Quando alguém diz que comprar uma casa custa X euros, refere-se normalmente ao preço de compra. Mas a verdade é que, entre impostos, notário, registo, gestoría (o gabinete que trata da documentação) e avaliação pericial, o custo total do negócio é 7-14% superior ao preço de compra (um pouco menos no País Basco). Aqui fica a discriminação completa, para que não haja surpresas.
Para uma casa usada (a situação mais comum)
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões): a maior despesa. Entre 6% (Madrid) e 10% (Catalunha) do preço de compra nas regiões de regime comum (todas exceto o País Basco e Navarra); no País Basco, 4%. Para uma casa de 150 000 € na Catalunha, são 15 000 € só de ITP.
Notário: os honorários notariais são regulados pelo governo. Para uma escritura de 150 000 €, o custo costuma ficar entre 600 € e 900 €, conforme o número de páginas e a complexidade do documento.
Registo predial (Registro de la Propiedad): inscrição da mudança de titular. Montante regulado: para 150 000 €, entre 300 € e 500 €.
Gestoría: se financiar com crédito à habitação, o banco costuma impor a sua gestoría para a liquidação dos impostos e a inscrição. Custo habitual: 300-500 €. Se comprar a pronto, pode tratar disso pessoalmente ou contratar quem quiser.
Avaliação pericial (se houver crédito): obrigatória para o banco. Custo: 250-500 € conforme o imóvel e a sociedade de avaliação.
Para uma casa nova
Em vez do ITP, paga o IVA espanhol de 10%, ou de 4% para VPO (Vivienda de Protección Oficial, habitação com apoio público) de regime especial ou de promoção pública, mais Actos Jurídicos Documentados (AJD, um imposto do selo sobre a escritura) de 0,5-1,5% conforme a região. As restantes despesas (notário, registo, gestoría, avaliação pericial) são semelhantes.
O resumo em números: para uma casa de 150 000 € na Andaluzia
- ITP a 7%: 10 500 €
- Notário: ~700 €
- Registo: ~400 €
- Gestoría: ~400 €
- Avaliação pericial: ~350 €
- Total aproximado de despesas: 12 350 € (8,2% do preço)
Numa região com ITP de 10%, o total sobe para ~16 850 € (11,2%). É dinheiro que precisa de ter disponível além dos 20% de entrada que o banco não financia.
Quem paga as despesas do crédito à habitação?
Aqui há muita confusão e convém separar bem as coisas. Desde a Lei de Crédito Imobiliário de 2019 (Ley de Crédito Inmobiliario), e desde novembro de 2018 no caso do AJD, as despesas de constituição da hipoteca são repartidas assim:
- Paga o banco: o notário da hipoteca, o registo, a gestoría e o imposto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) da hipoteca.
- Paga o comprador: só a avaliação pericial.
Atenção: isto aplica-se às despesas da HIPOTECA. As despesas da COMPRA E VENDA (ITP ou IVA, mais notário e registo da escritura de compra) continuam a ser suas. Confundir as duas é o erro mais comum ao fazer o orçamento.
Reduções do ITP que muita gente não aplica
O ITP não é um valor único: quase todas as regiões têm taxas reduzidas para perfis concretos. Verifique se se enquadra antes de pagar a taxa geral:
- Jovens (habitualmente com menos de 35-36 anos): taxas reduzidas em muitas regiões, por vezes com um limite no preço da casa.
- Famílias numerosas, pessoas com deficiência e VPO: bonificações adicionais conforme a região.
- Habitação própria permanente: algumas regiões aplicam uma taxa reduzida face à segunda habitação ou ao investimento.
São reduções regionais, por isso a poupança depende de onde comprar. Consulte as regras da região onde vai comprar ou pergunte na gestoría antes de liquidar o imposto.
Perguntas frequentes
As despesas da compra podem ser financiadas com o crédito à habitação?
Em geral, não: o banco financia uma percentagem do valor de compra ou de avaliação, e os impostos e as despesas são pagos à parte. É por isso que precisa de ter poupados esses 7-14% além da entrada.
A plusvalía municipal (o imposto municipal sobre a valorização do terreno) é paga pelo comprador?
Não: por lei, quem a paga é o vendedor. Nalguns negócios combina-se o contrário, por isso confirme-o sempre no contrato de arras (o contrato-promessa com sinal).
Quanto devo ter poupado no total?
Como regra, a entrada não financiada (cerca de 20%) mais 7-14% de despesas e impostos. Numa casa de 150 000 €, isso dá ~30 000 € de entrada e ~11 000-17 000 € de despesas.
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