Kaufnebenkosten in Spanien 2026: die vollständige Liste

Wenn jemand sagt, eine Wohnung zu kaufen koste X Euro, meint er meist den Kaufpreis. In Wirklichkeit liegen die Gesamtkosten des Kaufs mit Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría (dem Büro, das die Formalitäten erledigt) und Wertgutachten 7-14 % über dem Kaufpreis (im Baskenland etwas weniger). Hier kommt die vollständige Aufstellung, damit es keine Überraschungen gibt.

Bei einer Bestandsimmobilie (der häufigste Fall)

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer): Der größte Posten. Zwischen 6 % (Madrid) und 10 % (Katalonien) des Kaufpreises in den Regionen des allgemeinen Steuersystems (alle außer dem Baskenland und Navarra); im Baskenland 4 %. Bei einer Wohnung für 150.000 € in Katalonien sind das allein 15.000 € ITP.

Notar: Die Notargebühren sind staatlich geregelt. Für eine Urkunde über 150.000 € liegen die Kosten meist zwischen 600 € und 900 €, je nach Seitenzahl und Komplexität des Dokuments.

Grundbuch (Registro de la Propiedad): Eintragung des Eigentümerwechsels. Geregelter Betrag: bei 150.000 € zwischen 300 € und 500 €.

Gestoría: Wenn Sie mit einer Hypothek finanzieren, schreibt die Bank meist ihre eigene Gestoría für die Abrechnung der Steuern und die Eintragung vor. Übliche Kosten: 300-500 €. Wenn Sie ohne Finanzierung kaufen, können Sie das selbst erledigen oder beauftragen, wen Sie wollen.

Wertgutachten (bei Hypothek): Pflicht für die Bank. Kosten: 250-500 € je nach Immobilie und Gutachtergesellschaft.

Bei einem Neubau

Statt der ITP zahlen Sie IVA (die spanische Mehrwertsteuer) von 10 %, oder 4 % bei VPO (Vivienda de Protección Oficial, staatlich geförderter Wohnraum) im Sonderregime oder von öffentlichen Bauträgern, plus Actos Jurídicos Documentados (AJD, eine Urkundensteuer) von 0,5-1,5 % je nach Region. Die übrigen Kosten (Notar, Grundbuch, Gestoría, Wertgutachten) sind ähnlich.

Die Zahlen im Überblick: für eine Wohnung für 150.000 € in Andalusien

• ITP zu 7 %: 10.500 €
• Notar: ~700 €
• Grundbuch: ~400 €
• Gestoría: ~400 €
• Wertgutachten: ~350 €
• Nebenkosten insgesamt ca.: 12.350 € (8,2 % des Preises)

In einer Region mit 10 % ITP steigt die Summe auf ~16.850 € (11,2 %). Dieses Geld müssen Sie zusätzlich zu den 20 % Eigenkapital verfügbar haben, die die Bank nicht finanziert.

Wer zahlt die Kosten der Hypothek?

Hier herrscht viel Verwirrung, und es lohnt sich, das sauber zu trennen. Seit dem Immobilienkreditgesetz von 2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), bei der AJD schon seit November 2018, werden die Kosten für die Bestellung der Hypothek so verteilt:

• Die Bank zahlt: den Notar für die Hypothek, das Grundbuch, die Gestoría und die Steuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) auf die Hypothek.
• Der Käufer zahlt: nur das Wertgutachten.

Achtung: Das gilt für die Kosten der HYPOTHEK. Die Kosten des KAUFS (ITP oder IVA sowie Notar und Grundbuch für die Kaufurkunde) tragen weiterhin Sie. Beides zu verwechseln ist der häufigste Fehler bei der Budgetplanung.

Ermäßigungen der ITP, die viele nicht nutzen

Die ITP ist kein einheitlicher Satz: Fast alle Regionen haben ermäßigte Sätze für bestimmte Gruppen. Prüfen Sie, ob Sie dazugehören, bevor Sie den allgemeinen Satz zahlen:

• Junge Käufer (meist unter 35-36 Jahren): ermäßigte Sätze in vielen Regionen, teils mit einer Obergrenze für den Preis der Wohnung.
• Kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung und VPO: zusätzliche Vergünstigungen je nach Region.
• Hauptwohnsitz: Einige Regionen wenden einen ermäßigten Satz an, anders als beim Zweitwohnsitz oder bei einer Kapitalanlage.

Es sind regionale Ermäßigungen, die Ersparnis hängt also davon ab, wo Sie kaufen. Informieren Sie sich über die Vorschriften der Region, in der Sie kaufen, oder fragen Sie bei der Gestoría nach, bevor Sie die Steuer abrechnen.

Häufige Fragen

Kann man die Kaufnebenkosten mit der Hypothek finanzieren?
In der Regel nicht: Die Bank finanziert einen Prozentsatz des Kaufpreises oder des Schätzwerts, und die Steuern und Nebenkosten bringen Sie separat auf. Deshalb müssen Sie diese 7-14 % zusätzlich zum Eigenkapital angespart haben.

Zahlt der Käufer die Plusvalía municipal (die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks)?
Nein: Gesetzlich zahlt sie der Verkäufer. Bei manchen Käufen wird das Gegenteil vereinbart, prüfen Sie es also immer im Contrato de arras (dem Vorvertrag mit Anzahlung).

Wie viel sollte ich insgesamt angespart haben?
Als Faustregel das Eigenkapital, das die Bank nicht finanziert (rund 20 %), plus 7-14 % für Nebenkosten und Steuern. Bei einer Wohnung für 150.000 € sind das ~30.000 € Eigenkapital und ~11.000-17.000 € Nebenkosten.

Planen Sie Ihr Gesamtbudget: Berechnen Sie mit RadarPro die gesamten Erwerbskosten jeder Immobilie in der Region, in der Sie kaufen.