Außergerichtliche Versteigerungen in Spanien: Notar, Finanzamt und mehr

Wenn jemand von der „Versteigerung einer Wohnung“ spricht, denkt er fast immer an das Gericht und das BOE (das spanische Amtsblatt). Doch ein Teil der Immobilien, die in Spanien versteigert werden, läuft nicht über einen Richter: Sie werden von einem Notar, der Agencia Tributaria (AEAT, der spanischen Steuerbehörde), der Seguridad Social (der Sozialversicherung), einer Gemeinde, einer spezialisierten Stelle oder vom Eigentümer selbst verkauft. Jeder Weg hat seine eigenen Regeln zu Sicherheitsleistung, Fristen und Belastungen, und wer die Regeln der Zwangsversteigerung anwendet, wo sie nicht gelten, verliert schnell seine Sicherheitsleistung. Hier der Überblick.

1. Notarielle Versteigerungen

Das ist die außergerichtliche Verwertung (venta extrajudicial) der mit der Hypothek belasteten Immobilie: Wenn die Hypothekenurkunde es vorsieht, kann die Bank die Sicherheit vor einem Notar statt vor Gericht verwerten. Die Versteigerung findet wie die gerichtlichen auf dem Portal de Subastas des BOE (dem Auktionsportal des Amtsblatts) statt, geleitet wird sie aber vom Notar, und die Regeln ergeben sich aus der Ley Hipotecaria (dem spanischen Hypothekengesetz) und ihrer Durchführungsverordnung, mit Verweisen auf die LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil, die spanische Zivilprozessordnung). In der Praxis ähneln sie einer Zwangsversteigerung sehr (Sicherheitsleistung, Zahlungsfrist, Löschung der nachrangigen Belastungen), es lohnt sich aber, die Bekanntmachung zu lesen, weil der Notar die konkreten Fristen festlegt.

2. Versteigerungen des Finanzamts (AEAT)

Die Agencia Tributaria pfändet und versteigert Immobilien von Steuerschuldnern nach dem Reglamento General de Recaudación (der allgemeinen Verordnung über die Steuererhebung), nicht nach der LEC. Sie werden ebenfalls auf dem Portal des BOE veröffentlicht, aber mit eigenen Bedingungen: Die Sicherheitsleistung beträgt weiterhin 5 % des Ausgangswerts (tipo), die Zahlungsfristen legt die Bekanntmachung fest, und bleibt die Versteigerung ohne Gebot, kann eine Direktvergabe (adjudicación directa) folgen. Weniger Konkurrenz als bei den Zwangsversteigerungen und ein etwas berechenbareres Verfahren. Mehr dazu unter Versteigerungen des Finanzamts.

3. Versteigerungen der Sozialversicherung

Die Tesorería General de la Seguridad Social (die Kasse der spanischen Sozialversicherung) macht dasselbe mit den Schulden von Selbstständigen und Unternehmen, nach ihrer eigenen Erhebungsverordnung. Es kommen weniger Immobilien unter den Hammer, meist Ladenlokale, Hallen und Wohnungen gewerblicher Schuldner. Wie sie funktionieren, lesen Sie unter Versteigerungen der Sozialversicherung.

4. Versteigerungen von Gemeinden und Provinzverwaltungen

Schulden aus der IBI (der kommunalen Grundsteuer), der Plusvalía (der kommunalen Wertzuwachssteuer) oder aus Gebühren können in einer kommunalen Versteigerung enden, die die Erhebungsstelle der Gemeinde oder der Diputación (der Provinzverwaltung) durchführt. Sie werden auf deren elektronischen Amtsportalen und manchmal im BOE bekannt gemacht. Es sind wenige, kaum jemand beachtet sie, und deshalb gibt es manchmal nur sehr wenige Gebote.

5. Spezialisierte Stellen

Das Gericht kann den Verkauf eines gepfändeten Objekts einer spezialisierten Stelle übertragen, statt es selbst zu versteigern. Am aktivsten ist das Portal de Subastas de los Procuradores (das Versteigerungsportal der Procuradores, der Prozessvertreter vor Gericht). Die Konditionen stehen in den Verkaufsbedingungen (pliego) des jeweiligen Verkaufs, und meist gibt es mehr Informationen und Besichtigungen. Wir erklären es unter Versteigerungen der Procuradores.

6. Freiwillige Versteigerungen

Ein Eigentümer beschließt, per Versteigerung zu verkaufen: Erbschaften mit mehreren Erben, Unternehmen, die Vermögenswerte liquidieren, Insolvenzverwalter (administradores concursales), sogar Privatpersonen. Es gibt weder Schulden noch Gericht: Es ist ein normaler Kauf, bei dem der Preis über Gebote zustande kommt, mit Verkaufsbedingungen, die Sicherheitsleistung, Frist und Konditionen nennen. Die Belastungen werden durch den Zuschlag nicht gelöscht, maßgeblich ist also die Nota Simple (der Grundbuchauszug).

7. Verkäufe im Insolvenzverfahren

In einem Insolvenzverfahren (concurso de acreedores) verkauft der Insolvenzverwalter die Immobilien des insolventen Unternehmens oder der insolventen Privatperson, per Versteigerung oder per Direktverkauf mit Genehmigung des Gerichts. Meist sind es Pakete, Hallen, Grundstücke und halbfertige Bauprojekte, zu Liquidationspreisen und mit Fristen, die der Liquidationsplan vorgibt.

Was die einzelnen Arten unterscheidet

• Sicherheitsleistung: 20 % des Versteigerungswerts bei Zwangsversteigerungen (seit April 2025); 5 % des Ausgangswerts beim Finanzamt; bei den übrigen, was die Verkaufsbedingungen sagen.
• Zahlungsfrist: 20 Tage ab Abschluss der Versteigerung bei Zwangsversteigerungen; bei den anderen, was die Bekanntmachung festlegt.
• Belastungen: Bei gerichtlichen und notariellen Versteigerungen werden die Belastungen, die nach der vollstreckten eingetragen wurden, gelöscht, und die früheren übernimmt der Ersteher; bei freiwilligen Versteigerungen und Insolvenzverkäufen gilt, was Nota Simple und Verkaufsbedingungen sagen.
• Steuern: In den meisten Fällen die ITP (die Grunderwerbsteuer); IVA (die Mehrwertsteuer) plus AJD (die Stempelsteuer), wenn ein Unternehmen eine neue Immobilie verkauft oder auf die Steuerbefreiung verzichtet. Fragen Sie vor dem Bieten nach, denn das verändert die Kosten um bis zu zehn Prozentpunkte.
• Besichtigungen: Bei gerichtlichen und behördlichen Versteigerungen fast nie; bei freiwilligen und bei denen spezialisierter Stellen häufig.

Zum Weiterlesen: Die vollständigen Regeln der Zwangsversteigerung, an denen sich alle anderen messen lassen, finden Sie unter Zwangsversteigerungen. Bei RadarPro kommen jeden Tag die Versteigerungen des BOE und der Sozialversicherung mit ihrem Marktwert und ihrem Abschlag hinzu.