Comprar casa ocupada em Espanha: riscos, desconto e como a recuperar

Resposta curta: comprar uma casa ocupada é legal e pode sair bastante mais barato, mas, com a casa, compra também o problema. Não a vai poder ver por dentro, quase nenhum banco lha vai financiar e o tempo que demorar a recuperá-la depende de quem lá está e com que papéis. Antes de fazer uma oferta, tem de saber qual dos três casos que lhe explico abaixo tem à frente.

Quantas casas ocupadas há à venda

No RadarPro, uma parte das casas à venda está marcada como ocupada. Quase todas vêm dos bancos: entre as casas que as gestoras vendem há muitas mais ocupadas do que entre os anúncios dos portais. Entre as que mais têm estão a Hipoges e a Solvia.

E quanto mais baratas saem? Costumam ser anunciadas abaixo das casas livres do mesmo município, e mais as que se anunciam em portais do que as dos bancos.

Cuidado: não o leia como um desconto limpo. Parte da diferença deve-se a estas casas estarem, em geral, pior conservadas, e o intervalo é enorme: há imóveis da banca ocupados anunciados acima das casas livres do seu município. Estar ocupada não torna uma casa uma pechincha.

Faça as contas com um exemplo. Uma casa de 70 m² numa zona onde as livres se vendem a 2.000 €/m² valeria 140.000 € livre. Se a ocupada sair a 105.000 € (menos 25%), esses 35.000 € de margem têm de pagar o advogado e o procurador (o representante processual obrigatório nos tribunais espanhóis), os meses que demorar a recuperá-la sem receber um euro de renda e umas obras que não pôde ver. Às vezes sobra dinheiro. Às vezes não chega.

Os três tipos de ocupação (e porque mudam tudo)

• Um inquilino com contrato. Não é um ocupante ilegal e não o pode pôr na rua sem mais: ao comprar, fica sub-rogado no contrato dele. A Ley de Arrendamientos Urbanos (a lei espanhola do arrendamento urbano, art. 14) obriga o comprador a respeitar o arrendamento durante os cinco primeiros anos do contrato, ou sete se o senhorio anterior era uma empresa, mesmo que compre de boa-fé confiando no registo predial. Se o contrato estipulou mais anos, respeita-o por inteiro, a não ser que esteja protegido pelo artigo 34 da Ley Hipotecaria (a lei hipotecária espanhola); nesse caso, só até completar esses cinco ou sete anos.
• O antigo proprietário ou a sua família. É o mais habitual nos imóveis da banca e de leilão: o devedor continua a viver na casa depois de a perder. Não tem título para ficar, mas é preciso tirá-lo pela via judicial ou por acordo.
• Alguém sem qualquer título. Uma ocupação ilegal ou alguém que vive lá por tolerância do anterior dono (o que a lei chama precario, a ocupação por mera tolerância). Também não tem direito a ficar. É o caso com mais vias legais e também o mais imprevisível.

Se a casa estiver arrendada, a análise é outra: compra-a com renda desde o primeiro dia e o que importa é o contrato. Explicamo-lo no guia da LAU para investidores. Aqui centramo-nos nos outros dois casos.

Como se recupera a casa

Se a comprar num leilão judicial

É a via mais curta, porque não começa do zero: a posse pede-se no próprio processo do leilão. Se a casa estiver vazia, o tribunal dá-lhe a posse sem mais (art. 675.1 da Ley de Enjuiciamiento Civil, o código de processo civil espanhol). Se estiver ocupada, pede o despejo de quem seja ocupante «de mero facto ou sem título suficiente». O tribunal convoca-os para uma audiência no prazo de dez dias e o juiz decide por despacho, sem recurso (art. 675.2 e 3). Tem um ano desde que adquire a casa para o pedir; passado esse prazo, é preciso um processo à parte.

Antes de licitar, leia o anúncio do BOE (o Diário Oficial espanhol). Se o tribunal conhecer a situação possessória, fá-la constar, e o credor pode ter pedido antes do leilão que se declare que os ocupantes não têm direito a ficar (art. 661). Se essa declaração aparecer, tem meio caminho feito. E cuidado com o contrário: o anúncio não dizer nada não significa que a casa esteja vazia. As regras do resto do processo estão no guia de leilões judiciais, e o que herda, em ónus anteriores num leilão.

