Kutxabank- und Ibercaja-Immobilien: wo und wie Sie kaufen

Kutxabank und Ibercaja sind zwei regionale Finanzinstitute, die etwas gemeinsam haben: Sie sind aus der Fusion traditionsreicher Sparkassen mit starker regionaler Verwurzelung entstanden und haben infolgedessen Portfolios übernommener Immobilien mit einer sehr spezifischen geografischen Konzentration angesammelt. Kutxabank im Baskenland, in Navarra und ein wenig in Kantabrien. Ibercaja in Aragonien, La Rioja, Guadalajara und Teilen von Kastilien und León.

Für Investoren, die in diesen Regionen tätig sind, ist es entscheidend, diese beiden Akteure zu kennen. Ihre übernommenen Immobilien sind weniger bekannt als die von Sareb (Spaniens „Bad Bank“) oder Haya Real Estate (heute in Solvia aufgegangen), was in der Praxis weniger Wettbewerb bedeutet. Und weil sie fest verwurzelte Regionalinstitute sind, haben sie Objekte auf Märkten, denen die großen landesweiten Servicer meist keine Priorität geben.

Kutxabank: die baskische Sparkasse mit einem auf Euskadi konzentrierten Portfolio

Kutxabank entstand 2012 aus dem Zusammenschluss von drei baskischen Sparkassen: BBK (Bilbao Bizkaia Kutxa), Kutxa (aus Gipuzkoa) und CajaVital (aus Álava). Mit der Fusion wurden auch die Portfolios übernommener Immobilien der drei Häuser zusammengeführt, mit einer fast ausschließlichen geografischen Konzentration auf das Baskenland (Euskadi).

Der Immobilienbestand von Kutxabank umfasst 2026 vor allem:

• Wohnungen in Bilbao und Umgebung (vor allem am linken Ufer, der Margen Izquierda: Barakaldo, Sestao, Santurce).
• Wohnungen in San Sebastián und Gemeinden in Gipuzkoa (Pasaia, Errenteria, Arrasate).
• Wohnungen in Vitoria-Gasteiz und Orten in Álava.
• Ein kleiner Teil des Portfolios stammt aus Navarra, wegen der historischen Präsenz von Kutxa in Pamplona und im Norden Navarras.
• Geschäftslokale und Gewerbehallen in Industriegemeinden der drei Provinzen.

So erhalten Sie Zugang zum Katalog von Kutxabank

Kutxabank verkauft ihre Immobilien nicht direkt: Ihr Portfolio verwaltet und verkauft Servihabitat. Der Zugangsweg ist:

• Immobilienportal von Kutxabank: Der Link „Portal inmobiliario“ auf der Website der Bank führt zum Bereich von Kutxabank auf der Website von Servihabitat. Das ist der direkteste Ausgangspunkt.

Die Finanzierungskonditionen von Kutxabank für ihre eigenen Objekte

Kutxabank bietet Vorzugskonditionen für den Kauf ihrer eigenen Objekte. Die üblichen Merkmale im Jahr 2026:

• Finanzierung bis zu 100 % des Verkaufspreises für Käufer mit nachgewiesener Bonität, gegenüber den marktüblichen 80 %.
• Ermäßigte (in manchen Fällen gestrichene) Bearbeitungsgebühr als zusätzlicher Anreiz.
• Laufzeiten von bis zu 30 Jahren für natürliche Personen mit passendem Kreditprofil.
• Zinssätze, die bei manchen Objekten aus dem älteren Bestand als Hebel für den Abverkauf vergünstigt werden können.

Wie immer bei einer Bankfinanzierung für eigene Objekte gilt: Vergleichen Sie diese Konditionen mit dem allgemeinen Hypothekenmarkt. Die Bank hat ein Interesse daran, den Verkauf abzuschließen, und auch wenn ihre Konditionen gut sein können, kann ein Hypothekenvermittler ein gleichwertiges oder besseres Alternativangebot mit weniger Bindung an Zusatzprodukte erzielen.

Ibercaja: die Bank des Ebrotals

Ibercaja Banco hat ihren Ursprung in der Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (ZARAGOZA, gegründet 1876). Im Zuge der Umstrukturierung des Sparkassensektors übernahm sie außerdem Caja Badajoz, Caja de la Inmaculada de Aragón und weitere kleinere Institute. Das Ergebnis ist ein Institut mit starker Präsenz in Aragonien, La Rioja, Guadalajara und Teilen von Kastilien und León.

