Mallorca hat in der Immobilienanalyse ein Wahrnehmungsproblem: Die Aufmerksamkeit der Medien richtet sich auf die Luxusmärkte (Puerto Portals, Andratx, Cala Rossa), wo die internationalen Preise astronomisch sind, und das erweckt den Eindruck, die ganze Insel sei für gewöhnliche renditeorientierte Anleger unerreichbar. Die Wirklichkeit sieht anders aus: Palma de Mallorca ist eine Großstadt mit 420.000 Einwohnern (600.000 im Großraum) und einem städtischen Wohnungsmarkt, der echte Gelegenheiten für Anleger bietet, die wissen, wo sie suchen müssen.
Wir sprechen nicht von den Luxusvillen der Serra de Tramuntana oder den Apartments in erster Strandlinie im Osten der Insel. Wir sprechen von den Wohnvierteln der Stadt Palma, in denen die mallorquinische Mittel- und Arbeiterschicht arbeitet, wohnt und mietet.
Der Quadratmeterpreis in der Stadt Palma 2026
Palma hat 2026 insgesamt einen Durchschnittspreis zwischen 2.800 € und 3.800 €/m². Das ist deutlich mehr als auf dem Festland, aber es gibt Viertel, in denen der Preis auf 2.000-2.500 €/m² sinkt:
- El Coll d'en Rabassa und S'Arenal (Palma): Die Viertel an der Südküste von Palma, in der Gegend des Flughafens. Preis zwischen 2.000 € und 2.800 €/m². Gemischte Nachfrage von Beschäftigten des Flughafens (AENA, Fluggesellschaften, Bodenabfertigung, Duty-free) und aus dem Saisontourismus.
- Son Gotleu und La Soledat: Einfache Viertel im Osten von Palma mit vielen Migranten und Beschäftigten aus der Tourismusbranche. Die günstigsten Viertel Palmas (1.800-2.300 €/m²). Hohe Mietnachfrage, aber die Mieterauswahl erfordert mehr Sorgfalt.
- Son Cladera und Nou Llevant: Viertel im Norden und Osten mit Preisen zwischen 2.000 € und 2.600 €/m². Solide Mietnachfrage.
- Bons Aires und Nou de Bons Aires: Wohnviertel im Norden von Palma mit guter Lebensqualität und Preisen zwischen 2.300 € und 3.000 €/m². Nachfrage der oberen Mittelschicht.
Die tatsächlichen Renditen in Palma: niedriger als auf dem Festland, aber mit eigenem Kontext
Die Mietrenditen in Palma sind niedriger als auf vergleichbaren Märkten des Festlands. Eine Wohnung mit 80 m², für 200.000 € gekauft (2.500 €/m²), wird für 950-1.100 €/Monat vermietet, was eine Bruttorendite von 5,7 % bis 6,6 % ergibt. In den günstigsten Vierteln (Son Gotleu, La Soledat) kann die Rendite 7,5-8,5 % erreichen, aber mit einem Mieterprofil, das mehr aktive Verwaltung erfordert.
Warum in Palma mit 6-7 % Rendite investieren, wenn es auf dem Festland Märkte mit 9-12 % gibt? Weil eine Immobilie in Palma Eigenschaften hat, die die renditestarken Märkte im Landesinneren nicht haben: eine sehr hohe Liquidität (eine Wohnung in Palma verkauft sich in wenigen Tagen, wenn der Preis stimmt), eine beständige Wertsteigerung (die Preise in Palma sind in den letzten 5 Jahren um 40-60 % gestiegen und steigen weiter), und die Insel hat physische Wachstumsgrenzen, die das Angebot dauerhaft begrenzen (der Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos – PIAT, der Plan für die touristischen Gebiete – begrenzt den Bau neuer touristischer Betten und die Erschließung neuer Flächen).
Das Airbnb-Modell in Palma: ein Markt, der sich schließt
Palma war eine der ersten Städte Spaniens, die die kurzfristige Ferienvermietung sehr restriktiv reguliert hat. 2018 verbot das Ayuntamiento de Palma (die Stadtverwaltung) die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Apartmentblöcken) im gesamten Gemeindegebiet. Mit der im Mai 2026 beschlossenen Änderung des Plan General (des Flächennutzungsplans) ist das gesamte Gemeindegebiet von Palma als Zone ausgewiesen, in der touristische Aufenthalte in Wohnungen nicht vermarktet werden dürfen: Neue werden nicht zugelassen, und nur die bereits genehmigten Betten dürfen weiter bestehen. Für Anleger, die das Airbnb-Modell auf Mallorca wollen, liegt die Alternative im Inselinneren und an der Nordküste (Alcúdia, Pollença, Artà), nicht in der Stadt Palma.
Die ITP auf den Balearen: progressiv und hoch im mittleren bis oberen Bereich
Die Balearen haben eine progressive ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer): 8 % bis 400.000 €, 9 % von 400.000 € bis 600.000 €, 10 % von 600.000 € bis 1.000.000 €, 12 % von 1.000.000 € bis 2.000.000 € und 13 % über 2.000.000 €. Für den Markt der Wohnungsinvestitionen in den einfachen Vierteln Palmas (Käufe zwischen 150.000 € und 300.000 €) gilt der Satz von 8 %, was für eine Insel mit der Nachfrage Mallorcas vernünftig ist. Dieser Satz von 8 % ist günstiger als der in Katalonien (10 %) oder Valencia (9 %) und entspricht dem von Galicien (8 %).
Weiterführende Ressourcen: Für die Analyse des Marktes auf Mallorca über Palma hinaus (Luxusmarkt, Nordküste, Inselinneres), die für unterschiedliche Anlegerprofile gilt, enthält der Artikel über das Investieren auf den Balearen die vollständige Karte der Insel. Den Bestand der Objekte in Palma finden Sie unter Gelegenheiten auf den Balearen. Für Ausländer, die in Palma kaufen wollen (vor allem Käufer aus Deutschland, Großbritannien und Skandinavien, die auf der Insel am aktivsten sind), behandelt der Leitfaden zum Kauf für Ausländer die administrativen und steuerlichen Schritte.
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