Versteigerungen der Sozialversicherung: Immobilien mit wenig Bietern

Es gibt in Spanien eine dritte Art öffentlicher Immobilienversteigerungen, die die meisten Anleger überhaupt nicht kennen: die Versteigerungen der Seguridad Social (der spanischen Sozialversicherung). Durchgeführt werden sie von der Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, der Generalkasse der spanischen Sozialversicherung), um Beitragsschulden von Gründern, Selbstständigen und Unternehmen einzutreiben. Sie sind seltener als die gerichtlichen Versteigerungen oder die des Finanzamts (Hacienda), aber so selten sie sind, so groß ist die Gelegenheit: Der Wettbewerb ist minimal.

Wann die Sozialversicherung Immobilien verwertet

Die TGSS kann Vermögen von Schuldnern pfänden, wenn Sozialversicherungsbeiträge nicht gezahlt werden (Beiträge von Arbeitnehmern, von Selbstständigen, Sozialabgaben von Unternehmen). Hat der Schuldner eine gepfändete Immobilie und begleicht er die Schuld nicht, kann die Tesorería sie öffentlich versteigern.

In der Praxis handelt es sich meist um aufgelaufene Schulden von Geschäften, die geschlossen haben, oder von Unternehmen in Liquidation. Manchmal ist die Immobilie der Sitz des Geschäfts (ein Ladenlokal, ein Büro, eine Halle), es tauchen aber auch Wohnungen von Selbstständigen auf, die ihr Eigentum als Sicherheit eingesetzt hatten.

Wo diese Versteigerungen veröffentlicht werden

Nicht auf subastas.boe.es, wo die gerichtlichen Versteigerungen und die des Finanzamts erscheinen: Die TGSS macht sie am Anschlagbrett (tablón de anuncios) der Sede electrónica, des Online-Amtsportals der Seguridad Social, bekannt und sammelt sie auf ihrer Website im Bereich „Subastas de bienes embargados“ (Versteigerungen gepfändeter Vermögenswerte). Hält der Provinzdirektor es für angebracht, kann er sie auch in Medien mit großer Reichweite oder in Fachpublikationen ankündigen.

Besondere Bedingungen der Versteigerungen der Sozialversicherung

• Ausgangswert (tipo de salida): Ähnlich wie bei den übrigen, berechnet auf Basis des Schätzwerts: Es ist die Bewertung des Objekts abzüglich der älteren Belastungen, die bestehen bleiben. Mündliche Gebote (posturas de viva voz) müssen mindestens 75 % dieses Ausgangswerts erreichen.
• Zahlungsfrist: Sehr kurz. Die TGSS verlangt, den Restpreis innerhalb der fünf Arbeitstage nach dem Zuschlag zu zahlen; sonst verlieren Sie die Sicherheitsleistung. Eine vorab bewilligte Finanzierung oder Eigenkapital ist Pflicht.
• Verfügbare Informationen: In der Regel spärlicher als bei den gerichtlichen Versteigerungen. Die Bekanntmachung (edicto) kann weniger Angaben zum Zustand der Immobilie enthalten. Die Nota Simple (der Grundbuchauszug) aus dem Registro de la Propiedad (dem spanischen Grundbuch) bleibt Ihre beste Informationsquelle.

Warum der Wettbewerb so gering ist

Im Grunde, weil nur sehr wenige wissen, dass es sie gibt. Private Anleger haben diesen Kanal nicht auf dem Radar. Institutionelle Anleger räumen einem so kleinen Markt ebenfalls keine Priorität ein. Ergebnis: Es kann passieren, dass Sie als einziger Bieter dastehen und den Zuschlag zum Mindestausgangswert erhalten.

Der Haken: Sie müssen die Website der Seguridad Social genau im Blick behalten, weil die Versteigerungen seltener und zu weniger vorhersehbaren Terminen erscheinen. Prüfen Sie oft ihren Bereich „Subastas de bienes embargados“: Auf subastas.boe.es stehen sie nicht.

Das typische Objekt

Es überwiegen Objekte ohne Wohnnutzung (Ladenlokale, Hallen, Büros), weil sie meist zum Vermögen der verschuldeten Unternehmen gehören. Taucht eine Wohnung auf, ist es normalerweise der Wohnsitz eines Selbstständigen oder Kleinunternehmers mit hohen aufgelaufenen Schulden. In beiden Fällen sind die Schätzwerte meist niedriger als bei gerichtlichen Hypothekenvollstreckungen, was die Ausgangswerte noch interessanter macht.

Lesen Sie auch: Versteigerungen des Finanzamts (AEAT, die spanische Steuerbehörde), wie Sie das Auktionsportal des BOE (des spanischen Amtsblatts) nutzen, auf dem die gerichtlichen Versteigerungen und die des Finanzamts erscheinen, und worauf Sie bei gepfändeten Wohnungen achten sollten. Um alle Versteigerungsobjekte gefiltert nach KI-Score zu sehen, öffnen Sie die Suche von RadarPro.