Eine Zwangsversteigerung ist der günstigste Weg, in Spanien eine Wohnung zu kaufen, und zugleich der, bei dem die meisten Leute Geld verlieren, ohne zu verstehen, warum. Man verhandelt mit niemandem, besichtigt die Wohnung nicht am Samstag, und es gibt keine Arras (den Vorvertrag mit Anzahlung, der einen Kauf reserviert): Es gibt eine Gerichtsakte, eine Sicherheitsleistung, zwanzig Tage verdecktes Bieten und weitere zwanzig zum Zahlen. Dieser Leitfaden erklärt den gesamten Ablauf nach den geltenden Regeln, die sich im April 2025 geändert haben und die das meiste, was Sie anderswo finden, noch nicht berücksichtigt.
Drei Zahlen haben sich geändert: Die Sicherheitsleistung, um auf eine Immobilie zu bieten, stieg von 5 % auf 20 % des Versteigerungswerts, die Frist zur Zahlung des Zuschlagspreises sank von 40 auf 20 Tage, und die Gebote sind nicht mehr öffentlich. Wer nach dem alten Handbuch bietet, kommt ohne genug Geld und ohne zu wissen, gegen wen er antritt.
Was eine Zwangsversteigerung ist (und was nicht)
Wenn jemand eine Hypothek oder eine Schuld beim Finanzamt (Hacienda) oder bei der Sozialversicherung nicht mehr zahlt oder ein Urteil ihn zur Zahlung verpflichtet und er nicht zahlt, beantragt der Gläubiger beim Gericht, seine Vermögenswerte zu pfänden und zu verkaufen. Der Verkauf ist die Versteigerung: Das Gericht veröffentlicht die Immobilie, wer will, bietet, und der Meistbietende erhält den Zuschlag. Verkäufer ist weder die Bank noch der Schuldner, sondern das Verfahren.
Das ist nicht dasselbe wie eine Bankimmobilie. Bei einer Bankimmobilie hat die Bank die Immobilie bereits übernommen: Sie hat einen Preis, es wird verhandelt und beim Notar unterschrieben. Bei einer Versteigerung gehört die Wohnung noch dem Schuldner, den Preis bestimmt Ihr Gebot, und Ihr Eigentumstitel ist ein gerichtlicher Zuschlagsbeschluss (decreto de adjudicación). Deshalb gibt es mehr Abschlag und mehr Risiko.
Wo sie veröffentlicht werden: das Versteigerungsportal des BOE
Seit 2015 finden alle gerichtlichen und notariellen Versteigerungen und ein guter Teil der behördlichen online statt, auf dem Portal de Subastas der Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, der Behörde, die das BOE (das spanische Amtsblatt) herausgibt. Jede Versteigerung hat eine Anzeige mit der Art des Objekts, dem Versteigerungswert, dem Gericht, den Terminen und, in den angehängten Dokumenten, der amtlichen Bekanntmachung (edicto) und der Grundbuchbescheinigung über die Belastungen. Um teilzunehmen, müssen Sie sich mit einem digitalen Zertifikat oder Cl@ve (dem Online-Identifizierungssystem der spanischen Verwaltung) registrieren und die Sicherheitsleistung über das Portal selbst hinterlegen.
Wie man sucht, wie man eine Anzeige liest und welche Dokumente man herunterlädt, erklärt Schritt für Schritt unser Leitfaden zum Versteigerungsportal des BOE.
Welche Arten von Versteigerungen Sie finden werden
- Gerichtliche Versteigerungen aus Hypothekenvollstreckung: Die Bank vollstreckt die nicht bezahlte Hypothek. Das ist die Mehrheit der Wohnungen.
- Gerichtliche Versteigerungen aus gewöhnlicher Vollstreckung: jede durch Urteil festgestellte Schuld (bei der Eigentümergemeinschaft, einem Lieferanten, einer Privatperson). Die Immobilie hat meist weitere Belastungen, die vorgehen.
- Insolvenzversteigerungen: Vermögen von Unternehmen oder Personen im Insolvenzverfahren, verkauft vom Insolvenzverwalter.
- Behördliche Versteigerungen: Hacienda, die Sozialversicherung und die Gemeinden verkaufen Vermögen, das wegen Steuerschulden gepfändet wurde. Eigene Regeln, aber ebenfalls im BOE.