Se a comprar a um banco ou a um particular

Aqui não há nenhum processo aberto: a recuperação começa por iniciativa sua, como novo proprietário, com advogado e procurador. Há três caminhos:

• Desahucio por precario (o despejo de quem ocupa por mera tolerância, em processo declarativo simplificado, art. 250.1.2.º LEC): contra quem vive na casa sem contrato nem título. É a via normal face ao antigo proprietário.
• Recuperação imediata da posse (art. 250.1.4.º LEC), o chamado desahucio exprés (o despejo expresso). Foi pensada para quem foi privado da sua casa sem o seu consentimento e só a podem usar as pessoas singulares proprietárias, as entidades sem fins lucrativos e as entidades públicas de habitação social. O tribunal pede aos ocupantes que apresentem um título em cinco dias e, se não o tiverem, ordena a desocupação (art. 441.1 bis). Se comprar como pessoa singular, pode usá-la; se comprar através de uma sociedade, não.
• A via penal. Desde 3 de abril de 2025, a usurpação (art. 245 do Código Penal) e a violação de domicílio (art. 202) podem ser julgadas em processo rápido (art. 795 da Ley de Enjuiciamiento Criminal, o código de processo penal espanhol, reformado pela Ley Orgánica 1/2025). Encaixa numa ocupação recente e denunciada. Com alguém que está lá dentro há anos e alega algum direito, o normal é ir pela via civil.

Em todos estes processos, se a casa for a habitação permanente de quem a ocupa, o tribunal avisa oficiosamente os serviços sociais para que avaliem se o agregado é vulnerável (art. 441.5 LEC). Isso não impede a recuperação, mas é mais um trâmite e alonga os prazos. Conte com meses, não com semanas, e pergunte a um advogado da zona como funciona esse tribunal em concreto.

O que nunca deve fazer

Mudar a fechadura, cortar a luz ou a água ou entrar por sua conta, mesmo que a casa já seja sua. Pode acabar numa queixa contra si por coação ou por violação de domicílio e complica-lhe o processo. A recuperação, sempre pelo tribunal ou por acordo.

O acordo: pagar para que saia

Muitos investidores preferem negociar: uma quantia em troca de o ocupante deixar a casa e entregar as chaves numa data. Com o antigo proprietário costuma sair mais barato e mais rápido do que o processo, e a ele dá-lhe algo para recomeçar. Três regras: tudo por escrito, o dinheiro paga-se na entrega das chaves e não antes, e registe o estado da casa nesse dia, com fotografias ou com um auto notarial se a quantia o justificar.

Antes de fazer uma oferta: a lista

• Pergunte por escrito à gestora o que sabe: quem vive lá, desde quando, se há contrato e se já há um processo judicial em curso e em que fase está. Se já tiverem iniciado o despejo, pergunte se o pode continuar como novo dono em vez de começar outro. Se vai negociar o preço, ajuda saber como se negocia com um banco.
• Peça a Nota Simple (a certidão do registo predial). Indica os ónus e se há um arrendamento inscrito, o que muda aquilo que tem de respeitar. Como a ler: a Nota Simple do Registro.
• Dívidas ao condomínio. O comprador responde, com a própria casa, pelo que se dever do ano em curso e dos três anos anteriores (art. 9.1.e da Ley de Propiedad Horizontal, a lei espanhola da propriedade horizontal). Peça a declaração de dívida ao administrador antes de assinar. Pergunte também pelo IBI (o imposto municipal sobre imóveis).
• Conte com pagar a pronto. Sem poder entrar, o avaliador não consegue fazer uma avaliação completa, e a maioria dos bancos não empresta sobre uma casa ocupada.
• Faça as contas todas: preço, impostos da compra, advogado e procurador, os meses sem rendimentos e umas obras às cegas. Se, com tudo isso, a margem não compensar, não é uma pechincha.
• Olhe para o prédio e fale com os vizinhos ou com o porteiro. Quase sempre sabem mais do que a gestora.

Como as encontrar no RadarPro

Na pesquisa, pode filtrar por situação e ficar só com as ocupadas, ou tirá-las da frente se não quiser este risco: ver as casas ocupadas no RadarPro. Cada uma tem a sua avaliação, por isso vê num relance quanto está abaixo. Se vierem de um banco, em que imobiliária gere as casas de cada banco fica a saber com quem vai negociar, e no guia de casas penhoradas, o que convém verificar antes de comprar uma.