Leilões da Segurança Social em Espanha: imóveis com poucas licitações

Existe um terceiro tipo de leilão público de imóveis em Espanha que a maioria dos investidores desconhece por completo: os leilões da Segurança Social. São realizados pela Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, a tesouraria da Segurança Social espanhola) para cobrar dívidas de contribuições de empreendedores, trabalhadores independentes (autónomos) e empresas. São menos frequentes do que os judiciais ou os da Hacienda (as Finanças espanholas), mas o que têm de escassos têm de oportunidade: a concorrência é mínima.

Quando é que a Segurança Social executa bens imóveis

A TGSS pode penhorar bens de devedores quando há contribuições para a Segurança Social por pagar (quotizações dos trabalhadores, contribuições dos independentes, encargos sociais das empresas). Se o devedor tiver um imóvel penhorado e não saldar a dívida, a Tesorería pode levá-lo a leilão público.

Na prática, estes casos costumam ser dívidas acumuladas de negócios que fecharam ou de empresas em liquidação. Às vezes, o imóvel é a sede do negócio (uma loja, um escritório, um armazém), mas também aparecem casas de trabalhadores independentes que tinham dado a sua propriedade como garantia.

Onde são publicados estes leilões

Não em subastas.boe.es, onde saem os judiciais e os da Hacienda: a TGSS anuncia-os no quadro de anúncios da sede eletrónica da Segurança Social e reúne-os no seu site, na secção «Subastas de bienes embargados» (leilões de bens penhorados). Se o diretor provincial o considerar conveniente, também os pode anunciar em meios de grande difusão ou em publicações especializadas.

Condições específicas dos leilões da SS

• Preço de base: semelhante ao dos restantes, calculado sobre o valor de avaliação: é a avaliação do bem, menos os ónus anteriores que se mantêm. As licitações de viva voz têm de chegar a, pelo menos, 75% desse preço de base.
• Prazo de pagamento: muito curto. A TGSS exige o pagamento do resto do preço nos cinco dias úteis seguintes à adjudicação; caso contrário, perde o depósito. Financiamento pré-aprovado ou capital próprio são obrigatórios.
• Informação disponível: geralmente mais escassa do que nos judiciais. O edital pode conter menos detalhes sobre o estado do imóvel. A Nota Simple (a certidão do registo predial) continua a ser a sua melhor fonte de informação.

Porque é que a concorrência é tão baixa

Basicamente, porque muito pouca gente sabe que existem. Os investidores particulares não têm este canal no radar. Os institucionais também não dão prioridade a um mercado tão pequeno. Resultado: é possível ser o único licitante num leilão, com a possibilidade de ficar com o imóvel pelo preço de base mínimo.

O reverso: é preciso estar muito atento ao site da Segurança Social, porque aparecem com menos frequência e em datas menos previsíveis. Consulte com frequência a sua secção «Subastas de bienes embargados»: não estão em subastas.boe.es.

Perfil do ativo típico

Predominam os ativos de uso não residencial (lojas, armazéns, escritórios), porque costumam ser os bens das empresas devedoras. Quando aparece habitação, é normalmente a residência de um trabalhador independente ou de um pequeno empresário com dívidas importantes acumuladas. Em ambos os casos, as avaliações costumam ser mais baixas do que nos leilões judiciais de execução hipotecária, o que torna os preços de base ainda mais interessantes.

Leia também: leilões da Hacienda (AEAT, a Autoridade Tributária espanhola), como usar o portal de leilões do BOE (o Diário Oficial do Estado espanhol), onde são publicados os judiciais e os da Hacienda, e o que verificar nos imóveis penhorados. Para ver todos os ativos em leilão filtrados por Score IA, aceda ao motor de pesquisa do RadarPro.