Quando qualcuno dice che comprare casa costa X euro, di solito si riferisce al prezzo d’acquisto. Ma in realtà, tra imposte, notaio, registro, gestoría (lo studio che si occupa delle pratiche) e perizia, il costo totale dell’operazione supera del 7-14% il prezzo d’acquisto (un po’ meno nei Paesi Baschi). Ecco il dettaglio completo, per non avere sorprese.
Per una casa di seconda mano (il caso più comune)
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta di registro spagnola): la spesa più grande. Tra il 6% (Madrid) e il 10% (Catalogna) del prezzo d’acquisto nelle regioni a regime comune (tutte tranne i Paesi Baschi e la Navarra); nei Paesi Baschi, il 4%. Per una casa da 150.000 € in Catalogna, sono 15.000 € solo di ITP.
Notaio: le tariffe notarili sono stabilite dal governo. Per un atto da 150.000 €, il costo di solito è tra 600 € e 900 €, a seconda del numero di pagine e della complessità del documento.
Registro immobiliare (Registro de la Propiedad): iscrizione del passaggio di proprietà. Importo regolato: per 150.000 €, tra 300 € e 500 €.
Gestoría: se compri con un mutuo, di solito la banca impone la sua gestoría per il pagamento delle imposte e l’iscrizione. Costo abituale: 300-500 €. Se compri in contanti puoi occupartene tu o affidarti a chi vuoi.
Perizia (se c’è un mutuo): obbligatoria per la banca. Costo: 250-500 € a seconda dell’immobile e della società di perizie.
Per una casa nuova
Al posto dell’ITP paghi l’IVA spagnola al 10%, o al 4% per le VPO (Vivienda de Protección Oficial, l’edilizia agevolata) di regime speciale o di promozione pubblica, più gli Actos Jurídicos Documentados (AJD, un’imposta sugli atti) dello 0,5-1,5% a seconda della regione. Le altre spese (notaio, registro, gestoría, perizia) sono simili.
Il riepilogo in numeri: per una casa da 150.000 € in Andalusia
- ITP al 7%: 10.500 €
- Notaio: ~700 €
- Registro: ~400 €
- Gestoría: ~400 €
- Perizia: ~350 €
- Spese totali circa: 12.350 € (8,2% del prezzo)
In una regione con l’ITP al 10%, il totale sale a ~16.850 € (11,2%). Sono soldi che devi avere disponibili oltre al 20% di anticipo che la banca non finanzia.
Chi paga le spese del mutuo?
Qui c’è molta confusione e conviene separare bene le cose. Dalla legge sul credito immobiliare del 2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), e già da novembre 2018 per gli AJD, le spese per accendere il mutuo si dividono così:
- Le paga la banca: notaio del mutuo, registro, gestoría e l’imposta Actos Jurídicos Documentados (AJD) del mutuo.
- La paga l’acquirente: solo la perizia.
Attenzione: questo vale per le spese del MUTUO. Le spese della COMPRAVENDITA (ITP o IVA, più notaio e registro dell’atto d’acquisto) restano a tuo carico. Confondere le due cose è l’errore più comune quando si fa il budget.
Le riduzioni dell’ITP che molti non applicano
L’ITP non è una cifra unica: quasi tutte le regioni hanno aliquote ridotte per profili specifici. Controlla se rientri in uno di questi prima di pagare l’aliquota ordinaria:
- Giovani (di solito sotto i 35-36 anni): aliquote ridotte in molte regioni, a volte con un tetto sul prezzo della casa.
- Famiglie numerose, persone con disabilità e VPO: agevolazioni aggiuntive a seconda della regione.
- Abitazione principale: alcune regioni applicano un’aliquota ridotta rispetto alla seconda casa o all’investimento.
Sono riduzioni regionali, quindi il risparmio dipende da dove compri. Consulta la normativa della regione in cui compri o chiedi alla gestoría prima di pagare l’imposta.
Domande frequenti
Si possono finanziare le spese della compravendita con il mutuo?
In genere no: la banca finanzia una percentuale del prezzo d’acquisto o del valore di perizia, e le imposte e le spese le metti tu a parte. Per questo devi aver risparmiato quel 7-14% oltre all’anticipo.
La plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno) la paga l’acquirente?
No: per legge la paga il venditore. In qualche operazione si concorda il contrario, quindi controllalo sempre nel contrato de arras (il contratto preliminare con caparra).
Quanto devo avere da parte in totale?
Come regola, l’anticipo non finanziato (intorno al 20%) più un 7-14% di spese e imposte. Su una casa da 150.000 €, sono ~30.000 € di anticipo e ~11.000-17.000 € di spese.
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