Das Immobilienportfolio von Ibercaja spiegelt diese Geografie wider. Die Objekte konzentrieren sich auf:

• Die Stadt Saragossa und ihren Großraum: Die dichteste Konzentration. Objekte in allen Vierteln der Stadt Saragossa (Delicias, Las Fuentes, Torrero, Oliver, el Arrabal) und in Gemeinden des Großraums (Utebo, Cuarte, La Puebla de Alfindén, Zuera).
• Das übrige Aragonien: Gemeinden in den Provinzen Huesca und Teruel, vor allem die wirtschaftlich größeren (die Stadt Huesca, Monzón, Jaca, die Stadt Teruel). Sehr niedrige Preise und potenziell sehr hohe Renditen, aber Mietmärkte mit geringerer Tiefe.
• La Rioja (Logroño und Gemeinden der Rioja Baja): Logroño hat eine solide Mietnachfrage, weil es Hauptstadt einer Region aus nur einer Provinz ist und Universitäts- und Verwaltungsfunktionen hat. Preis zwischen 1.200 € und 1.700 €/m². Renditen von 6 % bis 7,5 % bei den besten Geschäften.
• Guadalajara: Eine Gemeinde im Einzugsgebiet von Madrid, mit Mietnachfrage von Beschäftigten aus dem Henares-Korridor (Corredor del Henares). Preis zwischen 1.200 € und 1.600 €/m². Hohe Mietnachfrage durch die Ballung von Industrie und Logistik im Korridor.

So erhalten Sie Zugang zum Katalog von Ibercaja

• Portal der übernommenen Immobilien von Ibercaja: Das Institut veröffentlicht seinen Bestand zusammen mit Solvia: Der Link „Portal inmobiliario“ auf seiner offiziellen Website führt zum Portal von Solvia. Filterbar nach Objektart, autonomer Region und Preis. Der Katalog ist aktueller als der mancher kleinerer Institute und erlaubt es, Informationen direkt online anzufordern.
• Idealista und allgemeine Portale: Ibercaja veröffentlicht einen Teil ihres Bestands auf den allgemeinen Portalen unter dem Namen des Instituts. Wenn Sie auf Idealista oder Fotocasa nach Verkäufer filtern, sehen Sie die Objekte von Ibercaja, die auf dieser Plattform erscheinen.
• Lokale Agenturen in Saragossa und Logroño: Das Netz der Partneragenturen von Ibercaja in Aragonien und La Rioja ist ein ergänzender Kanal für Objekte, die nicht im öffentlichen Portal stehen.

Verhandlung und Spielraum bei Objekten von Kutxabank und Ibercaja

Faktoren, die den Verhandlungsspielraum vergrößern: Objekte, die seit mehr als 2 Jahren unverkauft im Bestand sind (zu erkennen, indem man das Eintragungsdatum im Catastro (dem spanischen Kataster) prüft oder direkt bei der Bank nachfragt), Objekte mit einer nicht strukturellen Komplikation (kosmetischer Renovierungsbedarf, überschaubare Schulden bei der Eigentümergemeinschaft, eine Unterlagenlage, die etwas Aufwand erfordert) und der gleichzeitige Kauf mehrerer Objekte, der eine Verhandlung als Paket ermöglicht.

Die Spanne des Abschlags auf den veröffentlichten Preis, die man bei älteren Objekten vernünftigerweise verlangen kann: zwischen 5 % und 15 %, je nach Zeit im Bestand und Zustand des Objekts. Quartalsende und Jahresabschluss sind die besten Zeitpunkte zum Verhandeln.

Eine besondere Gelegenheit: das Dreieck Saragossa-Logroño-Guadalajara

Für Investoren, die einen Markt mit soliden Fundamentaldaten, guten Kaufpreisen und weniger Wettbewerb als in Madrid oder Barcelona suchen, verdient das geografische „Dreieck“ aus Saragossa, Logroño und Guadalajara (mit Autobahn- und AVE-Verbindungen – dem spanischen Hochgeschwindigkeitszug – untereinander und nach Madrid) besondere Aufmerksamkeit. Alle drei Städte haben Mietnachfrage aus Industrie und Logistik, Kaufpreise, die in ihrer jeweiligen Kategorie zu den niedrigsten gehören, und Portfolios von Bankimmobilien von Ibercaja mit echtem Abschlag.

Ibercaja kennt diese Märkte besser als jeder andere Akteur: Sie ist dort seit Jahrzehnten präsent. Das bedeutet, dass sowohl ihre Objekte als auch ihre Finanzierungskonditionen auf diese Regionen in einer Weise abgestimmt sind, die die großen landesweiten Servicer nicht nachahmen können.

Weiterführende Ressourcen: Zu günstigen Wohnungen speziell in Saragossa behandelt der Artikel über das Investieren in Saragossa die Gegenden und Strategien. Zu Bankimmobilien anderer landesweiter Institute stellt der Leitfaden zu Bankimmobilien in Spanien alle wichtigen Servicer vor. Wenn Sie sich auch für den Versteigerungsmarkt im Einzugsgebiet von Ibercaja interessieren, beschreibt der Leitfaden zu Zwangsversteigerungen den Ablauf für jede Provinz.