- Notarielle Versteigerungen: außergerichtliche Hypothekenvollstreckungen vor dem Notar. Seltener.
Wie viel Geld Sie brauchen: die Sicherheitsleistung von 20 %
Um auf eine Immobilie zu bieten, müssen Sie 20 % des Versteigerungswerts hinterlegen, mindestens 1.000 Euro. Der Versteigerungswert (valor de subasta) ist nicht der Preis: Er ist der Betrag, den die Akte festlegt (bei Hypothekenvollstreckungen der in der Urkunde vereinbarte Schätzwert) und auf den sich alle Prozentsätze beziehen. Eine Wohnung mit einem Versteigerungswert von 150.000 Euro erfordert 30.000 Euro Sicherheitsleistung, nur um teilzunehmen. Das Gericht kann diesen Prozentsatz in der Anzeige erhöhen oder senken; prüfen Sie ihn immer.
Erhalten Sie keinen Zuschlag, bekommen Sie die Sicherheitsleistung in wenigen Tagen zurück. Erhalten Sie ihn und zahlen den Rest nicht fristgerecht, verlieren Sie sie. Der vollstreckende Gläubiger bietet ohne Sicherheitsleistung; Sie nicht.
Wie seit April 2025 geboten wird: zwanzig Tage und blind
Die Versteigerung beginnt frühestens 24 Stunden nach der Anzeige und nimmt zwanzig Kalendertage lang Gebote an, ohne Verlängerung und auch dann, wenn sie an einem Wochenende endet. Wichtig ist, was Sie nicht sehen: Die Gebote sind verdeckt. In diesen zwanzig Tagen zeigt das Portal weder an, ob es Gebote gibt, noch in welcher Höhe. Jeder Bieter gibt den Höchstbetrag ein, den er zu zahlen bereit ist, und wenn zwei gleich sind, gewinnt das früher abgegebene Gebot.
Das ändert die Strategie vollständig. Früher wartete man bis zur letzten Minute, um das beste sichtbare Gebot um hundert Euro zu überbieten. Heute müssen Sie vorher entscheiden, wie viel Ihnen die Wohnung wert ist, und das bieten, im Wissen, dass es keine zweite Chance gibt. Beim Bieten können Sie die reserva de postura wählen (Ihr Gebot in Reserve halten): Sie stimmen zu, dass Ihre Sicherheitsleistung einbehalten wird, damit Sie nachrücken, wenn der Gewinner nicht zahlt.
Die 70-%-Regel: wann der Zuschlag Ihnen gehört
Wenn bei Schluss der Versteigerung das beste Gebot mindestens 70 % des Versteigerungswerts erreicht, wird diesem Bieter der Zuschlag erteilt, und es bleibt nur noch zu zahlen. Liegt es darunter, ist der Zuschlag offen: Der Schuldner hat zehn Tage, um einen Dritten zu benennen, der das Angebot verbessert, und der Gläubiger behält Rechte an der Immobilie. Nur wenn niemand sie ausübt, wird der Zuschlag unter 70 % erteilt.
In der Praxis kann es Wochen dauern, bis über ein Gebot unter 70 % entschieden ist, und am Ende kann die Wohnung an jemand anderen gehen. Wenn Sie niedrig bieten, rechnen Sie damit und binden Sie das Geld in der Zwischenzeit nicht in einem anderen Geschäft.
Versteigerung ohne Gebote und Abtretung des Zuschlags
Bietet niemand, kann der Gläubiger beantragen, dass ihm die Immobilie für mindestens 50 % des Versteigerungswerts zugeschlagen wird (oder für den geschuldeten Betrag, nie unter 40 %), der Schuldner kann jemanden vorschlagen, der sie zu diesen Bedingungen übernimmt, und beide können eine neue Versteigerung beantragen. Tut niemand etwas, wird die Pfändung aufgehoben. Versteigerungen ohne Gebote sind das Tor zu den besten Käufen, aber nicht für den, der geboten hat, sondern für den, der danach der Bank den Zuschlag abkauft.
