Pfändung der Sozialversicherung auf einer Wohnung: was sie bedeutet

Sie prüfen die Nota Simple (den Grundbuchauszug) einer Immobilie, die Sie interessiert, und finden einen Pfändungsvermerk zugunsten der Tesorería General de la Seguridad Social (TGSS, der Generalkasse der spanischen Sozialversicherung). Ist das ein ernstes Problem? Macht es den Kauf unwirksam? Können Sie kaufen und dafür sorgen, dass die Pfändung verschwindet? Hier kommt die praktische Erklärung.

Was eine Pfändung der Sozialversicherung ist

Die TGSS kann Immobilien pfänden, um die Bezahlung von Schulden zu sichern: Beiträge von Selbstständigen, Arbeitgeberbeiträge für Beschäftigte oder Bußgelder. Die Pfändung wird im Registro de la Propiedad (dem spanischen Grundbuch) vermerkt und hat Vorrang vor später eingetragenen privaten Gläubigern, aber nicht unbedingt vor einer früher eingetragenen Hypothek.

Geht die Pfändung mit dem Kauf über?

Ja, die Pfändung geht mit der Immobilie über. Wenn Sie eine Immobilie mit einer Pfändung der TGSS kaufen, ohne dass sie bei der Beurkundung gelöscht ist, kann die Sozialversicherung auf diese Immobilie zugreifen, um ihre Forderung einzutreiben, auch wenn Sie nicht der Schuldner sind. Das ist besonders wichtig bei Versteigerungsobjekten, bei denen der ursprüngliche Eigentümer über Jahre Schulden bei der Sozialversicherung angehäuft haben kann.

Wie man das löst

Es gibt zwei Wege: (1) Der Verkäufer begleicht die Schuld bei der TGSS vor der Beurkundung (er lässt sich eine Schuldenbescheinigung ausstellen, zahlt und beantragt die Aufhebung der Pfändung), oder (2) in der Kaufurkunde wird ein Teil des Preises einbehalten, damit der Notar bzw. die Gestoría (das Büro, das die Formalitäten erledigt) ihn zur Zahlung der Schuld verwendet und die Aufhebung beantragt. Bei einer Zwangsversteigerung ist es genau andersherum, als viele glauben: Das Gericht löscht nur die vollstreckte Belastung und die danach eingetragenen. Die älteren – und eine Pfändung der TGSS kann dazu gehören – bleiben bestehen und gehen auf den über, dem die Wohnung zugeschlagen wird (Art. 669.2 und 674 LEC, der spanischen Zivilprozessordnung). Prüfen Sie das also in der Nota Simple, bevor Sie bieten.

Wie hoch die Schuld bei der TGSS sein kann

Ein Selbstständiger, der 2-3 Jahre lang keine Beiträge gezahlt hat, kann mit Zuschlägen und Zinsen Schulden von 15.000-30.000 € anhäufen. Ein Unternehmen, das für seine Beschäftigten keine Beiträge abgeführt hat, kann noch viel mehr anhäufen. Fragen Sie immer nach dem genauen Betrag der Schuld bei der TGSS, bevor Sie ein Angebot machen.

Analysieren Sie die Belastungen vor dem Bieten: In RadarPro zeigen wir bei Versteigerungsobjekten Informationen zu den im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Lesen Sie auch den vollständigen Due-Diligence-Leitfaden.