En examinant la nota simple (l'extrait du registre foncier) d'un bien qui vous intéresse, vous découvrez une inscription de saisie (embargo) au profit de la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, l'organisme de recouvrement de la Sécurité sociale espagnole). Est-ce un problème grave ? Cela invalide-t-il l'achat ? Pouvez-vous acheter le bien et faire disparaître la saisie ? Voici l'explication pratique.
Ce qu'est une saisie de la Sécurité sociale
La TGSS peut saisir des biens immobiliers pour garantir le recouvrement de cotisations impayées de travailleurs indépendants, de cotisations patronales dues pour des salariés ou de sanctions. La saisie est inscrite au Registro de la Propiedad (le registre foncier) et prime sur les créanciers privés postérieurs, mais pas forcément sur une hypothèque inscrite avant elle.
La saisie se transmet-elle avec l'achat ?
Oui, la saisie se transmet avec le bien. Si vous achetez un bien grevé d'une saisie de la TGSS sans qu'elle soit levée dans l'acte, la Sécurité sociale peut poursuivre ce bien pour recouvrer sa créance, même si vous n'êtes pas le débiteur. C'est particulièrement important pour les biens aux enchères, dont le propriétaire d'origine peut avoir accumulé des dettes envers la Sécurité sociale pendant des années.
Comment régler la situation
Il y a deux voies : (1) le vendeur règle sa dette auprès de la TGSS avant l'acte (il obtient un certificat de dette, paie et demande la mainlevée de la saisie), ou (2) une partie du prix est retenue dans l'acte de vente pour que le notaire ou la gestoría (le cabinet chargé des formalités) l'affecte au paiement de la dette et demande la mainlevée. Aux enchères judiciaires, c'est l'inverse de ce que beaucoup croient : le tribunal ne purge que la charge exécutée et celles qui lui sont postérieures. Les charges antérieures — et une saisie de la TGSS peut en être une — restent en vigueur et sont reprises par l'adjudicataire du logement (art. 669.2 et 674 de la LEC, le Code de procédure civile espagnol) ; vérifiez donc la nota simple avant d'enchérir.
Combien peut-on devoir à la TGSS ?
Un travailleur indépendant qui n'a pas payé ses cotisations pendant 2 ou 3 ans peut accumuler des dettes de 15 000 à 30 000 € avec majorations et intérêts. Une entreprise qui n'a pas versé les cotisations de ses salariés peut accumuler bien davantage. Demandez toujours le montant exact de la dette envers la TGSS avant de faire une offre.
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