Case economiche a Palma di Maiorca: come investire fuori dal turismo

Maiorca ha un problema di percezione nell’analisi immobiliare: l’attenzione dei media si concentra sui mercati di lusso (Puerto Portals, Andratx, Cala Rossa), dove i prezzi internazionali sono esorbitanti, e questo dà l’impressione che tutta l’isola sia inaccessibile per chi investe cercando un rendimento standard. La realtà è diversa: Palma di Maiorca è una metropoli di 420.000 abitanti (600.000 nell’area metropolitana) con un mercato residenziale urbano che offre opportunità reali a chi sa dove cercare.

Non parliamo delle ville di lusso della Serra de Tramuntana né degli appartamenti fronte mare nell’est dell’isola. Parliamo dei quartieri residenziali di Palma città, dove lavora, vive e prende casa in affitto il ceto medio e operaio maiorchino.

Il prezzo al metro quadro a Palma città nel 2026

Palma ha un prezzo medio tra 2.800 € e 3.800 €/m² nel 2026 a livello generale. È sensibilmente più alto che nella penisola, ma ci sono quartieri dove il prezzo scende nella fascia dei 2.000-2.500 €/m²:

• El Coll d’en Rabassa e S’Arenal (Palma): i quartieri del litorale sud di Palma, la zona dell’aeroporto. Prezzo tra 2.000 € e 2.800 €/m². Domanda mista da parte dei lavoratori dell’aeroporto (AENA, compagnie aeree, handler, duty-free) e del turismo stagionale.
• Son Gotleu e La Soledat: quartieri popolari dell’est di Palma, con un’alta densità di migranti e di lavoratori dei servizi turistici. I quartieri più accessibili di Palma (1.800-2.300 €/m²). Alta domanda di affitto, ma una selezione degli inquilini più esigente.
• Son Cladera e Nou Llevant: quartieri del nord e dell’est con prezzi tra 2.000 € e 2.600 €/m². Domanda di affitto solida.
• Bons Aires e Nou de Bons Aires: quartieri residenziali del nord di Palma con una buona qualità della vita e prezzi tra 2.300 € e 3.000 €/m². Domanda di ceto medio-alto.

I rendimenti reali di Palma: più bassi che nella penisola, ma con un contesto proprio

I rendimenti da affitto a Palma sono più bassi che in mercati paragonabili della penisola. Un appartamento di 80 m² comprato a 200.000 € (2.500 €/m²) si affitta a 950-1.100 €/mese, il che dà un rendimento lordo dal 5,7% al 6,6%. Nei quartieri più accessibili (Son Gotleu, La Soledat) il rendimento può arrivare al 7,5-8,5%, ma con un profilo di inquilino che richiede una gestione più attiva.

Perché investire a Palma con rendimenti del 6-7% quando ci sono mercati nella penisola con il 9-12%? Perché l’immobile a Palma ha fattori che i mercati ad alto rendimento dell’interno non hanno: una liquidità altissima (un appartamento a Palma si vende in pochi giorni se il prezzo è giusto), una rivalutazione del capitale costante (i prezzi a Palma sono saliti del 40-60% negli ultimi 5 anni e continuano a salire), e l’isola ha limiti fisici alla crescita che fanno da freno permanente all’offerta (il Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos — PIAT — limita la costruzione di nuovi posti letto turistici e l’urbanizzazione di nuovo suolo).

Il modello turistico di Airbnb a Palma: il mercato che si sta chiudendo

Palma è stata una delle prime città della Spagna a regolare in modo aggressivo l’affitto turistico breve. Nel 2018 il Comune di Palma ha vietato l’affitto turistico degli appartamenti negli edifici plurifamiliari (i condomini) in tutto il territorio comunale. Con la modifica del Plan General (il piano regolatore) approvata a maggio 2026, tutto il territorio comunale di Palma è zona non idonea alla commercializzazione di soggiorni turistici in abitazioni: non se ne ammettono di nuovi e possono continuare solo i posti già autorizzati. Per chi vuole il modello Airbnb a Maiorca, l’alternativa è l’interno e la costa nord dell’isola (Alcúdia, Pollença, Artà), non Palma città.

L’ITP delle Baleari: progressivo e alto nella fascia medio-alta

Le Baleari hanno un ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sulle compravendite) progressivo: 8% fino a 400.000 €, 9% da 400.000 € a 600.000 €, 10% da 600.000 € a 1.000.000 €, 12% da 1.000.000 € a 2.000.000 € e 13% oltre i 2.000.000 €. Per il mercato dell’investimento residenziale di Palma nei quartieri popolari (acquisti tra 150.000 € e 300.000 €), l’aliquota applicabile è l’8%, ragionevole per un’isola con la domanda che ha Maiorca. Questo 8% è migliore di quello della Catalogna (10%) o di Valencia (9%) e uguale a quello della Galizia (8%).

Risorse correlate: per l’analisi del mercato di Maiorca oltre Palma (mercato del lusso, costa nord, interno), che si applica a diversi profili di investitore, l’articolo su investire alle Baleari ha la mappa completa dell’isola. Per l’inventario degli immobili a Palma, consulta le opportunità alle Baleari. Per chi compra a Palma dall’estero (soprattutto gli acquirenti tedeschi, britannici e scandinavi, i più attivi sull’isola), la guida all’acquisto per stranieri copre la procedura amministrativa e fiscale.