Zwangsversteigerungen in Alicante: finden, bieten und was Sie erwartet

Alicante ist einer der aktivsten Immobilienmärkte am spanischen Mittelmeer. Und wie in jedem Markt mit häufigem Eigentümerwechsel, starker ausländischer Präsenz und Zyklen der Hypothekenverschuldung ist auch das Volumen der Zwangsversteigerungen erheblich. Die Provinz hat im Portal des BOE (des spanischen Amtsblatts) regelmäßig zwischen 80 und 150 gleichzeitig laufende Immobilienversteigerungen, was sie außerhalb von Madrid und Barcelona zu einem der aktivsten Versteigerungsmärkte macht.

Für Anleger, die sich auf diesem Markt zu bewegen wissen, bietet Alicante eine Kombination, an die nur wenige Provinzen herankommen: Objekte mit echtem Abschlag, eine Mietnachfrage, die sowohl dauerhaft als auch touristisch und saisonal ist, und Liquidität beim späteren Verkauf dank der ausländischen Käufer, die den Markt an der ganzen Costa Blanca beleben.

Die Landkarte der Versteigerungen in der Provinz Alicante

Die Zwangsversteigerungen in Alicante gehen von den Gerichten erster Instanz (Juzgados de Primera Instancia) der drei wichtigsten Gerichtsbezirke der Provinz aus: Alicante-Stadt, Benidorm (mit der Marina Alta und der Marina Baixa) und Elche-Orihuela (Vega Baja). Jeder Bezirk hat je nach sozioökonomischem Profil der Gegend seine eigene Konzentration an Objekten.

• Gerichtsbezirk Alicante-Stadt: Wohnungen und Apartments in der Stadt und den angrenzenden Orten (San Juan, El Campello, Muchamiel). Objekte als Erst- und Zweitwohnsitz. Ausgangspreise zwischen 50.000 € und 180.000 €, je nach Gegend und Merkmalen.
• Gerichtsbezirk Benidorm: Starke Präsenz von Ferienapartments und Bungalows in Orten wie Calpe, Altea, Teulada-Moraira und Benidorm selbst. Objekte mit hoher Attraktivität für Anleger in der Ferienvermietung. Stärker schwankende Ausgangspreise, von 40.000 € für Einsteiger-Apartments bis 200.000 € für größere Immobilien an der Küste.
• Gerichtsbezirk Elche-Orihuela: Der Süden der Provinz, mit Torrevieja, Pilar de la Horadada, Orihuela Costa und La Zenia. Eine Gegend mit einer sehr hohen Konzentration ausländischer Eigentümer (vor allem Briten, Deutsche und Skandinavier) und daher einem beachtlichen Strom von Versteigerungen wegen Hypotheken auf Zweitwohnungen ausländischer Eigentümer. Die Ausgangspreise sind in dieser Gegend wegen des moderateren Marktpreises meist niedriger.

Welche Arten von Objekten am häufigsten auftauchen

Die Zusammensetzung des Versteigerungsbestands in Alicante unterscheidet sich von der in Städten wie Madrid oder Sevilla. Der hohe Anteil an Zweitwohnsitzen und ausländischem Eigentum erzeugt eine eigene Typologie von Objekten:

• Apartments in zweiter Strandreihe: Die häufigsten. Immobilien mit 50-80 m² in Wohnanlagen, die zwischen 1970 und 2000 gebaut wurden, mit einfacher Ausstattung, die ihre Eigentümer während des Booms mit einer Hypothek belastet haben und deren Raten sie nicht mehr zahlen können. Ausgangspreis meist zwischen 60 % und 75 % des Schätzwerts.
• Bungalows in Wohnsiedlungen: Sehr verbreitet in der Vega Baja. Ein- oder zweistöckige Einfamilienhäuser in Wohnsiedlungen mit Gemeinschaftspool. Hohe Mietnachfrage im Sommer, mittlere Belegung im Winter. Anleger müssen das Hausgeld (in großen Wohnsiedlungen kann es hoch sein) und den Zustand der Anlagen gut prüfen.
• Wohnungen in Gemeinden im Landesinneren: Orte wie Villena, Aspe, Novelda oder Monóvar bringen Versteigerungen von Wohnimmobilien zu sehr erschwinglichen Ausgangspreisen (20.000-60.000 €), aber mit begrenzterer Mietnachfrage. Das sind Objekte für Anleger, die reine Rendite (Yield) in weniger liquiden Märkten suchen.
• Ladenlokale und Industriehallen: Eine Folge des Zyklus von Geschäftsschließungen. Nicht so häufig wie Wohnungen, aber sie tauchen regelmäßig in Elche (einem wichtigen Standort der Schuh- und Kleinindustrie) und in der Stadt Alicante auf. Für Anleger mit Interesse an gewerblicher Nutzung.

