Mallorca tiene un problema de percepción en el análisis inmobiliario: la atención mediática se centra en los mercados de lujo (Puerto Portals, Andratx, Cala Rossa) donde los precios internacionales son desorbitados, y eso genera la impresión de que toda la isla es inaccesible para el inversor de rentabilidad estándar. La realidad es distinta: Palma de Mallorca es una metrópoli de 420.000 habitantes (600.000 en el área metropolitana) con un mercado residencial urbano que tiene oportunidades reales para el inversor que sabe dónde buscar.
No hablamos de las villas de lujo de la Serra de Tramuntana ni de los apartamentos de primera línea de playa del este de la isla. Hablamos de los barrios residenciales de Palma capital donde trabaja, vive y alquila la clase media y trabajadora mallorquina.
El precio del metro cuadrado en Palma capital en 2026
Palma tiene un precio medio de entre 2.800€ y 3.800€/m² en 2026 a nivel general. Eso es sensiblemente más alto que en la península, pero hay barrios donde el precio baja al rango de 2.000-2.500€/m²:
- El Coll d'en Rabassa y S'Arenal (Palma): Les barrios del litoral sur de Palma, zona del aeropuerto. Precio entre 2.000€ y 2.800€/m². Demanda mixta de trabajadores del aeropuerto (AENA, aerolíneas, handlers, duty-free) y de turismo de temporada.
- Son Gotleu y La Soledat: Barrios populares del este de Palma con alta densidad de migrantes y trabajadores del sector servicios turísticos. Los barrios más asequibles de Palma (1.800-2.300€/m²). Alta demanda de alquiler pero selección de inquilino más exigente.
- Son Cladera y Nou Llevant: Barrios del norte y este con precios entre 2.000€ y 2.600€/m². Demanda de alquiler sólida.
- Bons Aires y Nou de Bons Aires: Barrios residenciales del norte de Palma con buena calidad de vida y precios entre 2.300€ y 3.000€/m². Demanda de clase media-alta.
Las rentabilidades reales de Palma: menores que en la península pero con contexto propio
Las rentabilidades de alquiler en Palma son más bajas que en mercados peninsulares comparables. Un piso de 80m² comprado a 200.000€ (2.500€/m²) se alquila por 950-1.100€/mes, lo que da una rentabilidad bruta del 5,7% al 6,6%. En los barrios más asequibles (Son Gotleu, La Soledat), la rentabilidad puede alcanzar el 7,5-8,5% pero con un perfil de inquilino que requiere más gestión activa.
¿Por qué invertir en Palma con rentabilidades del 6-7% cuando hay mercados peninsulares con el 9-12%? Porque el activo en Palma tiene factores que los mercados de alta rentabilidad del interior no tienen: altísima liquidez (un piso en Palma se vende en días si el precio es correcto), apreciación de capital consistente (los precios en Palma han subido el 40-60% en los últimos 5 años y continúan haciéndolo), y la isla tiene restricciones físicas de crecimiento que actúan como limitador permanente de la oferta (el Plan de Intervención del Ámbito de Turismo —PIAT— limita la construcción de nuevas plazas turísticas y la urbanización de nuevo suelo).
El modelo turístico de Airbnb en Palma: el mercado que se está cerrando
Palma fue una de las primeras ciudades de España en regular agresivamente el alquiler turístico de corta duración. En 2018, el Govern Balear prohibió el alquiler turístico de pisos en edificios plurifamiliares (bloques de apartamentos) en zonas declaradas saturadas turísticamente, que incluye prácticamente toda Palma capital. En 2026, solo es posible alquilar de forma turística en Palma en viviendas unifamiliares (chalets, casas de pueblo) y en zonas no saturadas específicas. Para el inversor que quiere el modelo Airbnb en Mallorca, la alternativa es el interior y la costa norte de la isla (Alcúdia, Pollença, Artà), no Palma capital.
El ITP de Baleares: progresivo y alto en la franja media-alta
Baleares tiene un ITP progresivo: 8% hasta 400.000€, 9% de 400.000€ a 600.000€, 10% de 600.000€ a 1.000.000€ y 12% por encima de 1.000.000€. Para el mercado de inversión residencial de Palma en barrios populares (compras entre 150.000€ y 300.000€), el tipo aplicable es el 8%, que es razonable para una isla con la demanda que tiene Mallorca. Este tipo del 8% es mejor que el de Catalunya, Valencia o Galicia (10%).
Recursos relacionados: Para el análisis del mercado de Mallorca más allá de Palma (mercado de lujo, costa norte, interior) que aplica a distintos perfiles de inversor, el artículo sobre invertir en Baleares tiene el mapa completo de la isla. Para el inventario de activos en Palma, consulta oportunidades en Baleares. Para el extranjero que quiere comprar en Palma (especialmente compradores alemanes, británicos y escandinavos que son los más activos en la isla), la guía de compra para extranjeros cubre el proceso administrativo y fiscal.
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