«Case pignorate» è il termine che usano tutti ed è il meno preciso. Sotto ci sono tre cose diverse: una casa in esecuzione che è ancora del debitore, una casa che il tribunale mette all’asta e una casa che la banca si è già tenuta e vende con un prezzo. Si comprano in modo diverso, con rischi diversi e da venditori diversi. Questa guida le separa e ti dice dove trovare ciascuna.
Che cos’è esattamente una casa pignorata
Quando il proprietario smette di pagare il mutuo (o qualsiasi altro debito richiesto in giudizio), il creditore chiede al tribunale di pignorare la casa. Da quel momento la casa è pignorata, ma resta del debitore. Il passo successivo è l’asta giudiziaria: il tribunale la vende al miglior offerente sul portale delle aste del BOE (la Gazzetta Ufficiale spagnola). Se nessuno fa offerte o il creditore se la tiene, la banca diventa proprietaria: è l’aggiudicazione, e da lì l’immobile entra nel portafoglio della banca e si vende come una casa della banca, con prezzo, servicer (la società che vende le case della banca) e normale rogito notarile.
La regola pratica: se la casa ha un prezzo e un servicer che ti segue, è già aggiudicata e si tratta. Se ha un valore d’asta e una data di chiusura, è all’asta e si fanno offerte. Sono due sport diversi.
Chi ti vende una casa pignorata: tre venditori
- Il tribunale, all’asta. Compri facendo offerte sul portale del BOE, con un deposito del 20% del valore d’asta e venti giorni per pagare il prezzo di aggiudicazione. È lì che ci sono gli sconti grandi, ma anche i gravami precedenti, le case occupate e l’impossibilità di visitare. Tutta la procedura nella pagina sulle case all’asta.
- La banca, tramite il suo servicer. BBVA vende tramite Haya, Santander tramite Diglo, Sabadell e CaixaBank tramite Solvia, il portafoglio più vecchio di CaixaBank tramite Servihabitat. Prezzo pubblicato, offerta scritta, comitato della banca e notaio. Di solito c’è il mutuo della banca stessa. Chi vende cosa lo trovi nella guida su quale agenzia gestisce le case di ogni banca.
- Un fondo, tramite lo stesso servicer. Molte case «della banca» sono ormai di fondi che hanno comprato portafogli (Coral Homes, Blackstone, portafogli in Hipoges). Si comprano allo stesso modo, ma senza mutuo collegato e, più a lungo restano in portafoglio, con più margine di trattativa.
Perché costano meno (e quando no)
Una banca non vuole case: le costano spese condominiali, IBI (l’imposta comunale sugli immobili), sorveglianza e capitale immobilizzato. Un fondo, in più, ha una scadenza per restituire i soldi ai suoi investitori. Per questo vendono sotto il prezzo di mercato quello che li intralcia. Ma quello che li intralcia non è la casa buona: è quella occupata, quella da ristrutturare, quella in un comune senza domanda o quella che è in portafoglio da anni. Lo sconto grande compensa quasi sempre un problema preciso, e il tuo lavoro è sapere quale e quanto costa risolverlo.
La casa pignorata libera, in buono stato e in una zona richiesta esce a prezzo di mercato e si vende in poche settimane. Gli sconti del 40 o 50% esistono; arrivano con un occupante o con una ristrutturazione completa.
Cosa controllare prima di firmare
- Nota Simple aggiornata (la visura del registro immobiliare): che l’ipoteca escussa sia cancellata o venga cancellata nel rogito. All’asta, in più, il certificato dei gravami del fascicolo (certificación de cargas): i gravami iscritti prima del debito escusso sono a tuo carico.
- Certificato dei debiti condominiali: rispondi delle quote dell’anno in corso e dei tre precedenti. Nelle case rimaste anni in esecuzione, la cifra può essere seria.
- IBI e spese straordinarie arretrate: l’IBI segue l’immobile.
- Lo stato di possesso, per iscritto: «sin posesión» (letteralmente «senza possesso») vuol dire occupata. Per una casa della banca, chiedilo prima di fare un’offerta; all’asta, è nel fascicolo. Recuperare il possesso vuol dire mesi e un avvocato.
- Lo stato reale: se è in portafoglio della banca, visitala; all’asta non si può quasi mai, quindi metti in conto una ristrutturazione completa.
Case pignorate per banca
Ogni banca vende tramite il suo servicer e ogni servicer ha il suo portale, il suo modo di trattare e, a volte, il suo mutuo.
Come le troviamo in RadarPro
Ci sono una dozzina di portali dei servicer, il BOE e i portali generalisti, e nessuno ti dice se il prezzo è buono per quella strada. RadarPro raccoglie ogni giorno le case di Solvia, Servihabitat, Hipoges, Aliseda, Diglo e Altamira e le aste del BOE e della previdenza sociale spagnola, calcola il valore di mercato della zona e lo sconto reale di ogni immobile, e ti avvisa quando ne entra una adatta a quello che cerchi.
Domande frequenti sulle case pignorate
Che differenza c’è tra una casa pignorata e una casa della banca?
Il pignoramento è la fase giudiziaria: la casa è ancora del debitore e si vende all’asta. Quando la banca se la aggiudica e la mette in vendita con un prezzo, è una casa della banca. Molti chiamano pignorate tutte e due; quello che cambia è da chi compri, come e con quanto rischio.
Da chi compro una casa pignorata?
Dipende dalla fase. All’asta la compri dalla procedura giudiziaria, facendo offerte sul portale delle aste del BOE. Una volta aggiudicata, la compri dalla banca o dal fondo che se l’è tenuta, tramite il suo servicer (Solvia, Servihabitat, Diglo, Aliseda, Haya). Mai dal vecchio proprietario né in filiale.
Mi tocca il debito del vecchio proprietario?
L’ipoteca escussa no: viene cancellata. I gravami precedenti a quell’ipoteca, all’asta sì. E con il condominio rispondi sempre delle quote dell’anno in corso e dei tre precedenti. Per questo si chiedono la Nota Simple e il certificato del condominio prima di firmare qualsiasi cosa.
Si può chiedere un mutuo per comprare una casa pignorata?
Se la compri già aggiudicata a una banca, sì, e la banca stessa di solito finanzia il suo immobile a condizioni migliori di un mutuo normale. Se la compri all’asta, in pratica no: hai venti giorni per pagare il prezzo di aggiudicazione e nessuna banca istruisce un mutuo in quel tempo senza una pre-approvazione.
Perché ci sono case pignorate così economiche?
Perché sono occupate, vanno ristrutturate o sono in portafoglio da anni. Lo sconto grande compensa quasi sempre un problema preciso. Una casa pignorata libera, in buono stato e ben posizionata esce a prezzo di mercato e si vende in poche settimane.
