Comprar un piso ocupado: riesgos, descuento y cómo recuperarlo

Respuesta corta: comprar un piso ocupado es legal y puede salir bastante más barato, pero con el piso compras también el problema. No vas a poder verlo por dentro, casi ningún banco te lo va a financiar y lo que tardes en recuperarlo depende de quién esté dentro y con qué papeles. Antes de hacer una oferta tienes que saber cuál de los tres casos que te cuento abajo tienes delante.

Cuántos pisos ocupados hay a la venta

A 28 de septiembre de 2026, en RadarPro hay 44.103 viviendas activas y 6.582 están marcadas como ocupadas: el 14,9 %. Casi todas vienen de los bancos. El 32 % de los pisos que venden las gestoras está ocupado (5.531 de 17.090), frente al 4 % de los anuncios de portales. Las que más tienen son Hipoges (2.185) y Solvia (2.036).

¿Y cuánto más baratos salen? Hemos comparado el precio por metro de cada piso ocupado con la mediana de los pisos libres de su mismo municipio. En 2.710 pisos comparables, la mediana queda un 25 % por debajo: un 20 % en los de banco y un 44 % en los que se anuncian en portales.

Ojo con leer esa cifra como un descuento limpio. Parte de la diferencia es que estos pisos suelen estar peor conservados, y la horquilla es enorme: una cuarta parte de los pisos de banco ocupados se anuncia por encima de la mediana de su municipio. Que esté ocupado no lo convierte en chollo.

Haz la cuenta con un ejemplo. Un piso de 70 m² en una zona donde los libres se venden a 2.000 €/m² valdría 140.000 € libre. Si el ocupado sale a 105.000 € (un 25 % menos), esos 35.000 € de margen tienen que pagar el abogado y el procurador, los meses que tardes en recuperarlo sin cobrar un euro de alquiler y una reforma que no has podido ver. A veces sobra dinero. A veces no llega.

Los tres tipos de ocupación (y por qué lo cambian todo)

• Un inquilino con contrato. No es un okupa y no puedes echarlo sin más: al comprar, te subrogas en su contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 14) obliga al comprador a respetar el alquiler durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el casero anterior era una empresa, aunque compres de buena fe fiándote del Registro. Si el contrato pactó más años, lo respetas entero, salvo que estés protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; en ese caso, solo hasta cumplir esos cinco o siete años.
• El antiguo propietario o su familia. Es lo más habitual en pisos de banco y de subasta: el deudor sigue viviendo en la casa después de perderla. No tiene título para quedarse, pero hay que sacarlo por la vía judicial o por un acuerdo.
• Alguien sin ningún título. Una ocupación ilegal o alguien que vive por tolerancia del dueño anterior (lo que la ley llama precario). Tampoco tiene derecho a quedarse. Es el caso con más vías legales y también el más imprevisible.

Si el piso está alquilado, el análisis es otro: lo compras con renta desde el primer día y lo que importa es el contrato. Lo explicamos en la guía de la LAU para inversores. Aquí nos centramos en los otros dos casos.

Cómo se recupera la vivienda

Si lo compras en una subasta judicial

Es la vía más corta, porque no empiezas de cero: la posesión se pide en el mismo procedimiento de la subasta. Si el piso está vacío, el juzgado te pone en posesión sin más (art. 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si está ocupado, pides el lanzamiento de quienes sean ocupantes «de mero hecho o sin título suficiente». El juzgado los cita a una vista en diez días y el juez decide por auto, sin recurso (art. 675.2 y 3). Tienes un año desde que adquieres el piso para pedirlo; pasado ese plazo, toca un juicio aparte.

Antes de pujar, lee el anuncio del BOE. Si el juzgado conoce la situación posesoria, la hace constar, y el acreedor puede haber pedido antes de la subasta que se declare que los ocupantes no tienen derecho a quedarse (art. 661). Si esa declaración aparece, tienes medio camino hecho. Y cuidado con lo contrario: que el anuncio no diga nada no significa que el piso esté vacío. Las reglas del resto del proceso las tienes en la guía de subastas judiciales, y lo que heredas en cargas anteriores en una subasta.

