Nicht alle spanischen Städte sind für Immobilieninvestments gleich interessant. Kaufpreis, Mietnachfrage, Bevölkerungswachstum und lokale Regulierung schaffen deutliche Unterschiede bei Rendite und Risiko. Hier ist die Analyse nach Städten für 2026, auf Basis echter Daten und ohne die übliche Fixierung auf die Großstädte, über die am meisten berichtet wird.
Die Städte mit der besten Bruttomietrendite
Die höchsten Renditen liegen 2026 weder in Madrid noch in Barcelona. Sie finden sich in Städten mit moderateren Kaufpreisen und einer lebhaften Mietnachfrage:
- Murcia: Durchschnittliche Bruttorendite von 7-9 %. Erschwingliche Preise, große Studierendenschaft, wachsende Bevölkerung.
- Valladolid: 6-8 %. Hauptstadt Kastiliens mit solidem Mietmarkt und sehr vernünftigen Kaufpreisen.
- Zaragoza: 6-7 %. Hervorragende Verkehrsanbindung, ausgewogenes Verhältnis von Preis und Miete und stetiges Wirtschaftswachstum.
- Sevilla (Umland): 6-8 % in den Gemeinden des Ballungsraums. Große Mietnachfrage, moderatere Kaufpreise als in der Stadt selbst.
- Málaga-Stadt (nicht touristische Viertel): 5-7 %. Die Nachfrage nach Langzeitmieten bleibt außerhalb der Premiumlagen solide.
Madrid und Barcelona: die tatsächliche Lage
Im Zentrum von Madrid und im Eixample von Barcelona liegt die Bruttomietrendite bei rund 3-4 %. Mit Hypothek ist das keine tragfähige Investition. In den Gemeinden des Madrider Ballungsraums (Getafe, Leganés, Fuenlabrada) und im Umland von Barcelona (L'Hospitalet, Cornellà, Badalona) steigen die Renditen dagegen auf 5-7 %, bei zugänglicheren Kaufpreisen.
Valencia: die Überraschung von 2026
Valencia ist 2026 zu einer der interessantesten Städte für private Anleger geworden. Die Preise liegen für vergleichbare Objekte noch 30-40 % unter denen in Madrid, die Mietnachfrage wächst kräftig, angetrieben durch den Zuzug digitaler Nomaden und Arbeitskräfte aus anderen Regionen, und die Bruttorendite liegt in Vierteln wie Campanar, Rascanya oder Quatre Carreres bei rund 6-8 %.
Die Faustregel des klugen Anlegers
Städte der zweiten Reihe mit echter wirtschaftlicher Dynamik – Zaragoza, Murcia, Valladolid, Alicante, Santander – bieten durchweg bessere Renditen als die großen Metropolen, bei einem vernünftigen Risikoprofil. Entscheidend ist, dass sie eine strukturelle Mietnachfrage haben (eine bedeutende Universität, Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor, öffentliche Verwaltung), die nicht vom Tourismus abhängt.
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