Subastas no judiciales: notariales, de Hacienda y más

Cuando alguien dice "subasta de un piso" casi siempre piensa en el juzgado y el BOE. Pero una parte de los inmuebles que se subastan en España no pasan por un juez: los vende un notario, la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, un ayuntamiento, una entidad especializada o el propio dueño. Cada vía tiene sus reglas de depósito, plazos y cargas, y aplicar las de la subasta judicial donde no tocan es una forma rápida de perder el depósito. Este es el mapa.

1. Subastas notariales

Son la venta extrajudicial de la finca hipotecada: si la escritura de la hipoteca lo previó, el banco puede ejecutar la garantía ante notario en vez de en el juzgado. La subasta se celebra en el Portal de Subastas del BOE igual que las judiciales, pero quien la dirige es el notario y las reglas salen de la Ley Hipotecaria y su reglamento, con remisiones a la LEC. En la práctica se parecen mucho a una judicial (depósito, plazo de pago, cancelación de cargas posteriores), pero conviene leer el anuncio porque los plazos concretos los marca el notario.

2. Subastas de Hacienda (AEAT)

La Agencia Tributaria embarga y subasta inmuebles de deudores fiscales según el Reglamento General de Recaudación, no según la LEC. Se publican también en el portal del BOE, pero con sus propias condiciones: el depósito sigue siendo el 5 % del tipo, los plazos de pago los fija el anuncio y, si la subasta queda desierta, puede abrirse una adjudicación directa. Menos competencia que en las judiciales y un procedimiento algo más previsible. Detalle en subastas de Hacienda.

3. Subastas de la Seguridad Social

La Tesorería General de la Seguridad Social hace lo mismo con las deudas de autónomos y empresas, con su reglamento de recaudación. Salen menos inmuebles y suelen ser locales, naves y viviendas de deudores empresariales. Cómo funcionan, en subastas de la Seguridad Social.

4. Subastas de ayuntamientos y diputaciones

Deudas de IBI, plusvalía o tasas pueden acabar en subasta municipal, gestionada por el organismo de recaudación del ayuntamiento o de la diputación. Se anuncian en sus sedes electrónicas y a veces en el BOE. Son pocas y poco vistas, y por eso a veces salen con muy poca puja.

5. Entidades especializadas

El juzgado puede encargar la venta de un bien embargado a una entidad especializada en vez de subastarlo él. La más activa es el Portal de Subastas de los Procuradores. Las condiciones las fija el pliego de cada venta y suele haber más información y visitas. Lo explicamos en subastas de procuradores.

6. Subastas voluntarias

Un propietario decide vender por subasta: herencias con varios herederos, empresas que liquidan activos, administradores concursales, incluso particulares. No hay deuda ni juzgado: es una compraventa normal en la que el precio se fija por pujas, con un pliego que dice el depósito, el plazo y las condiciones. Las cargas no se cancelan por el remate, así que la nota simple manda.

7. Ventas concursales

En un concurso de acreedores, el administrador concursal vende los inmuebles de la empresa o del particular concursado, por subasta o por venta directa autorizada por el juzgado. Suelen ser lotes, naves, suelo y promociones a medias, con precios de liquidación y plazos marcados por el plan.

Lo que cambia entre unas y otras

• Depósito: 20 % del valor de subasta en las judiciales (desde abril de 2025); 5 % del tipo en Hacienda; lo que diga el pliego en el resto.
• Plazo de pago: 20 días desde el cierre en las judiciales; lo que fije el anuncio en las demás.
• Cargas: en judiciales y notariales, las posteriores a la ejecutada se cancelan y las anteriores las asume el adjudicatario; en voluntarias y concursales, lo que diga la nota simple y el pliego.
• Impuestos: ITP en la mayoría; IVA más AJD cuando vende una empresa un inmueble nuevo o renuncia a la exención. Pregúntalo antes de pujar, porque cambia el coste hasta en diez puntos.
• Visitas: casi nunca en judiciales y administrativas; con frecuencia en voluntarias y de entidades especializadas.

---

Para seguir: las reglas completas de la subasta judicial, que son la referencia con la que comparar todas las demás, en subastas judiciales. En RadarPro entran cada día las subastas del BOE y de la Seguridad Social con su valor de mercado y su descuento.