Maiorca tem um problema de perceção na análise imobiliária: a atenção mediática centra-se nos mercados de luxo (Puerto Portals, Andratx, Cala Rossa), onde os preços internacionais são exorbitantes, e isso dá a impressão de que toda a ilha é inacessível para o investidor de rentabilidade comum. A realidade é diferente: Palma de Maiorca é uma metrópole de 420.000 habitantes (600.000 na área metropolitana) com um mercado residencial urbano que tem oportunidades reais para o investidor que sabe onde procurar.
Não falamos das moradias de luxo da Serra de Tramuntana nem dos apartamentos em primeira linha de praia do leste da ilha. Falamos dos bairros residenciais do município de Palma onde a classe média e trabalhadora maiorquina trabalha, vive e arrenda.
O preço do metro quadrado no município de Palma em 2026
Palma tem um preço médio entre 2.800 € e 3.800 €/m² em 2026, em termos gerais. Isso é sensivelmente mais alto do que na Península, mas há bairros onde o preço desce para o intervalo de 2.000-2.500 €/m²:
- El Coll d'en Rabassa e S'Arenal (Palma): Os bairros do litoral sul de Palma, zona do aeroporto. Preço entre 2.000 € e 2.800 €/m². Procura mista de trabalhadores do aeroporto (AENA, companhias aéreas, empresas de handling, duty-free) e de turismo sazonal.
- Son Gotleu e La Soledat: Bairros populares do leste de Palma, com alta densidade de imigrantes e de trabalhadores dos serviços turísticos. Os bairros mais acessíveis de Palma (1.800-2.300 €/m²). Alta procura de arrendamento, mas uma seleção do inquilino mais exigente.
- Son Cladera e Nou Llevant: Bairros do norte e do leste com preços entre 2.000 € e 2.600 €/m². Procura de arrendamento sólida.
- Bons Aires e Nou de Bons Aires: Bairros residenciais do norte de Palma, com boa qualidade de vida e preços entre 2.300 € e 3.000 €/m². Procura de classe média-alta.
As rentabilidades reais de Palma: menores do que na Península, mas com contexto próprio
As rentabilidades do arrendamento em Palma são mais baixas do que em mercados peninsulares comparáveis. Um apartamento de 80 m² comprado por 200.000 € (2.500 €/m²) arrenda-se por 950-1.100 €/mês, o que dá uma rentabilidade bruta de 5,7% a 6,6%. Nos bairros mais acessíveis (Son Gotleu, La Soledat), a rentabilidade pode chegar aos 7,5-8,5%, mas com um perfil de inquilino que exige uma gestão mais ativa.
Por que razão investir em Palma com rentabilidades de 6-7% quando há mercados peninsulares com 9-12%? Porque o ativo em Palma tem fatores que os mercados de alta rentabilidade do interior não têm: altíssima liquidez (um apartamento em Palma vende-se em dias se o preço for o correto), valorização consistente do capital (os preços em Palma subiram 40-60% nos últimos 5 anos e continuam a subir), e a ilha tem restrições físicas ao crescimento que atuam como limitador permanente da oferta (o Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos — PIAT, o plano que ordena as zonas turísticas — limita a construção de novas camas turísticas e a urbanização de solo novo).
O modelo turístico do Airbnb em Palma: o mercado que se está a fechar
Palma foi uma das primeiras cidades de Espanha a regular de forma agressiva o arrendamento turístico de curta duração. Em 2018, o Ayuntamiento de Palma (a câmara municipal) proibiu o arrendamento turístico de apartamentos em edifícios plurifamiliares (blocos de apartamentos) em todo o município. Com a alteração do Plan General (o plano diretor municipal) aprovada em maio de 2026, todo o território municipal de Palma é zona não apta para comercializar estadias turísticas em habitações: não se admitem novas, e só podem continuar as camas já autorizadas. Para o investidor que quer o modelo Airbnb em Maiorca, a alternativa é o interior e a costa norte da ilha (Alcúdia, Pollença, Artà), não o município de Palma.
O ITP das Baleares: progressivo e alto na faixa média-alta
As Baleares têm um ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) progressivo: 8% até 400.000 €, 9% de 400.000 € a 600.000 €, 10% de 600.000 € a 1.000.000 €, 12% de 1.000.000 € a 2.000.000 € e 13% acima de 2.000.000 €. Para o mercado de investimento residencial de Palma em bairros populares (compras entre 150.000 € e 300.000 €), a taxa aplicável é de 8%, o que é razoável para uma ilha com a procura que Maiorca tem. Esta taxa de 8% é melhor do que a da Catalunha (10%) ou de Valência (9%) e igual à da Galiza (8%).
Recursos relacionados: Para a análise do mercado de Maiorca para além de Palma (mercado de luxo, costa norte, interior), que se aplica a diferentes perfis de investidor, o artigo sobre investir nas Baleares tem o mapa completo da ilha. Para o inventário de ativos em Palma, consulte as oportunidades nas Baleares. Para o estrangeiro que quer comprar em Palma (sobretudo compradores alemães, britânicos e escandinavos, que são os mais ativos na ilha), o guia de compra para estrangeiros cobre o processo administrativo e fiscal.
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