Unicaja-Bankimmobilien: Zugang zum Katalog übernommener Objekte

Unicaja Banco ist aus dem Zusammenschluss mehrerer Finanzinstitute aus Südspanien hervorgegangen, darunter der traditionsreiche Monte de Piedad de Málaga, die Caja Jaén und zuletzt Liberbank. Dieser Werdegang hat in der Bilanz ein Portfolio übernommener Immobilien hinterlassen, dessen geografischer Schwerpunkt sehr klar umrissen ist: Andalusien (vor allem Málaga, Granada, Jaén und Almería), Extremadura, Kastilien-La Mancha und, durch die Übernahme von Liberbank, auch Gegenden in Asturien und Kantabrien; die in Kastilien und León kamen mit EspañaDuero, das Unicaja 2018 übernahm.

Für Anleger, die in diesen Gegenden aktiv sind, ist der Katalog von Unicaja eine Quelle für Objekte, die man systematisch im Blick behalten sollte. Die Abschläge sind echt, die Finanzierungskonditionen bei der Bank selbst können günstig sein, und der Kaufprozess ist trotz seiner Besonderheiten mit den richtigen Informationen gut zu bewältigen.

Wie das Immobilienportfolio von Unicaja verwaltet wird

Unicaja verwaltet seine übernommenen Immobilien hauptsächlich über seine Immobilientochter und über Vereinbarungen mit externen Servicern. Anders als einige Banken, die die Verwaltung ihrer Immobilien vollständig an große Servicer ausgelagert haben, hat Unicaja einen Teil der Kontrolle über sein Portfolio im Haus behalten. Das bedeutet: Manche Objekte werden direkt über die Bank vermarktet, andere über Vermittler.

Die Zugangswege zum Bestand von Unicaja sind:

• Immobilienportal der Bank: Der Immobilienbereich auf der offiziellen Website von Unicaja (unicajabanco.es), wo die Bank einen Teil ihres Portfolios übernommener Immobilien mit direktem Verkaufspreis veröffentlicht. Er ist nicht immer vollständig aktuell, aber der direkteste Ausgangspunkt.
• Idealista und Fotocasa unter dem Namen der Bank: Unicaja veröffentlicht einige ihrer Objekte auf den allgemeinen Immobilienportalen, gekennzeichnet als Verkäufer aus dem Bankensektor. Wenn Sie auf diesen Portalen nach dem Verkäufer „Unicaja“ filtern, sehen Sie einen Teil des Bestands.
• Zugelassene Immobilienagenturen: Unicaja hat Vereinbarungen mit örtlichen Agenturen, die ihre Objekte exklusiv oder in Zusammenarbeit vermarkten. Diese Agenturen haben Zugang zu Objekten, die nicht auf den öffentlichen Portalen stehen. Der Kontakt zu den umsatzstärksten Immobilienagenturen in den Provinzen, in denen sich das Portfolio von Unicaja am stärksten konzentriert (Málaga, Granada, Jaén), ist ein ergänzender Zugangsweg.
• Immobilienabteilung der Bank: Für größere Paketkäufe oder für Anleger, die sich für mehrere Objekte interessieren, haben einige Banken Vereinbarungen für den direkten Kontakt mit ihrer Immobilienabteilung. Im Fall von Unicaja können die größeren Filialen in den Kernprovinzen den Kontakt zum Team der Immobilienverwaltung herstellen.

Die Provinzen mit dem größten Bestand

Die Geografie des Portfolios von Unicaja spiegelt ihren historischen Ursprung als Verbund südspanischer Sparkassen wider. Die Provinzen mit der höchsten Dichte an Objekten:

• Provinz Málaga: Die wichtigste. Objekte in der Provinzhauptstadt, an der Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola, Torremolinos), in der Axarquía, in der Serranía de Ronda und in den Gemeinden im Landesinneren. Sehr unterschiedliche Objektarten: Ferienapartments, Wohnungen, Einfamilienhäuser, Geschäftslokale und sogar Grundstücke.
• Granada und Almería: Die zweitwichtigste Konzentration. In Granada-Stadt, im Großraum (Armilla, Albolote, Maracena) sowie an der Costa Tropical und in den Alpujarras. In Almería sowohl in der Provinzhauptstadt als auch in den Gemeinden des Poniente Almeriense.
• Jaén, Cádiz und Huelva: Kleineres, aber vorhandenes Portfolio, vor allem in den Provinzhauptstädten und großen Gemeinden.
• Extremadura (Cáceres und Badajoz): Ein Erbe der früheren Caja de Extremadura. Objekte in den Provinzhauptstädten und in mittelgroßen Gemeinden wie Mérida, Plasencia oder Don Benito.
• Asturien und Kantabrien (Erbe von Liberbank): Objekte aus der Übernahme, in geringerem Umfang als in Andalusien. Oviedo, Gijón, Santander und Küstengemeinden beider Regionen.

