Immobilienpreise auf Mallorca und Ibiza: Investieren auf den Balearen

Die Balearen haben den höchsten Durchschnittspreis für Wohnimmobilien in Spanien und einen der höchsten im ganzen europäischen Mittelmeerraum. Auf Ibiza liegen die Quadratmeterpreise in Premiumlagen bereits über 10.000-15.000 €/m², ein Niveau wie in den exklusivsten Gegenden der französischen Côte d’Azur. Auf Mallorca liegt der Durchschnitt der Insel über 3.500 €/m², mit weit höheren Spitzen in Gemeinden wie Deià, Valldemossa, Sóller oder Puerto de Andratx.

Das heißt nicht, dass die Balearen für Investoren mit mittlerem Budget unerreichbar sind. Innerhalb der Inseln gibt es sehr deutliche Preisunterschiede zwischen touristischen Premiumgemeinden und Wohngemeinden im Inselinneren. Und Menorca hat deutlich niedrigere Preise, eine touristische Nachfrage von hoher Qualität und Bau- und Planungsvorschriften, die die Landschaft und das verfügbare Angebot schützen.

Die Regeln für Ferienvermietung auf den Balearen: der entscheidende Faktor

Bevor es um Preise geht, muss ein Investor auf den Balearen die Regeln für die Ferienvermietung verstehen, denn sie sind die strengsten Spaniens und entscheiden vollständig darüber, ob das Modell der touristischen Vermietung tragfähig ist.

Das Tourismusgesetz der Balearen (Ley 8/2012 und seine späteren Änderungen) und das Dekret 20/2015 haben ein System touristischer Bettenplätze mit einer Höchstzahl eingeführt. In der Praxis gilt auf den Balearen in vielen Gemeinden ein faktisches Moratorium für neue Plätze für Ferienvermietung in Wohnungen (in Mehrfamilienhäusern). Das bedeutet:

• In den meisten Gemeinden Mallorcas ist es NICHT möglich, eine neue touristische Lizenz für ein Apartment oder eine Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal) zu erhalten.
• Bestehende touristische Lizenzen haben einen sehr hohen Marktwert, der zum Wert der Immobilie selbst hinzukommt. Ein Apartment auf Mallorca mit touristischer Lizenz kann zwischen 30 % und 70 % mehr wert sein als dasselbe Apartment ohne Lizenz.
• Freistehende Einfamilienhäuser (Häuser, Villen, Fincas) unterliegen einer anderen Regelung und können in manchen Fällen eine touristische Lizenz erhalten, allerdings ebenfalls unter Einschränkungen und mit kommunalen Kontingenten.
• Formentera war das restriktivste Gebiet, mit einem praktisch vollständigen Verbot neuer touristischer Lizenzen für Apartments.

Für Investoren, die auf den Balearen auf Ferienvermietung setzen, muss die Immobilie die Lizenz bereits mitbringen. Das ist das knappste und wertvollste Gut auf dem balearischen Markt.

Mallorca: der größte und vielfältigste Markt

Mallorca hat 900.000 Einwohner (mit den Saisongästen sind es im Sommer über 1,5 Millionen) und einen sehr uneinheitlichen Immobilienmarkt:

• Palma (Hauptstadt): Die Hauptstadt hat einen eigenen Wohnungsmarkt, der vom touristischen weitgehend unabhängig ist. Die Preise in Palma reichen von 2.500 €/m² in den einfacheren Vierteln bis zu 6.000-8.000 €/m² in der Altstadt und in Premiumlagen wie El Terreno oder Santa Catalina. Für die langfristige Wohnungsvermietung hat Palma eine sehr rege Nachfrage von Beschäftigten aus Dienstleistung und Tourismus, mit Mieten zwischen 900 € und 1.800 €/Monat für Wohnungen mit 80-90 m².
• Gemeinden im Osten (Artà, Manacor, Felanitx): Das Inselinnere und der Osten Mallorcas haben deutlich niedrigere Preise als der touristische Westen und Südwesten. Dorfhäuser und Wohnungen in Gemeinden wie Manacor oder Artà kosten zwischen 150.000 € und 300.000 €. Land- und Naturtourismus ist in diesen Gegenden das vorherrschende Geschäftsmodell.
• Südwesten und Tramuntana: Die exklusivsten Gegenden Mallorcas (Sierra de Tramuntana, Puerto de Andratx, Sóller, Deià) haben Villenpreise ab 1 Million Euro bis zu mehreren Millionen. Das ist der Markt kaufkräftiger Käufer aus Deutschland, der Schweiz oder Skandinavien. Für den durchschnittlichen Investor unerreichbar, für vermögende Anleger aber ein sehr solider Markt.

