Acheter un bien occupé en Espagne : risques, décote et récupération

Réponse courte : acheter un appartement occupé est légal et peut revenir nettement moins cher, mais avec l'appartement, vous achetez aussi le problème. Vous ne pourrez pas le visiter, presque aucune banque ne vous le financera et le temps qu'il vous faudra pour le récupérer dépend de qui l'occupe et avec quels papiers. Avant de faire une offre, vous devez savoir lequel des trois cas décrits ci-dessous vous avez devant vous.

Combien d'appartements occupés sont en vente

Sur RadarPro, une partie des logements en vente est signalée comme occupée. Presque tous viennent des banques : parmi les biens que vendent les servicers, il y a beaucoup plus de logements occupés que parmi les annonces des portails. Hipoges et Solvia font partie de ceux qui en ont le plus.

Et de combien sont-ils moins chers ? Ils sont généralement affichés en dessous des logements libres de la même commune, et davantage ceux qui sont publiés sur les portails que ceux des banques.

Attention à ne pas y voir une décote nette. Une partie de l'écart tient au fait que ces logements sont souvent en moins bon état, et la fourchette est énorme : certaines saisies bancaires occupées sont affichées au-dessus des logements libres de leur commune. Qu'un bien soit occupé n'en fait pas une bonne affaire.

Faites le calcul avec un exemple. Un appartement de 70 m² dans une zone où les logements libres se vendent 2 000 €/m² vaudrait 140 000 € libre. Si l'occupé est proposé à 105 000 € (25 % de moins), ces 35 000 € de marge doivent payer l'avocat et le procurador (le mandataire qui représente les parties devant le tribunal), les mois qu'il vous faudra pour le récupérer sans toucher un euro de loyer et des travaux que vous n'avez pas pu voir. Parfois, il reste de l'argent. Parfois, cela ne suffit pas.

Les trois types d'occupation (et pourquoi ils changent tout)

• Un locataire avec un bail. Ce n'est pas un squatteur (un okupa) et vous ne pouvez pas l'expulser comme ça : en achetant, vous êtes subrogé dans son bail. La Ley de Arrendamientos Urbanos (la loi espagnole sur les baux d'habitation, art. 14) oblige l'acheteur à respecter la location pendant les cinq premières années du bail, ou sept si l'ancien bailleur était une entreprise, même si vous achetez de bonne foi en vous fiant au registre foncier. Si le bail prévoyait une durée plus longue, vous le respectez en entier, sauf si vous êtes protégé par l'article 34 de la Ley Hipotecaria (la loi hypothécaire espagnole) ; dans ce cas, seulement jusqu'à ce que ces cinq ou sept ans soient écoulés.
• L'ancien propriétaire ou sa famille. C'est le cas le plus fréquent dans les saisies bancaires et les biens aux enchères : le débiteur continue de vivre dans le logement après l'avoir perdu. Il n'a aucun titre pour rester, mais il faut le faire partir par la voie judiciaire ou par un accord.
• Quelqu'un sans aucun titre. Une occupation illégale ou une personne qui vit dans le logement par simple tolérance de l'ancien propriétaire (ce que la loi appelle precario, l'occupation précaire). Elle n'a pas non plus le droit de rester. C'est le cas qui offre le plus de voies légales, et aussi le plus imprévisible.

Si l'appartement est loué, l'analyse est tout autre : vous l'achetez avec un loyer dès le premier jour et ce qui compte, c'est le bail. Nous l'expliquons dans le guide de la LAU pour les investisseurs. Ici, nous nous concentrons sur les deux autres cas.

Comment récupérer le logement

Si vous l'achetez lors d'une enchère judiciaire

C'est la voie la plus courte, car vous ne partez pas de zéro : la prise de possession se demande dans la procédure même de l'enchère. Si l'appartement est vide, le tribunal vous met en possession sans autre formalité (art. 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC, le code de procédure civile espagnol). S'il est occupé, vous demandez l'expulsion de ceux qui l'occupent « de simple fait ou sans titre suffisant ». Le tribunal les convoque à une audience dans un délai de dix jours et le juge statue par ordonnance, sans recours (art. 675.2 et 3). Vous avez un an à compter de l'acquisition de l'appartement pour le demander ; passé ce délai, il faut engager une procédure distincte.

Avant d'enchérir, lisez l'annonce du BOE (le Journal officiel espagnol). Si le tribunal connaît la situation d'occupation, il l'indique, et le créancier peut avoir demandé avant l'enchère qu'il soit déclaré que les occupants n'ont pas le droit de rester (art. 661). Si cette déclaration figure dans l'annonce, vous avez fait la moitié du chemin. Et attention à l'inverse : que l'annonce ne dise rien ne signifie pas que l'appartement est vide. Les règles du reste de la procédure sont dans le guide des enchères judiciaires, et ce dont vous héritez, dans les charges antérieures dans une enchère.

