Case in vendita di Unicaja: come accedere agli immobili aggiudicati

Unicaja Banco è il risultato dell’integrazione di diversi istituti finanziari del sud della Spagna, tra cui lo storico Monte de Piedad de Málaga, Caja Jaén e, più di recente, Liberbank. Questo percorso ha lasciato nel suo bilancio un portafoglio di immobili aggiudicati con una concentrazione geografica molto specifica: Andalusia (soprattutto Malaga, Granada, Jaén e Almería), Estremadura, Castiglia-La Mancia e, con l’integrazione di Liberbank, anche zone delle Asturie e della Cantabria; quelle di Castiglia e León sono arrivate con EspañaDuero, che Unicaja ha assorbito nel 2018.

Per chi investe in quelle zone, il catalogo di Unicaja è una fonte di immobili che merita un’attenzione sistematica. Gli sconti sono reali, le condizioni di finanziamento possono essere favorevoli con la banca stessa e il processo d’acquisto, pur con le sue particolarità, è gestibile con le informazioni giuste.

Come viene gestito il portafoglio immobiliare di Unicaja

Unicaja gestisce i suoi immobili aggiudicati soprattutto tramite la sua controllata immobiliare e accordi con servicer esterni. A differenza di alcuni istituti che hanno esternalizzato del tutto la gestione dei propri immobili a grandi servicer, Unicaja ha mantenuto in parte il controllo interno del suo portafoglio: alcuni immobili vengono commercializzati direttamente dalla banca e altri tramite intermediari.

Le vie d’accesso all’inventario di Unicaja sono:

• Portale immobiliare della banca: la sezione immobili del sito ufficiale di Unicaja (unicajabanco.es), dove pubblica parte del suo portafoglio di immobili aggiudicati con un prezzo di vendita diretto. Non è sempre aggiornata del tutto, ma è il punto di partenza più diretto.
• Idealista e Fotocasa a nome della banca: Unicaja pubblica alcuni dei suoi immobili sui portali generalisti, identificati come venditore bancario. Filtrare per venditore «Unicaja» su questi portali permette di vedere parte dell’inventario.
• Agenzie immobiliari convenzionate: Unicaja ha accordi con agenzie locali che commercializzano i suoi immobili in esclusiva o in collaborazione. Queste agenzie hanno accesso a immobili che non compaiono sui portali pubblici. Contattare le agenzie immobiliari con più volume nelle province dove il portafoglio di Unicaja è più concentrato (Malaga, Granada, Jaén) è una via d’accesso complementare.
• Direzione immobiliare della banca: per acquisti di volume o per chi è interessato a più immobili, alcuni istituti prevedono un contatto diretto con il loro dipartimento immobiliare. Nel caso di Unicaja, le filiali più grandi nelle province chiave possono facilitare il contatto con il team di gestione degli immobili.

Le province con la maggiore concentrazione di immobili

La geografia del portafoglio di Unicaja riflette la sua origine storica come rete di casse di risparmio del sud. Le province con la maggiore densità di immobili:

• Provincia di Malaga: la più rappresentativa. Immobili nel capoluogo, sulla Costa del Sol (Marbella, Estepona, Fuengirola, Torremolinos), nell’Axarquía, nella Serranía de Ronda e nei comuni dell’entroterra. Tipologie molto varie: appartamenti turistici, appartamenti residenziali, case unifamiliari, locali e perfino terreni.
• Granada e Almería: la seconda concentrazione per importanza. A Granada città, nell’area metropolitana (Armilla, Albolote, Maracena), sulla Costa Tropical e nelle Alpujarras. Ad Almería, sia nel capoluogo sia nei comuni del Poniente Almeriense.
• Jaén, Cadice e Huelva: un portafoglio più ridotto ma presente, soprattutto nei capoluoghi di provincia e nei comuni grandi.
• Estremadura (Cáceres e Badajoz): eredità dell’ex Caja de Extremadura. Immobili nei capoluoghi di provincia e in comuni medi come Mérida, Plasencia o Don Benito.
• Asturie e Cantabria (eredità di Liberbank): immobili arrivati con l’integrazione, in volume minore rispetto all’Andalusia. Oviedo, Gijón, Santander e i comuni costieri delle due comunità.