Hier kommt die cesión de remate ins Spiel (die Abtretung des Zuschlags): Der vollstreckende Gläubiger (und nachrangige Gläubiger) können ihren Zuschlag vor dem Zuschlagsbeschluss an einen Dritten abtreten, innerhalb von fünf Tagen und schriftlich, von beiden unterschrieben. Eine Privatperson kann ihren eigenen Zuschlag nicht abtreten, aber der Dritte sein, an den die Bank ihn abtritt, meist gegen den Zuschlagspreis plus eine Provision.
In zwanzig Tagen zahlen: das Problem mit der Hypothek
Ist der Zuschlag erteilt, haben Sie zwanzig Tage ab Schluss der Versteigerung, um die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Preis einzuzahlen. Es gibt keine persönliche Zustellung, mit der die Frist beginnt: Sie läuft von selbst. Zahlen Sie nicht, verlieren Sie die Sicherheitsleistung, und die Immobilie kann an den nächsten Bieter gehen, der sein Gebot in Reserve gehalten hat.
Zwanzig Tage sind weniger, als jede Bank braucht, um eine Hypothek von Grund auf zu genehmigen. Realistisch gibt es drei Möglichkeiten: aus Eigenmitteln zahlen und danach refinanzieren, wenn die Wohnung bereits auf Ihren Namen eingetragen ist; mit einer für genau diese Immobilie vorab genehmigten Hypothek kommen (nur wenige Banken machen das, und sie verlangen ein vorheriges Wertgutachten); oder ein teurer Überbrückungskredit, um die Lücke zu schließen. Entscheiden Sie, welche davon Ihre ist, bevor Sie die Sicherheitsleistung hinterlegen, nicht nachdem Sie gewonnen haben.
Was Sie vor dem Bieten lesen müssen: Belastungen und Besetzung
Das Dokument, das entscheidet, ob eine Versteigerung ein gutes Geschäft oder ein Ruin ist, ist nicht die Anzeige, sondern die Grundbuchbescheinigung über Eigentum und Belastungen (certificación registral de dominio y cargas) in der Akte. Dort steht, wegen welcher Schuld versteigert wird und welche Belastungen vorher eingetragen sind. Die vollstreckte Hypothek wird mit dem Zuschlag gelöscht; die vorrangigen Belastungen übernimmt der Ersteher. Eine Wohnung zum halben Preis mit einer vorrangigen Hypothek von 90.000 Euro ist nicht zum halben Preis.
- Vorrangige Belastungen: Hypotheken, Pfändungen oder Vermerke, die vor der vollstreckten Schuld eingetragen wurden. Sie bleiben bei Ihnen.
- Eigentümergemeinschaft: Sie haften für das Hausgeld des laufenden Jahres und der drei Vorjahre. Bei Wohnungen, die seit Jahren in der Vollstreckung sind, fragen Sie vor dem Bieten bei der Eigentümergemeinschaft nach.
- IBI (die kommunale Grundsteuer) und Sonderumlagen: Offene IBI haftet an der Immobilie.
- Besetzung: Die Akte gibt an, ob die Immobilie bewohnt ist und von wem. Hat der Bewohner einen Rechtstitel (einen Mietvertrag, der älter ist als die Hypothek), müssen Sie ihn respektieren; wenn nicht, müssen Sie beim Gericht die Räumung beantragen, und das dauert Monate. Der Preis berücksichtigt das; Ihre Zeit nicht.
- Baulicher Zustand: Besichtigen ist fast nie möglich. Kalkulieren Sie eine Renovierung ein und verlassen Sie sich nicht auf das Foto der Anzeige.
Steuern und Kosten eines Zuschlags
Sie zahlen die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) wie bei jedem Kauf aus zweiter Hand, auf den Zuschlagspreis; ist der Referenzwert des Catastro (des spanischen Steuerkatasters) höher, kann das Finanzamt die Steuer auf dieser Grundlage festsetzen. Es gibt keine notarielle Urkunde und keinen Notar, weil der Titel der Zuschlagsbeschluss des Gerichts ist, wohl aber die Eintragung im Grundbuch und, wenn die Wohnung besetzt ist, die Kosten der Räumung. Rechnen Sie alles zum Preis hinzu, bevor Sie Ihr Gebot festlegen.