Die echten Zuschlagspreise: was 2026 passiert

Der Zuschlagspreis bei den Versteigerungen in Alicante schwankt je nach Gegend und Art des Objekts stark. Es gibt einen Trend, den Anleger kennen sollten: In den touristischsten Gegenden mit hoher Nachfrage (Calpe, Moraira, Jávea) haben ausländische Käufer, die ebenfalls bei Versteigerungen kaufen, die Zuschlagspreise in den letzten Jahren nach oben getrieben. Der Wettbewerb ist höher als 2020 oder 2021.

In Gegenden ohne direkte touristische Zugkraft (Landesinneres der Provinz, zweiter Ring mittelgroßer Gemeinden wie Villena oder Elda) bleiben Versteigerungen dagegen weiterhin recht häufig ohne Gebote. Und dort können Anleger an die Objekte kommen, die sich der Vollstreckungsgläubiger (die Bank oder das Finanzamt) unter dem Schätzwert hat zuschlagen lassen, indem sie sie nach der Versteigerung ohne Gebote direkt von der Bank kaufen. Diese Art von Objekt steht nicht im BOE, wohl aber im Portfolio der vollstreckenden Bank, und wird oft mit Preisnachlass verkauft, wenn der Käufer die Initiative ergreift.

Wie Sie die aktiven Versteigerungen in der Provinz finden

Der Einstieg ist immer das Versteigerungsportal des BOE (subastas.boe.es). Die Suche für Alicante läuft so:

1. Öffnen Sie subastas.boe.es und wählen Sie die erweiterte Suche.
2. Filtern Sie nach Art des Vermögenswerts: „Inmueble“ (Immobilie) und die Unterart, die Sie suchen (Wohnung, Ladenlokal, Grundstück).
3. Wählen Sie unter „Provincia“ Alicante/Alacant.
4. Setzen Sie Filter für die Spanne des Schätzwerts, wenn Sie den geschätzten Einstiegspreis eingrenzen wollen.
5. Das Ergebnis zeigt Ihnen die Liste der aktiven Versteigerungen mit der Aktennummer, dem zuständigen Gericht, Beginn und Ende der Gebotsfrist, dem Versteigerungswert (dem Ausgangspreis) und den Dokumenten der Versteigerungsbekanntmachung (edicto de subasta).

Die Versteigerungsbekanntmachung ist das wichtigste Dokument. Sie enthält die Beschreibung des Objekts, die bestehenden Belastungen, die angegebenen Besitzverhältnisse, die Katasterreferenz und die Angaben für die Hinterlegung der Sicherheitsleistung. Lesen Sie sie vollständig, bevor Sie bei irgendeiner Versteigerung bieten.

Belastungen bei Versteigerungen in Alicante: ein besonderer Prüfpunkt

Die Zwangsversteigerungen in der Provinz Alicante haben eine Besonderheit, auf die Anleger besonders achten sollten: Bei Objekten an der Costa Blanca gibt es häufig nachrangige Belastungen. Während des Immobilienbooms von 2003-2008 wurden viele Immobilien in touristischen Gegenden mehrfach belastet (erstrangige Hypothek, zweitrangige Hypothek, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft), und einige haben außerdem Schulden bei der Gemeinde aus Gebühren oder Steuern auf städtische Immobilien.