Le condizioni di finanziamento diretto con Unicaja

Uno dei vantaggi storici delle case delle banche è che l’istituto venditore può offrire condizioni di finanziamento agevolate sui propri immobili. Unicaja non fa eccezione. Le condizioni concrete variano in base al profilo dell’acquirente e all’immobile specifico, ma le forbici abituali per l’acquisto dei suoi immobili sono:

• Finanziamento fino al 100% del prezzo di vendita (o fino al valore di perizia, il minore dei due) per acquirenti con buona solvibilità. È particolarmente rilevante perché sul mercato generale le banche arrivano a malapena all’80%, e al 70% per la seconda casa.
• Tassi d’interesse agevolati sui suoi immobili, come leva di vendita. Non sempre, e bisogna confrontarli con le altre offerte del mercato, ma su certi immobili e in certi periodi dell’anno i tassi offerti possono essere paragonabili o migliori di quelli del mercato.
• Commissioni di apertura ridotte o azzerate su alcuni immobili in portafoglio da tempo, dove la banca ha più fretta di liquidare.
• Durate di ammortamento fino a 30 anni per l’acquirente persona fisica che soddisfa i requisiti.

È importante non dare per scontato che il finanziamento di Unicaja sui propri immobili sia automaticamente l’opzione migliore. Va confrontato con le offerte di altre banche o di un broker di mutui. Ma è comunque un punto di partenza per la trattativa che il mercato convenzionale dell’usato non offre.

Come analizzare un immobile di Unicaja prima di fare un’offerta

Gli immobili delle banche in generale, e quelli di Unicaja in particolare, hanno caratteristiche specifiche che chi investe deve verificare:

• Stato di possesso: alcuni immobili sono liberi, altri sono occupati dal debitore originario o da un inquilino. L’annuncio della banca non sempre lo indica con totale chiarezza. Verifica sempre con una visita all’immobile prima di firmare qualsiasi cosa, soprattutto per gli immobili della Costa del Sol, dove le situazioni di occupazione sono molto varie.
• Stato fisico reale: le foto dei portali della banca non sempre riflettono lo stato attuale dell’immobile, soprattutto se è in portafoglio da tempo. Un immobile vuoto da 3 anni in una zona umida della costa può avere umidità, problemi agli impianti e un degrado che dall’annuncio non si vedono.
• Debiti condominiali: chi compra un immobile da una banca può ereditare debiti condominiali dei proprietari precedenti. La legge limita la responsabilità dell’acquirente agli ultimi 3 anni più l’anno in corso (articolo 9.1.e della Ley de Propiedad Horizontal, la legge spagnola sul condominio), ma va verificato nel certificato del condominio.
• IBI e tasse comunali: verifica che la banca abbia pagato l’IBI (l’imposta comunale sugli immobili) degli ultimi anni. Se il rogito si firma senza la prova che l’IBI è in regola, all’acquirente può essere chiesto di pagarlo.
• La perizia: se la banca finanzia il 100% del prezzo di vendita ma quel prezzo è già di mercato (senza uno sconto reale), l’operazione non ha margine. Verifica sempre il valore di mercato reale dell’immobile confrontandolo con appartamenti equivalenti nella stessa zona, a prescindere da quello che dice la perizia della banca.

Trattare il prezzo: quanto margine c’è

Gli immobili delle banche non si comprano sempre al prezzo pubblicato. Il margine di trattativa dipende da diversi fattori:

Il tempo che l’immobile è rimasto in portafoglio è il fattore più importante. Un immobile che Unicaja cerca di vendere da 3-4 anni ha molto più margine di uno appena entrato. Anche gli immobili con complicazioni dichiarate (da ristrutturare, con debiti condominiali, in una zona difficile da raggiungere) hanno più margine, perché la domanda è minore.

Contano anche i periodi dell’anno: la fine dell’anno (chiusura di bilancio e obiettivi di liquidazione) e il terzo trimestre (con la pressione di ridurre lo stock prima di fine anno) sono di solito i momenti in cui la banca accetta condizioni migliori. Uno sconto del 5%-15% sul prezzo pubblicato è una forbice abituale per immobili in portafoglio da tempo, quando ci sono buone ragioni per chiedere un ribasso.

Risorse correlate: per una visione completa del mercato delle case delle banche in Spagna e dei principali servicer, la guida alle case delle banche è il punto di partenza. Se ti interessa la Costa del Sol come zona d’investimento, dove Unicaja ha molti immobili in portafoglio, l’articolo sulle migliori città per investire analizza Malaga in profondità. Per gli immobili con finanziamento bancario al 100%, l’articolo sul finanziamento al 100% delle case delle banche spiega come sfruttare questo meccanismo.