Wie Sie sie finden, ohne im BOE zu leben
Das Portal veröffentlicht Tausende Versteigerungen im Monat, vermischt mit Garagen, landwirtschaftlichen Grundstücken und Miteigentumsanteilen, und sagt nicht, was jede Immobilie wirklich wert ist. RadarPro sammelt jeden Tag die Wohnungsversteigerungen des BOE und der Sozialversicherung, berechnet den Marktwert der Gegend und den echten Abschlag gegenüber dem Versteigerungswert und benachrichtigt Sie, wenn eine hereinkommt, die zu Ihrer Suche passt.
Häufige Fragen zu Zwangsversteigerungen
Wie viel Geld braucht man, um bei einer Zwangsversteigerung zu bieten?
Um auf eine Immobilie zu bieten, müssen Sie 20 % des Versteigerungswerts hinterlegen, mindestens 1.000 Euro (Artikel 669 der LEC, der spanischen Zivilprozessordnung, seit April 2025). Das Gericht kann diesen Prozentsatz erhöhen oder senken. Erhalten Sie keinen Zuschlag, wird die Sicherheitsleistung zurückgezahlt; erhalten Sie ihn und zahlen den Rest nicht, verlieren Sie sie.
Wie lange dauert eine Versteigerung im BOE, und sieht man die Gebote der anderen?
Zwanzig Kalendertage ab ihrem Beginn, ohne Verlängerung. Seit 2025 sind die Gebote verdeckt: Das Portal zeigt weder an, ob es Gebote gibt, noch in welcher Höhe. Jeder Bieter gibt den Höchstbetrag an, den er bietet, und bei gleichem Betrag gewinnt das früher abgegebene Gebot.
Was passiert, wenn mein Gebot keine 70 % des Versteigerungswerts erreicht?
Der Zuschlag erfolgt nicht automatisch. Der Schuldner hat zehn Tage, um einen Dritten zu benennen, der Ihr Angebot verbessert, und der Gläubiger behält Rechte an der Immobilie. Nur wenn niemand sie ausübt, wird Ihnen der Zuschlag erteilt. Ab 70 % wird der Zuschlag direkt erteilt.
Wie viel Zeit habe ich zum Zahlen, wenn ich den Zuschlag erhalte?
Zwanzig Tage ab Schluss der Versteigerung, um die Differenz zwischen Sicherheitsleistung und Zuschlagspreis einzuzahlen (Artikel 670 der LEC). Vor April 2025 waren es vierzig. Zahlen Sie nicht, verlieren Sie die Sicherheitsleistung, und der Zuschlag kann an den nächsten Bieter gehen, der sein Gebot in Reserve gehalten hat (reserva de postura).
Kann ich eine Versteigerung mit einer Hypothek bezahlen?
Rechtlich ja, aber in zwanzig Tagen bearbeitet keine Bank eine Hypothek von Grund auf. Sie müssen mit einer vorab genehmigten Finanzierung kommen, bevor Sie bieten, oder mit dem Geld, um aus Eigenmitteln zu zahlen und danach zu refinanzieren, wenn die Immobilie bereits auf Ihren Namen eingetragen ist.
Was ist die cesión de remate (Abtretung des Zuschlags)?
Die Möglichkeit, dass derjenige, dem die Immobilie zugeschlagen wird, diesen Zuschlag vor dem Zuschlagsbeschluss an einen Dritten abtritt. Das können nur der vollstreckende Gläubiger und nachrangige Gläubiger, innerhalb von fünf Tagen und schriftlich, von beiden unterschrieben. Für einen privaten Käufer besteht der Weg darin, dieser Dritte zu sein: der Bank, der die Wohnung zugeschlagen wurde, den Zuschlag abzukaufen.
Übernehme ich die Schulden des früheren Eigentümers?
Die vollstreckte Hypothek nicht: Sie wird mit dem Zuschlag gelöscht. Die Belastungen, die vor dieser Hypothek eingetragen wurden, schon: Der Ersteher übernimmt sie. Und gegenüber der Eigentümergemeinschaft haften Sie für das Hausgeld des laufenden Jahres und der drei Vorjahre. All das steht in der Belastungsbescheinigung der Akte, und man muss sie vor dem Bieten lesen.