Die Konditionen der Direktfinanzierung bei Unicaja

Einer der klassischen Vorteile von Bankimmobilien ist, dass die verkaufende Bank für ihre eigenen Objekte bevorzugte Finanzierungskonditionen anbieten kann. Unicaja ist da keine Ausnahme. Die konkreten Konditionen hängen vom Profil des Käufers und vom jeweiligen Objekt ab, aber die üblichen Spannen beim Kauf bankeigener Objekte sind:

• Finanzierung bis zu 100 % des Verkaufspreises (oder bis zum Schätzwert, je nachdem, was niedriger ist) für Käufer mit guter Bonität. Das ist besonders relevant, weil die Banken auf dem allgemeinen Markt kaum auf 80 % gehen und bei Zweitwohnungen auf 70 %.
• Vergünstigte Zinssätze für ihre Objekte, als Verkaufshebel. Nicht immer, und man muss sie mit anderen Angeboten am Markt vergleichen, aber bei bestimmten Objekten und zu bestimmten Zeiten im Jahr können die angebotenen Zinsen mit denen des Marktes vergleichbar oder besser sein.
• Reduzierte oder gestrichene Bearbeitungsgebühren bei einigen Objekten, die schon länger im Bestand sind und bei denen die Bank es eiliger hat, sie zu verkaufen.
• Laufzeiten bis zu 30 Jahren für Käufer, die natürliche Personen sind und die Voraussetzungen erfüllen.

Wichtig ist, nicht davon auszugehen, dass die Finanzierung von Unicaja für ihre eigenen Objekte automatisch die beste Option ist. Man muss sie mit anderen Bankangeboten oder mit einem Hypothekenvermittler vergleichen. Aber sie ist ein Ausgangspunkt für Verhandlungen, den der übliche Gebrauchtimmobilienmarkt nicht bietet.

Wie Sie ein Objekt von Unicaja prüfen, bevor Sie ein Angebot machen

Bankimmobilien im Allgemeinen und die von Unicaja im Besonderen haben spezifische Merkmale, die Anleger prüfen sollten:

• Besitzverhältnisse: Manche Objekte sind frei von Bewohnern, in anderen wohnt noch der ursprüngliche Schuldner oder ein Mieter. Die Anzeige der Bank kann das völlig klar angeben oder auch nicht. Prüfen Sie es immer durch eine Besichtigung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, vor allem bei Objekten an der Costa del Sol, wo die Belegungssituation sehr unterschiedlich ausfällt.
• Tatsächlicher baulicher Zustand: Die Fotos auf den Portalen der Bank spiegeln nicht immer den aktuellen Zustand der Immobilie wider, vor allem wenn sie schon länger im Bestand ist. Eine Immobilie, die 3 Jahre in einer feuchten Küstengegend leer stand, kann Feuchtigkeit, Probleme an den Leitungen und Schäden haben, die in der Anzeige nicht zu erkennen sind.
• Schulden bei der Eigentümergemeinschaft: Wer ein Objekt von einer Bank kauft, kann Hausgeldschulden der früheren Eigentümer übernehmen. Das Gesetz begrenzt die Haftung des Käufers auf die letzten 3 Jahre und das laufende Jahr (Artikel 9.1.e der Ley de Propiedad Horizontal, des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes), aber Sie müssen das in der Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft prüfen.
• IBI (die kommunale Grundsteuer) und Gemeindeabgaben: Prüfen Sie, ob die Bank die IBI der letzten Jahre bezahlt hat. Wird die notarielle Urkunde ohne Nachweis unterzeichnet, dass die IBI bezahlt ist, kann vom Käufer verlangt werden, sie zu zahlen.
• Das Wertgutachten: Wenn die Bank 100 % des Verkaufspreises finanziert, der Verkaufspreis aber bereits dem Marktwert entspricht (ohne echten Abschlag), hat das Geschäft keine Marge. Prüfen Sie immer den tatsächlichen Marktwert des Objekts, indem Sie es mit vergleichbaren Wohnungen in derselben Gegend vergleichen, unabhängig davon, was das Gutachten der Bank sagt.

Den Preis verhandeln: Welcher Spielraum besteht

Bankimmobilien werden nicht immer zum veröffentlichten Preis gekauft. Der Verhandlungsspielraum hängt von mehreren Faktoren ab:

Wie lange das Objekt schon im Bestand ist, ist der wichtigste Faktor. Ein Objekt, das Unicaja seit 3-4 Jahren zu verkaufen versucht, hat viel mehr Spielraum als eines, das gerade erst hinzugekommen ist. Objekte mit offen ausgewiesenen Schwierigkeiten (Renovierungsbedarf, Hausgeldschulden, schwer erreichbare Lage) haben ebenfalls mehr Spielraum, weil die Nachfrage geringer ist.

Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle: das Jahresende (Bilanzabschluss und Verkaufsziele) und das dritte Quartal (mit dem Druck, den Bestand vor Jahresende abzubauen) sind meist die Zeitpunkte, zu denen die Bank bessere Konditionen akzeptiert. Ein Abschlag von 5-15 % auf den veröffentlichten Preis ist eine übliche Spanne bei Objekten, die schon lange im Bestand sind und für die es gute Gründe gibt, einen Nachlass zu verlangen.

Weiterführende Ressourcen: Für einen vollständigen Überblick über den Markt für Bankimmobilien in Spanien und die wichtigsten Servicer ist der Leitfaden zu Bankimmobilien der Ausgangspunkt. Wenn Sie die Costa del Sol als Investitionsgebiet interessiert, wo Unicaja einen großen Bestand hat, analysiert der Artikel über die besten Städte für Investitionen Málaga ausführlich. Für Objekte mit 100-%-Bankfinanzierung erklärt der Artikel über die 100-%-Finanzierung bei Bankimmobilien, wie Sie diesen Mechanismus nutzen.