Cuando alguien dice que comprar una vivienda cuesta X euros, normalmente se refiere al precio de compra. Pero la realidad es que entre impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, el coste total de la operación es un 8-15% superior al precio de compra. Aquí viene el desglose completo para que no haya sorpresas.
Para vivienda de segunda mano (la situación más común)
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): El mayor gasto. Entre el 6% (Madrid) y el 10% (Cataluña, Comunitat Valenciana, Galicia) del precio de compra. Para una vivienda de 150.000€ en Cataluña, son 15.000€ solo de ITP.
Notaría: Los aranceles notariales están regulados por el gobierno. Para una escritura de 150.000€, el coste suele estar entre 600€ y 900€ según el número de páginas y complejidad del documento.
Registro de la Propiedad: Inscripción del cambio de titularidad. Importe regulado: para 150.000€, entre 300€ y 500€.
Gestoría: Si financias con hipoteca, el banco suele imponer el uso de su gestoría para la liquidación de impuestos e inscripción. Coste habitual: 300-500€. Si compras al contado puedes gestionarlo tú mismo o contratar quien quieras.
Tasación (si hay hipoteca): Obligatoria para el banco. Coste: 250-500€ según el inmueble y la sociedad tasadora.
Para vivienda nueva
En lugar de ITP, pagas IVA (10%, o 4% para VPO) más Actos Jurídicos Documentados (0,5-1,5% según la comunidad). El resto de gastos (notaría, registro, gestoría, tasación) son similares.
El resumen numérico: para una vivienda de 150.000€ en Andalucía
- ITP al 7%: 10.500€
- Notaría: ~700€
- Registro: ~400€
- Gestoría: ~400€
- Tasación: ~350€
- Total gastos aprox: 12.350€ (8,2% del precio)
En una comunidad con ITP del 10%, el total sube a ~16.350€ (10,9%). Eso es dinero que necesitas tener disponible además del 20% de entrada no financiado por el banco.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Aquí hay mucha confusión y conviene separarlo bien. Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, los gastos de constituir la hipoteca se reparten así:
- Los paga el banco: notaría de la hipoteca, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca.
- Lo paga el comprador: solo la tasación.
Ojo: esto aplica a los gastos de la HIPOTECA. Los gastos de la COMPRAVENTA (ITP o IVA, más notaría y registro de la escritura de compra) los sigues asumiendo tú. Confundir ambos es el error más común al hacer el presupuesto.
Reducciones de ITP que mucha gente no aplica
El ITP no es una cifra única: casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para perfiles concretos. Revisa si encajas antes de pagar el tipo general:
- Jóvenes (habitualmente menores de 35-36 años): tipos reducidos en muchas comunidades, a veces con límite en el precio de la vivienda.
- Familias numerosas, personas con discapacidad y VPO: bonificaciones adicionales según la comunidad.
- Vivienda habitual: algunas comunidades aplican tipo reducido frente a segunda residencia o inversión.
Son reducciones autonómicas, así que el ahorro depende de dónde compres. Consulta la normativa de tu comunidad o pregunta en la gestoría antes de liquidar el impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden financiar los gastos de compraventa con la hipoteca?
Por lo general no: el banco financia un porcentaje del valor de compra o tasación, y los impuestos y gastos los pones tú aparte. Por eso necesitas tener ahorrado ese 8-15% además de la entrada.
¿La plusvalía municipal la paga el comprador?
No: por ley la paga el vendedor. En alguna operación se pacta lo contrario, así que revísalo siempre en el contrato de arras.
¿Cuánto debo tener ahorrado en total?
Como regla, la entrada no financiada (en torno al 20%) más un 8-15% de gastos e impuestos. Sobre una vivienda de 150.000€, eso son ~30.000€ de entrada y ~12.000-16.000€ de gastos.
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