répondez des charges de l'année en cours et des trois précédentes. Tout cela figure dans le certificat des charges du dossier, qu'il faut lire avant d'enchérir.
