Aste della Previdenza sociale in Spagna: immobili con poche offerte

In Spagna esiste un terzo tipo di asta pubblica di immobili che la maggior parte degli investitori ignora del tutto: le aste della Seguridad Social (la Previdenza sociale spagnola). Le esegue la Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, la tesoreria della Previdenza sociale) per riscuotere i contributi non pagati di imprenditori, lavoratori autonomi e imprese. Sono meno frequenti di quelle giudiziarie o di quelle di Hacienda (il fisco spagnolo), ma sono tanto rare quanto interessanti: la concorrenza è minima.

Quando la Previdenza sociale procede all’esecuzione sugli immobili

La TGSS può pignorare beni dei debitori quando ci sono contributi previdenziali non pagati (contributi dei lavoratori, degli autonomi, oneri sociali delle imprese). Se il debitore ha un immobile pignorato e non salda il debito, la Tesorería può metterlo all’asta pubblica.

In pratica, questi casi sono di solito debiti accumulati da attività che hanno chiuso o da imprese in liquidazione. A volte l’immobile è la sede dell’attività (un locale, un ufficio, un capannone), ma compaiono anche abitazioni di autonomi che avevano dato la loro proprietà in garanzia.

Dove si pubblicano queste aste

Non su subastas.boe.es, dove escono quelle giudiziarie e quelle di Hacienda: la TGSS le annuncia nell’albo degli avvisi della sede elettronica della Seguridad Social e le raccoglie sul suo sito, nella sezione «Subastas de bienes embargados» (aste di beni pignorati). Se il direttore provinciale lo ritiene opportuno, può anche annunciarle su mezzi di comunicazione a grande diffusione o in pubblicazioni specializzate.

Condizioni specifiche delle aste della Previdenza sociale

• Prezzo base: come nelle altre aste, calcolato sul valore di perizia: è la valutazione del bene, meno i gravami precedenti che restano. Le offerte a viva voce devono arrivare almeno al 75% di quel prezzo base.
• Termine di pagamento: molto breve. La TGSS chiede di pagare il resto del prezzo nei cinque giorni lavorativi successivi all’aggiudicazione; altrimenti perdi la cauzione. Ti serve per forza un finanziamento già approvato o capitale proprio.
• Informazioni disponibili: in genere più scarse che nelle aste giudiziarie. L’avviso d’asta (edicto) può contenere meno dettagli sullo stato dell’immobile. La Nota Simple (la visura del registro immobiliare) resta la tua migliore fonte di informazioni.

Perché la concorrenza è così bassa

In sostanza, perché pochissime persone sanno che esistono. Gli investitori privati non hanno questo canale sul radar. Nemmeno quelli istituzionali danno priorità a un mercato così piccolo. Risultato: è possibile ritrovarsi unico offerente in un’asta, con la possibilità di aggiudicarsi l’immobile al prezzo base minimo.

Il rovescio della medaglia: bisogna seguire con molta attenzione il sito della Seguridad Social, perché compaiono meno spesso e in date meno prevedibili. Controlla spesso la sua sezione «Subastas de bienes embargados»: non sono su subastas.boe.es.

Il profilo dell’immobile tipico

Prevalgono gli immobili a uso non residenziale (locali, capannoni, uffici), perché di solito sono i beni delle imprese debitrici. Quando compare un’abitazione, di norma è la residenza di un lavoratore autonomo o di un piccolo imprenditore con debiti importanti accumulati. In entrambi i casi, le perizie di solito sono più basse che nelle aste giudiziarie per esecuzione ipotecaria, e questo rende ancora più interessanti i prezzi base.

Leggi anche: aste di Hacienda (AEAT, l’Agenzia delle entrate spagnola), come usare il portale delle aste del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola), dove si pubblicano quelle giudiziarie e quelle di Hacienda, e cosa guardare nelle case pignorate. Per vedere tutti gli immobili all’asta filtrati per Score IA, entra nel motore di ricerca di RadarPro.