Si vous l'achetez à une banque ou à un particulier

Ici, aucune procédure n'est en cours : c'est à vous, en tant que nouveau propriétaire, d'engager la récupération, avec un avocat et un procurador. Il y a trois voies :

• Desahucio por precario (l'expulsion de l'occupant précaire, par un juicio verbal, la procédure orale simplifiée, art. 250.1.2.º LEC) : contre la personne qui vit dans le logement sans bail ni titre. C'est la voie normale face à l'ancien propriétaire.
• Récupération immédiate de la possession (art. 250.1.4.º LEC), ce qu'on appelle le desahucio exprés (l'expulsion express). Elle est prévue pour la personne privée de son logement sans son consentement, et seules peuvent l'utiliser les personnes physiques propriétaires, les organismes sans but lucratif et les organismes publics de logement social. Le tribunal demande aux occupants de présenter un titre dans un délai de cinq jours et, s'ils n'en ont pas, ordonne l'expulsion (art. 441.1 bis). Si vous achetez en tant que personne physique, vous pouvez l'utiliser ; si vous achetez via une société, non.
• La voie pénale. Depuis le 3 avril 2025, l'usurpation (art. 245 du Code pénal) et la violation de domicile (art. 202) peuvent être jugées en procédure de jugement rapide (art. 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, le code de procédure pénale espagnol, réformé par la loi organique 1/2025). Elle convient à une occupation récente et dénoncée. Face à quelqu'un qui est dans les lieux depuis des années et invoque un droit, on passe normalement par la voie civile.

Dans toutes ces procédures, si le logement est la résidence habituelle de l'occupant, le tribunal informe d'office les services sociaux pour qu'ils évaluent si le foyer est vulnérable (art. 441.5 LEC). Cela n'empêche pas de récupérer le logement, mais c'est une étape de plus, qui allonge les délais. Comptez en mois, pas en semaines, et demandez à un avocat local comment fonctionne ce tribunal en particulier.

Ce qu'il ne faut jamais faire

Changer la serrure, couper l'électricité ou l'eau ou entrer de votre propre chef, même si l'appartement est déjà à vous. Cela peut se terminer par une plainte contre vous pour contrainte ou pour violation de domicile, et cela complique la procédure. La récupération se fait toujours par le tribunal ou par un accord.

L'accord : payer pour qu'il parte

Beaucoup d'investisseurs préfèrent négocier : une somme en échange du départ de l'occupant et de la remise des clés à une date donnée. Avec l'ancien propriétaire, c'est souvent moins cher et plus rapide que la procédure, et cela lui donne de quoi repartir. Trois règles : tout par écrit, l'argent se paie à la remise des clés et pas avant, et faites constater l'état du logement ce jour-là, avec des photos ou par acte notarié si le montant le justifie.

Avant de faire une offre : la check-list

• Demandez par écrit au servicer ce qu'il sait : qui vit dans le logement, depuis quand, s'il y a un bail et si une procédure judiciaire est déjà en cours et à quel stade. Si l'expulsion a déjà été engagée, demandez si vous pouvez la poursuivre vous-même en tant que nouveau propriétaire au lieu d'en lancer une autre. Si vous comptez négocier le prix, il est utile de savoir comment négocier avec une banque.
• Demandez la nota simple (l'extrait du registre foncier). Elle indique les charges et s'il existe un bail inscrit, ce qui change ce que vous devez respecter. Comment la lire : la nota simple du registre.
• Dettes de copropriété. L'acheteur répond, sur l'appartement lui-même, de ce qui est dû pour l'année en cours et les trois années précédentes (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, la loi espagnole sur la copropriété). Demandez le certificat de dette au syndic avant de signer. Renseignez-vous aussi sur l'IBI (la taxe foncière locale).
• Prévoyez de payer comptant. Sans pouvoir entrer, l'expert ne peut pas réaliser une expertise complète, et la plupart des banques ne prêtent pas sur un appartement occupé.
• Faites le calcul complet : prix, impôts de l'achat, avocat et procurador, les mois sans revenus et des travaux à l'aveugle. Si, tout compris, la marge ne compense pas, ce n'est pas une bonne affaire.
• Regardez l'immeuble et parlez aux voisins ou au gardien. Ils en savent presque toujours plus que le servicer.

Comment les trouver sur RadarPro

Dans le moteur de recherche, vous pouvez filtrer par situation et ne garder que les biens occupés, ou les écarter si vous ne voulez pas prendre ce risque : voir les appartements occupés sur RadarPro. Chacun a son estimation : vous voyez donc d'un coup d'œil de combien il est en dessous. S'ils viennent d'une banque, l'article quelle société gère les biens de chaque banque vous dit avec qui vous allez négocier, et le guide des biens saisis, ce qu'il faut vérifier avant d'en acheter un.