Sareb-Immobilien 2026: was noch zum Verkauf steht und wie Sie es kaufen

Sareb, Spaniens „Bad Bank“, ist bald Geschichte. Im November 2027 geht sie in Liquidation, sie hat den Einzelverkauf ihres Wohnungsbestands gestoppt und 40.000 Wohnungen und 2.400 Grundstücke für bezahlbare Mietwohnungen an das staatliche Unternehmen Casa 47 übertragen. Die Frage lautet also nicht mehr „Wie kaufe ich Sareb eine günstige Wohnung ab?“, sondern „Was steht noch zum Verkauf, wo und zu welchen Bedingungen?“. Das ist der Stand 2026.

Was Sareb ist und warum es sie gibt

Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, die Gesellschaft zur Verwaltung der Vermögenswerte aus der Bankenrestrukturierung) wurde 2012 gegründet, um die faulen Immobilienwerte der mit öffentlichem Geld geretteten Institute zu übernehmen: Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, Caja3 und Ceiss. Sie erhielt rund 200.000 Vermögenswerte – Kredite, Wohnungen und Grundstücke – mit dem Auftrag, sie in fünfzehn Jahren zu verkaufen und die vom Staat garantierten Schulden zurückzuzahlen. Das gelang nicht: 2022 übernahm der Staat die Kontrolle über die Gesellschaft, und 2025 beschloss die Regierung, den Großteil der verbliebenen Wohnungen nicht zu verkaufen, sondern in die öffentliche Vermietung zu überführen.

Was sich geändert hat: der Zeitplan

• März 2025: Sareb stoppt den Einzelverkauf ihres allgemeinen Wohnungsbestands. Den Katalog von „Sareb-Wohnungen“ für Privatkäufer gibt es in seiner bekannten Form nicht mehr.
• 2025-2026: Übertragung von rund 40.000 Wohnungen und Immobilien im Wert von etwa 5,9 Milliarden Euro sowie von 2.400 Grundstücken, auf denen weitere 55.000 Wohnungen Platz hätten, an Casa 47, das staatliche Wohnungsunternehmen. Sie verschwinden vom Kaufmarkt.
• Mai 2026: Sareb wählt Aliseda und Servihabitat für die Verwaltung von 4,86 Milliarden Euro an Vermögenswerten aus, die weiterhin verkauft werden. Das Paket von Servihabitat, gegen das Hipoges Einspruch eingelegt hat, liegt seit August auf Eis.
• November 2027: Beginn der Liquidation. Die tatsächliche Auflösung wird sich wegen der noch offenen Vermögenswerte und Gerichtsverfahren über mehrere Jahre hinziehen.
• 2028: Übergabe der letzten an Privatkäufer verkauften Neubauprojekte.

Was Sie 2026 noch von Sareb kaufen können

Drei Wege, vom eindeutigsten zum unklarsten:

1. Neubauten von Árqura Homes. Der Projektentwickler von Sareb hat rund fünfzig Projekte mit etwa 2.800 Wohnungen in Arbeit, die von der Übertragung an die öffentliche Hand ausgenommen blieben, weil sie bereits im Verkauf waren. Sie werden über Aelca an Privatpersonen verkauft; die Übergaben sind zwischen Mitte und Ende 2028 geplant. Die Projekte verteilen sich auf Andalusien, die Region Valencia, Katalonien, die Kanaren, Galicien, Asturien, Kantabrien, Kastilien und León und das Baskenland; typisch sind Wohnungen mit zwei und drei Schlafzimmern. Es sind neue Wohnungen zum Preis eines öffentlichen Bauträgers: ohne die Abschläge einer Bankimmobilie, aber auch ohne Überraschungen beim Zustand oder bei der Belegung.

2. Restbestände über die Servicer. Was weder an Casa 47 noch an Árqura gegangen ist (einzelne Wohnungen, Geschäftslokale, Garagen, Grundstücke, Problemobjekte), vermarktet Aliseda (das 2026 an Servihabitat vergebene Paket liegt wegen eines Einspruchs auf Eis). Ein „Sareb-Portal“ mit Wohnungskatalog wie früher gibt es nicht: Es gibt Immobilien aus dem Bestand von Sareb, gemischt mit anderen auf der Website des Servicers und auf den allgemeinen Immobilienportalen.

3. Zwangsversteigerungen. Sareb ist weiterhin Gläubigerin Tausender Hypothekendarlehen. Wenn sie eines vollstreckt, kommt die Wohnung auf dem Versteigerungsportal des BOE (des spanischen Amtsblatts) zur Versteigerung. Dort kaufen Sie nicht bei Sareb: Sie bieten in einem gerichtlichen Verfahren mit, mit einer Sicherheitsleistung von 20 % des Versteigerungswerts (mindestens 1.000 Euro) und Zahlung des Rests innerhalb von 20 Tagen nach dem Ende der Versteigerung. Das sind die bekannten „Sareb-Versteigerungen“, und hier tauchen weiterhin die großen Abschläge auf. Wie sie Schritt für Schritt funktionieren, steht im Leitfaden zu Zwangsversteigerungen.

