España recibe cada año entre 50.000 y 80.000 compraventas inmobiliarias por parte de compradores extranjeros, según los datos del Colegio de Registradores. Los compradores más activos son británicos, alemanes, franceses, belgas, rumanos y latinoamericanos (venezolanos, colombianos, argentinos, mexicanos). El mercado español tiene un atractivo específico para el comprador extranjero: climatología, calidad de vida, infraestructuras de primer nivel y precios aún razonables en comparación con otros países del arco mediterráneo europeo.
Pero comprar siendo extranjero tiene particularidades que el residente español no tiene. Esta guía explica el proceso completo desde el principio.
El NIE: el primer paso imprescindible
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el número fiscal que toda persona extranjera que vaya a realizar cualquier acto económico en España necesita tener. Sin NIE no se puede firmar ninguna escritura notarial, abrir una cuenta bancaria en España ni tributar. El NIE es imprescindible antes de cualquier otra gestión.
Cómo obtenerlo:
- Desde España: Solicitarlo en la Oficina de Extranjería de la provincia o en la Comisaría de Policía Nacional habilitada. Se presenta el formulario EX-15, el pasaporte original, copia del mismo y justificación de la necesidad del NIE (en este caso, la intención de compraventa o ya el contrato de arras). El plazo de tramitación es de 1-4 semanas dependiendo de la provincia.
- Desde el extranjero: En el Consulado español del país de residencia del solicitante. El proceso puede ser más lento (semanas o meses dependiendo del consulado y la demanda). Para operaciones urgentes, es preferible realizar el trámite desde España.
- Mediante representante con poder notarial: El comprador puede otorgar un poder notarial en su país (apostillado para ser válido en España) a un gestor o abogado en España para que tramite el NIE en su nombre.
La cuenta bancaria española: necesaria para la compra
Para hacer frente al pago del precio de compraventa y de los impuestos y gastos asociados mediante transferencia bancaria a cuentas españolas, es muy recomendable (en algunos casos casi obligatorio en la práctica) tener una cuenta bancaria en España. Los bancos españoles pueden abrir cuentas a no residentes con el pasaporte y el NIE, aunque el proceso de verificación y el tiempo de apertura varían: algunos bancos son más flexibles con clientes extranjeros que otros. Los bancos con mayor experiencia en clientes internacionales son BBVA, Sabadell y CaixaBank, que tienen departamentos internacionales específicos.
La hipoteca para no residentes en España: condiciones reales
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes pero con condiciones más restrictivas que para residentes:
- Porcentaje máximo de financiación: Habitualmente el 60-70% del valor de tasación para no residentes, frente al 80% habitual para residentes. Eso significa que el no residente necesita aportar el 30-40% del precio de compra más los gastos (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría).
- Documentación adicional: Los bancos piden documentación del país de origen para acreditar ingresos: declaraciones fiscales del país, nóminas de los últimos 12 meses, contratos de trabajo. Todo tiene que estar traducido y en algunos casos apostillado.
- Tipos de interés: Los no residentes pueden acceder tanto a tipos fijos como variables en condiciones similares a los residentes, aunque con diferencial algo superior (0,1-0,3 puntos básicos más en algunos bancos).
- Bancos más activos con hipotecas a no residentes: Sabadell, BBVA, CaixaBank y Banco Santander tienen productos específicos para compradores extranjeros. Algunas cajas regionales también tienen experiencia con este perfil si el comprador adquiere en su zona geográfica.
La fiscalidad del no residente propietario de inmueble en España: el IRNR
El comprador extranjero no residente fiscal en España que adquiere un inmueble en España está sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), gestionado por la Agencia Tributaria española, en lugar del IRPF.
- Si alquila el inmueble: Las rentas de alquiler tributan en el IRNR al tipo del 19% para residentes en la UE/EEE y al 24% para residentes en el resto del mundo. Los residentes en la UE pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler (IBI, intereses, gastos de comunidad, amortización). Los residentes fuera de la UE tributan sobre la renta bruta sin deducciones.
- Si no alquila y el inmueble está vacante: El no residente tributa igualmente en el IRNR por la imputación de rentas inmobiliarias (de forma similar al IRPF), calculada sobre el 1,1% o el 2% del valor catastral dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado recientemente.
- Obligación de presentar declaración anual: El no residente tiene obligación de presentar el modelo 210 (IRNR) ante la Agencia Tributaria española, generalmente de forma trimestral (si hay alquiler) o anual.
La retención en la venta: el 3% obligatorio
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y ingresarlo en la Agencia Tributaria en nombre del vendedor no residente (modelo 211). Esa retención es un pago a cuenta del IRNR sobre la ganancia patrimonial. Si el impuesto final resulta inferior a la retención, el no residente tiene derecho a la devolución de la diferencia (modelo 210). Si es superior, tiene que pagar la diferencia.
El tipo del IRNR para ganancias patrimoniales de residentes en la UE/EEE es del 19%, igual que el IRPF para residentes españoles en la renta del ahorro. Para residentes fuera de la UE es del 24%.
Los gestos administrativos que hay que delegar en un profesional local
Para el comprador extranjero no residente, es muy recomendable designar a un abogado o gestoría en España que actúe como representante fiscal ante la Agencia Tributaria. El representante fiscal es obligatorio para no residentes de ciertos países (fuera de la UE/EEE) que poseen inmuebles en España superiores a determinados valores. Además, gestiona las declaraciones del IRNR, las notificaciones de la AEAT y el cumplimiento de plazos tributarios.
Recursos relacionados: Para los mercados españoles más demandados por compradores extranjeros (Costa del Sol, Baleares, Canarias, Costa Blanca, Costa Brava), los artículos sobre Costa del Sol, Baleares y Canarias tienen los análisis de mercado. Para la due diligence del activo que abarca internacionalmente, el checklist de due diligence es el punto de partida. Para el mapa de ITP por comunidades que aplica igual a residentes y no residentes, el artículo sobre ITP por comunidades tiene todos los tipos.
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