Si lo compras a un banco o a un particular

Aquí no hay ningún procedimiento abierto: la recuperación la empiezas tú como nuevo propietario, con abogado y procurador. Hay tres caminos:

• Desahucio por precario (juicio verbal, art. 250.1.2.º LEC): contra quien vive en la casa sin contrato ni título. Es la vía normal frente al antiguo propietario.
• Recuperación inmediata de la posesión (art. 250.1.4.º LEC), el llamado desahucio exprés. Está pensada para quien se ha visto privado de su vivienda sin su consentimiento y solo pueden usarla las personas físicas propietarias, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas de vivienda social. El juzgado pide a los ocupantes que presenten un título en cinco días y, si no lo tienen, ordena el desalojo (art. 441.1 bis). Si compras como persona física, puedes usarla; si compras a través de una sociedad, no.
• La vía penal. Desde el 3 de abril de 2025, la usurpación (art. 245 del Código Penal) y el allanamiento de morada (art. 202) pueden juzgarse por juicio rápido (art. 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, reformado por la Ley Orgánica 1/2025). Encaja con una ocupación reciente y denunciada. Con alguien que lleva años dentro y alega algún derecho, lo normal es ir por lo civil.

En todos estos juicios, si la casa es la vivienda habitual de quien la ocupa, el juzgado avisa de oficio a los servicios sociales para que valoren si el hogar es vulnerable (art. 441.5 LEC). No impide recuperarla, pero es un trámite más y alarga los plazos. Cuenta con meses, no con semanas, y pregunta a un abogado de la zona cómo va ese juzgado en concreto.

Lo que nunca debes hacer

Cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua o entrar por tu cuenta, aunque el piso ya sea tuyo. Puede acabar en una denuncia contra ti por coacciones o por allanamiento y te complica el juicio. La recuperación, siempre por el juzgado o por acuerdo.

El acuerdo: pagar para que se vaya

Muchos inversores prefieren negociar: una cantidad a cambio de que el ocupante deje la casa y entregue las llaves en una fecha. Con el antiguo propietario suele salir más barato y más rápido que el juicio, y a él le da algo para empezar de nuevo. Tres reglas: todo por escrito, el dinero se paga en la entrega de llaves y no antes, y deja constancia del estado de la vivienda ese día, con fotos o con acta notarial si la cantidad lo justifica.

Antes de hacer una oferta: la lista

• Pregunta por escrito a la gestora qué sabe: quién vive, desde cuándo, si hay contrato y si ya hay un procedimiento judicial en marcha y en qué punto está. Si ya han iniciado el desahucio, pregunta si puedes continuarlo tú como nuevo dueño en vez de empezar otro. Si vas a negociar el precio, te ayuda saber cómo se negocia con un banco.
• Pide la nota simple. Te dice las cargas y si hay un alquiler inscrito, que cambia lo que tienes que respetar. Cómo leerla, en la nota simple del Registro.
• Deudas con la comunidad. El comprador responde con el propio piso de lo que se deba del año en curso y de los tres años anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Pide el certificado de deuda al administrador antes de firmar. Pregunta también por el IBI.
• Cuenta con pagar al contado. Sin poder entrar, el tasador no puede hacer una tasación completa, y la mayoría de bancos no presta sobre un piso ocupado.
• Haz la cuenta entera: precio, impuestos de la compra, abogado y procurador, los meses sin ingresos y una reforma a ciegas. Si con todo eso el margen no compensa, no es un chollo.
• Mira el edificio y habla con los vecinos o con el conserje. Casi siempre saben más que la gestora.

Cómo encontrarlos en RadarPro

En el buscador puedes filtrar por situación y quedarte solo con los ocupados, o quitarlos de en medio si no quieres este riesgo: ver los pisos ocupados en RadarPro. Cada uno lleva la valoración de su zona, así que ves de un vistazo cuánto está por debajo. Si vienen de un banco, en qué inmobiliaria gestiona los pisos de cada banco tienes con quién vas a negociar, y en la guía de pisos embargados, lo que conviene comprobar antes de comprar uno.