Wo Sareb die meisten Wohnungen hatte (und wo noch Reste sind)

Das Portfolio spiegelt wider, woher die geretteten Sparkassen kamen:

• Katalonien: die Provinz Barcelona und Tarragona, Erbe von Catalunya Banc und Unnim.
• Region Valencia: Bancaja und Banco de Valencia; Valencia, Castellón und die Küste von Alicante.
• Kastilien-La Mancha: Caja Castilla-La Mancha und ein Teil von Bankia; Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Guadalajara.
• Galicien: Novagalicia; Vigo, A Coruña und Gemeinden in allen vier Provinzen.
• Andalusien und Murcia: Zweitwohnungen an der Küste und Wohnungen in mittelgroßen Provinzhauptstädten.

Wie Sie die einzelnen Angebote kaufen

• Neubau (Aelca): Reservierung, privatschriftlicher Vertrag und notarielle Urkunde bei der Übergabe. Mit einer normalen Hypothek; einige Projekte bieten eine eigene Finanzierung an. Vergleichen Sie mit privaten Neubauten in derselben Gegend: Es ist nicht immer günstiger.
• Restbestände (Servicer): wie bei jeder Bankimmobilie: schriftliches Angebot, Gremium, contrato de arras (der Vorvertrag mit Anzahlung), notarielle Urkunde. Objekte aus dem Bestand von Sareb liegen oft schon viele Jahre im Portfolio und lassen ein Angebot unter dem veröffentlichten Preis zu, vor allem wenn sie renoviert werden müssen oder besetzt sind.
• Versteigerungen: Registrierung auf dem Portal des BOE, Sicherheitsleistung von 20 %, verdeckte Gebote über 20 Tage, Zuschlag und Zahlung des Rests innerhalb weiterer 20 Tage. In der Praxis ohne Hypothek, mit dem Risiko der Besetzung und älterer Belastungen, die Sie vor dem Bieten prüfen müssen.

Was Sie bei einem Objekt aus dem Bestand von Sareb prüfen sollten

• Schulden bei der Eigentümergemeinschaft. Für viele dieser Immobilien wird seit Jahren kein Hausgeld gezahlt. Sie haften für das laufende Jahr und die drei vorhergehenden; verlangen Sie die Bescheinigung, bevor Sie ein Angebot machen.
• Besetzung. Ein Teil des Portfolios ist weiterhin von früheren Schuldnern oder schutzbedürftigen Familien bewohnt, und Sareb hatte die Linie, niemanden ohne Alternative zu räumen. Das kann die Besitzübernahme auf unbestimmte Zeit verzögern.
• Zustand der Installationen. Wohnungen, die fünf oder zehn Jahre leer standen: Feuchtigkeit, unbrauchbare Leitungen, Fenster und Türen. Eine Besichtigung ist Pflicht.
• Fristen. Die Entscheidungskette (Servicer → Portfolio → Sareb) ist lang. Vom Angebot bis zur notariellen Urkunde können drei bis sechs Monate vergehen; wenn Ihre Hypothekenzusage abläuft, Vorsicht.

Häufige Fragen zu Sareb

Kann man 2026 Wohnungen von Sareb kaufen?
Der allgemeine Wohnungsbestand wird nicht mehr an Privatpersonen verkauft: Er geht über Casa 47 in die öffentliche Vermietung. Kaufen können Sie die Neubauten von Árqura Homes (über Aelca), die Restbestände, die Aliseda verkauft, und die Wohnungen, die wegen Darlehen von Sareb zur Zwangsversteigerung kommen.

Wann schließt Sareb?
Im November 2027 geht sie in Liquidation. Die tatsächliche Auflösung dauert wegen der offenen Vermögenswerte und Prozesse länger.

Gibt es ein Sareb-Portal zum Kaufen?
Sareb unterhält ihre Informationswebsite, aber vermarktet wird über die Servicer und Aelca. Der direkte Wohnungskatalog, den es gab, wurde 2025 eingestellt.

Was sind Sareb-Versteigerungen?
Zwangsversteigerungen von Wohnungen, deren Hypothekendarlehen Sareb hält. Sie werden auf dem Versteigerungsportal des BOE veröffentlicht und man kauft sie durch Bieten, nicht durch Verhandeln.

Wo sehe ich die Versteigerungen von Sareb und den Banken?
Bei RadarPro kommen täglich die Versteigerungen des BOE mit ihrem geschätzten Marktwert und ihrem Abschlag herein, filterbar nach Provinz: Zwangsversteigerungen.

Und weiter: die Übersicht, welcher Servicer die Wohnungen welcher Bank verkauft, und, wenn Sie sich für übernommene Immobilien interessieren, die weiterhin zum Verkauf stehen, Bankimmobilien bei RadarPro mit den Objekten von Solvia, Servihabitat, Aliseda, Hipoges, Diglo und Altamira.