Carence d'enchères : ce qui se passe et comment acheter ensuite

Une enchère judiciaire « reste sans enchérisseur » (on parle de carence d'enchères) lorsque personne ne dépose d'offre pendant les vingt jours d'enchères, qui, dans les procédures engagées depuis avril 2025, sont secrètes : personne ne sait avant la clôture si quelqu'un a enchéri. Qu'aucune offre ne soit déposée peut sembler une mauvaise nouvelle, mais pour certains types d'investisseurs, c'est exactement la situation qu'ils attendaient. L'enchère sans enchérisseur ouvre une fenêtre de négociation que très peu de gens connaissent, et qui peut déboucher sur les décotes les plus agressives du marché immobilier espagnol.

Ce qui se passe juridiquement quand une enchère reste sans enchérisseur

C'est l'article 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (le Code de procédure civile espagnol) qui le régit, et la Ley Orgánica 1/2025 l'a modifié pour les procédures engagées depuis le 3 avril 2025. Dans ces procédures, lorsque les vingt jours se terminent sans aucune offre :

• Le créancier ne peut plus demander que le bien lui soit adjugé : s'il le voulait, il devait enchérir.
• Le débiteur, de lui-même ou sur proposition du créancier, peut désigner une personne qui se fasse attribuer le bien pour au moins 50 % de la valeur de l'enchère, ou pour le montant nécessaire au paiement de toute la dette envers le créancier, qui ne peut jamais être inférieur à 40 % de cette valeur. Dans ce dernier cas, l'adjudication met fin à l'exécution.
• Les deux, d'un commun accord, peuvent demander une nouvelle enchère ou proposer une autre façon de payer la dette.
• Si personne ne fait rien, la saisie est levée à la demande du débiteur.

Dans les procédures engagées avant cette date, l'ancienne règle continue de s'appliquer : le créancier peut demander, dans les vingt jours qui suivent la clôture, que le bien lui soit adjugé pour 50 % de la valeur de l'enchère ou pour la totalité de ce qui lui est dû (pour la résidence principale, à 70 %, ou à 60 % si sa créance est inférieure). Vient ensuite la cesión de remate (la cession de l'adjudication à un tiers) : le créancier qui se fait adjuger le bien peut le céder à un tiers. C'est là qu'intervient l'acheteur qui n'a pas enchéri. Dans les nouvelles procédures, si personne n'enchérit, cet acheteur peut entrer en tant que personne désignée par le débiteur.

Les chiffres qui rendent intéressante une enchère sans enchérisseur

Dans une procédure engagée avant avril 2025, si l'expertise d'un local commercial est de 200 000 euros et que personne n'enchérit, la banque peut se le faire adjuger pour 100 000. Ce même actif apparaît des mois plus tard sur le portail de son servicer à 135 000 avec l'étiquette « opportunité », et la banque a déjà fait sa marge avant de le publier. Celui qui arrive comme cessionnaire, ou qui négocie avec la banque juste après l'adjudication, achète au premier palier, pas au second. Dans les procédures engagées depuis avril 2025, la banque ne peut plus se le faire attribuer ainsi ; ce qu'elle peut faire, c'est proposer au débiteur une personne qui l'achète à partir de 100 000. Et pour ces pourcentages, la loi ne distingue plus entre la résidence principale et le reste : le minimum de 50 % (ou la dette, jamais moins de 40 %) est le même.

Pourquoi les enchères sans enchérisseur sont plus fréquentes que vous ne le pensez

Une part significative des enchères publiées au BOE (le Journal officiel espagnol) se terminent sans enchérisseur. Les raisons les plus fréquentes :

• Mise à prix peu attractive : si la valeur de l'enchère reflète un prix proche de celui du marché libre, rien n'incite à assumer le risque et la complexité d'une enchère.
• Occupation non éclaircie : l'incertitude sur la possession fait fuir la plupart des acheteurs particuliers.
• Charges antérieures non purgées : s'il y a une hypothèque antérieure dont l'acheteur va hériter, le prix effectif augmente bien plus qu'il n'y paraît.
• Manque d'informations : des enchères sans photos, sans données sur l'état, dans des secteurs que l'investisseur des grandes villes ne connaît pas.
• Actifs non résidentiels : les locaux, les entrepôts et les terrains attirent beaucoup moins d'acheteurs particuliers.

La fenêtre d'opportunité : négocier directement avec le créancier poursuivant

Lorsqu'une enchère reste sans enchérisseur, une phase de négociation s'ouvre : le BOE ne la montre nulle part, mais elle existe bel et bien.

Le créancier poursuivant sait qu'il doit faire quelque chose de cet actif. S'il se le fait adjuger et l'inscrit à son bilan, cela lui occasionne des frais d'entretien, des provisions comptables et une pression réglementaire. Beaucoup préfèrent le vendre vite, même avec une décote supplémentaire sur le prix auquel il leur a été adjugé.

À ce moment-là, si vous contactez directement le service des biens adjugés de la banque (ou le servicer qui gère ce portefeuille), vous pouvez négocier un achat direct après l'adjudication à des conditions qui n'apparaissent sur aucun portail public. Ce n'est pas simple : il faut savoir qui appeler, avoir l'argent prêt et être capable de conclure vite. Mais c'est le mécanisme qu'utilisent les investisseurs professionnels pour accéder aux actifs les plus décotés du marché.

Comment repérer les enchères susceptibles de rester sans enchérisseur

Ce n'est pas une science exacte, mais certains signaux augmentent la probabilité :

• Valeur de l'enchère proche du prix du marché libre du secteur, voire supérieure
• Bien signalé comme « occupé » sans préciser s'il y a un locataire avec un bail ou s'il s'agit du débiteur saisi lui-même
• Peu de documentation : pas de photos, pas d'information complémentaire sur l'état
• Actif non résidentiel dans une enchère où dominent les acheteurs particuliers à la recherche d'un logement
• Biens qui reviennent aux enchères après une enchère restée sans enchérisseur

À lire aussi : si vous voulez profiter du moment qui suit une enchère sans enchérisseur, comprenez d'abord ce qu'est la cesión de remate et comment l'utiliser. Pour voir des enchères en cours où appliquer cette stratégie, accédez au moteur de recherche d'enchères judiciaires, avec des actifs filtrés dans toute l'Espagne.