Aste non giudiziarie in Spagna: notarili, del fisco e non solo

Quando qualcuno dice «asta di un appartamento», quasi sempre pensa al tribunale e al BOE (il Boletín Oficial del Estado, la Gazzetta Ufficiale spagnola). Ma una parte degli immobili che vanno all’asta in Spagna non passa da un giudice: li vende un notaio, l’Agencia Tributaria (l’Agenzia delle entrate spagnola), la Seguridad Social (la Previdenza sociale), un comune, un ente specializzato o il proprietario stesso. Ogni via ha le sue regole su cauzione, termini e gravami, e applicare quelle dell’asta giudiziaria dove non valgono è un modo rapido per perdere la cauzione. Ecco la mappa.

1. Aste notarili

Sono la vendita extragiudiziale dell’immobile ipotecato (venta extrajudicial): se l’atto di mutuo lo prevedeva, la banca può escutere la garanzia davanti a un notaio invece che in tribunale. L’asta si svolge sul Portal de Subastas del BOE come quelle giudiziarie, ma a dirigerla è il notaio e le regole vengono dalla Ley Hipotecaria (la legge ipotecaria spagnola) e dal suo regolamento, con rinvii alla LEC (la Ley de Enjuiciamiento Civil, il codice di procedura civile spagnolo). In pratica somigliano molto a un’asta giudiziaria (cauzione, termine di pagamento, cancellazione dei gravami successivi), ma conviene leggere l’avviso, perché i termini concreti li fissa il notaio.

2. Aste del fisco (AEAT)

L’Agencia Tributaria (AEAT) pignora e mette all’asta immobili di debitori fiscali secondo il Reglamento General de Recaudación (il regolamento generale sulla riscossione), non secondo la LEC. Anche queste si pubblicano sul portale del BOE, ma con condizioni proprie: la cauzione resta il 5% del tipo (il prezzo base d’asta), i termini di pagamento li fissa l’avviso e, se l’asta va deserta, si può aprire un’aggiudicazione diretta. Meno concorrenza che in quelle giudiziarie e una procedura un po’ più prevedibile. Più dettagli in aste del fisco.

3. Aste della Previdenza sociale

La Tesorería General de la Seguridad Social (l’ente che riscuote i contributi della Previdenza sociale spagnola) fa lo stesso con i debiti di lavoratori autonomi e imprese, con il suo regolamento di riscossione. Vanno all’asta meno immobili e di solito sono locali commerciali, capannoni e abitazioni di debitori con un’attività d’impresa. Come funzionano, in aste della Previdenza sociale.

4. Aste dei comuni e delle province

I debiti di IBI (l’imposta comunale sugli immobili), plusvalía (l’imposta comunale sull’aumento di valore dei terreni) o tasse possono finire in un’asta comunale, gestita dall’ente di riscossione del comune o della diputación (l’ente provinciale). Si annunciano sui loro siti ufficiali e a volte sul BOE. Sono poche e poco seguite, e per questo a volte ricevono pochissime offerte.

5. Enti specializzati

Il tribunale può affidare la vendita di un bene pignorato a un ente specializzato invece di metterlo all’asta lui stesso. Il più attivo è il Portal de Subastas de los Procuradores (il portale d’aste dei procuradores, i rappresentanti processuali delle parti davanti al tribunale). Le condizioni le fissa il capitolato di ogni vendita (pliego de condiciones) e di solito ci sono più informazioni e più visite. Lo spieghiamo in aste dei procuradores.

6. Aste volontarie

Un proprietario decide di vendere all’asta: eredità con più eredi, imprese che liquidano i propri beni, curatori fallimentari (administradores concursales), persino privati. Non ci sono debiti né tribunali: è una compravendita normale in cui il prezzo si fissa con le offerte, con un capitolato che indica la cauzione, il termine e le condizioni. I gravami non si cancellano con l’aggiudicazione, quindi fa fede la Nota Simple (la visura del registro immobiliare).

7. Vendite concorsuali

In un concurso de acreedores (la procedura concorsuale spagnola, simile alla liquidazione giudiziale), il curatore vende gli immobili dell’impresa o del privato sottoposto alla procedura, all’asta o con una vendita diretta autorizzata dal tribunale. Di solito sono lotti, capannoni, terreni e complessi residenziali lasciati a metà, con prezzi di liquidazione e termini fissati dal piano.

Cosa cambia dall’una all’altra

• Cauzione: 20% del valore d’asta in quelle giudiziarie (da aprile 2025); 5% del tipo in quelle del fisco; quello che dice il capitolato nelle altre.
• Termine di pagamento: 20 giorni dalla chiusura in quelle giudiziarie; quello che fissa l’avviso nelle altre.
• Gravami: nelle giudiziarie e nelle notarili, quelli successivi al credito per cui si procede si cancellano e quelli precedenti se li accolla l’aggiudicatario; nelle volontarie e nelle concorsuali, vale quello che dicono la Nota Simple e il capitolato.
• Imposte: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta di registro spagnola) nella maggior parte dei casi; IVA più AJD (Actos Jurídicos Documentados, l’imposta di bollo sugli atti) quando un’impresa vende un immobile nuovo o rinuncia all’esenzione. Chiedilo prima di fare un’offerta, perché il costo può cambiare fino a dieci punti.
• Visite: quasi mai nelle giudiziarie e nelle amministrative; spesso nelle volontarie e in quelle degli enti specializzati.

Per continuare: le regole complete dell’asta giudiziaria, il riferimento con cui confrontare tutte le altre, sono in aste giudiziarie. Su RadarPro arrivano ogni giorno le aste del BOE e della Previdenza sociale, con il loro valore di mercato e il loro sconto.