Menorca: die erschwinglichste Insel mit hochwertiger Nachfrage

Menorca empfängt weniger Massentourismus als Mallorca oder Ibiza (teils, weil es weniger Hotelinfrastruktur hat, und teils, weil die Insel selbst historisch auf einen Tourismus mit geringerem Volumen und höherer Qualität gesetzt hat). Das macht sie erschwinglicher als Ibiza oder den Südwesten Mallorcas, bei einer touristischen Nachfrage mit hoher Kaufkraft.

Die Preise auf Menorca liegen je nach Gemeinde und Nähe zur Küste bei etwa 2.000-3.500 €/m². Mahón (die Hauptstadt der Insel) hat eine eigene Wohnungsnachfrage mit Preisen zwischen 1.800 € und 2.800 €/m². Ciutadella (die zweitgrößte Stadt) hat eine sehr attraktive Altstadt und eine wachsende touristische Nachfrage.

Auch auf Menorca sind die Regeln für Ferienvermietung streng, bei manchen Arten von Einfamilienhäusern aber leichter zugänglich als auf Mallorca. Landhäuser (fincas rurales), die zu touristischen Unterkünften umgebaut wurden, sind das legalste und rentabelste Modell touristischer Investition auf Menorca.

Ibiza: der teuerste und spekulativste Markt

Ibiza hat Preise, bei denen viele Investoren von vornherein aufgeben. Luxusvillen in den Premiumlagen (Cap Martinet, Roca Llisa, Can Furnet) kosten mehr als 5-15 Millionen Euro. Selbst in erschwinglicheren Gegenden im Inselinneren liegen die Preise für ein freistehendes Haus kaum unter 500.000 €.

Die Insel hat in den Sommermonaten (Juni bis September) eine sehr starke Nachfrage nach Kurzzeitvermietung, mit Mietpreisen für Luxusvillen, die 20.000-100.000 € pro Woche erreichen können. Das ergibt theoretisch sehr hohe Renditen, erfordert aber eine intensive professionelle Verwaltung, Einrichtung und Ausstattung auf höchstem Niveau, und Objekte mit touristischer Lizenz sind extrem knapp und teuer.

Immobilieninvestition auf den Balearen ohne Ferienvermietung

Für Investoren, die wegen der Einschränkungen und der hohen Preise keine Ferienvermietung betreiben können oder wollen, ist die langfristige Wohnungsvermietung in Palma sinnvoll. Die Nachfrage ist strukturell: Die Balearen haben eine der höchsten Beschäftigungsquoten Spaniens, und das Angebot an Mietwohnungen ist chronisch unzureichend. Beschäftigte aus Dienstleistung und Tourismus, die nicht kaufen können, müssen mieten, und diese Nachfrage besteht das ganze Jahr.

Die Wohnungsmieten in Palma liegen zwischen 900 € und 1.800 €/Monat für Wohnungen mit 70-90 m². Bei Objekten, die zu Preisen zwischen 250.000 € und 400.000 € gekauft werden (die übliche Spanne in Palma für Standardwohnungen), liegen die Mietrenditen bei langfristiger Vermietung zwischen 4,5 % und 6,5 %. Das sind nicht die höchsten auf dem spanischen Markt, doch auf einem Markt mit knappem Angebot und anhaltender Nachfrage ist der Leerstand minimal, und die Wertsteigerung bleibt positiv.

Weiterführende Ressourcen: Aktuelle Gelegenheiten auf den Inseln finden Sie unter Gelegenheiten auf den Balearen. Zu den Kanaren als Insel-Alternative mit moderateren Preisen bietet der Artikel über das Investieren auf den Kanaren die vergleichende Analyse. Die besondere Besteuerung ausländischer Investoren auf den Balearen (einem Markt mit sehr hohem Anteil internationaler Käufer) und alle Formalitäten behandelt der Artikel über das Investieren in Spanien als Ausländer.