Wenn der Ersteher bei einer Versteigerung ein Objekt kauft, übernimmt er automatisch die Belastungen, die der vollstreckten vorgehen (also die Schulden mit höherem Rang als die vollstreckte Hypothek). Die nachrangigen Belastungen (die im Rang späteren) erlöschen mit dem Zuschlag. Das bedeutet: Gibt es eine frühere Hypothek mit hoher Restschuld, übernimmt der Ersteher diese Schuld.

So prüfen Sie es: Sehen Sie vor jedem Gebot die Nota Simple (den Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (des Grundbuchs) für das betreffende Grundstück ein. Die Nota Simple führt alle Belastungen mit ihrem Rang auf und in vielen Fällen auch die bescheinigte Restschuld. Sie ist das wichtigste Dokument der Vorabanalyse jeder Versteigerung.

Die Frage der Besitzverhältnisse: was passiert, wenn das Objekt bewohnt ist

An der Costa Blanca und besonders in der Vega Baja ist der Anteil der versteigerten Immobilien, die vom Schuldner selbst oder von einem Mieter bewohnt werden, erheblich. Es ist nicht die Mehrheit, liegt bei manchen Objektarten aber über 30 %. Die Versteigerungsbekanntmachung enthält eine Angabe zu den Besitzverhältnissen, doch diese ist nicht immer verlässlich: Sie kann sich geändert haben, seit das Gericht sie geprüft hat, oder der Schuldner kann den Besitz nach Beginn des Vollstreckungsverfahrens einem Angehörigen oder Mieter überlassen haben.

Wenn irgend möglich, empfiehlt es sich, die Immobilie vor dem Bieten aufzusuchen. Nicht, um hineinzugehen (dazu haben Sie kein Recht), sondern um von außen zu sehen, ob es Anzeichen einer kürzlichen Nutzung gibt: Briefkästen mit Namen, eingeschaltetes Licht, Vorhänge, ein Auto in der Garage. Diese praktische Information ist mehr wert als jede Angabe in der Bekanntmachung.

Ist die Immobilie nach einem Zuschlag bei der Versteigerung bewohnt, führt der Weg zur Rückgewinnung des Besitzes über den Antrag auf Räumung (lanzamiento) mit Übergabe des Besitzes beim Gericht, der im selben Vollstreckungsverfahren bearbeitet wird. In Alicante kann es angesichts der Arbeitslast der Gerichte 6 bis 18 Monate dauern, bis die Räumung tatsächlich erfolgt. Ziehen Sie das von dem Preis ab, den Sie zu zahlen bereit sind.

Die besondere Chance der Ferienvermietung bei Versteigerungsobjekten

Alicante gehört zu den Provinzen mit dem größten Bestand an registrierten Ferienlizenzen in der Comunitat Valenciana (der Region Valencia). Manche versteigerten Immobilien haben bereits eine Ferienlizenz (VT, das Kürzel für eine als Ferienwohnung registrierte Wohnung), die an das Grundstück gebunden ist. Das ist wichtig, weil in der Comunitat Valenciana die Vergabe neuer Ferienlizenzen in vielen Gemeinden seit 2023 eingefroren ist und eine bereits aktive Lizenz, die mit der Immobilie kommt, zusätzlich zur Immobilie selbst einen erheblichen Wert hat.

Prüfen Sie vor dem Bieten auf ein Objekt in einer touristischen Gegend immer den Stand der Ferienlizenz im Gemeinderegister. Ist die Lizenz aktiv und gültig, kann sie die Attraktivität des Objekts für die Strategie der Ferienvermietung erheblich steigern. Ist die Lizenz abgelaufen, kann sie je nach geltender Regelung in manchen Gemeinden verlängert werden und in anderen nicht.

Ein typischer Kauf und die echten Margen

Konkrete Zahlen: Ein Apartment mit 60 m² in zweiter Reihe in Torrevieja kommt meist mit einem Versteigerungswert von 70.000-90.000 € auf den Markt. Bei einer Versteigerung mit etwas Wettbewerb kann es für 90.000-110.000 € zugeschlagen werden. Nach Steuern (ITP, die Grunderwerbsteuer, in der Comunitat Valenciana: 9 % seit dem 1. Juni 2026) und Kosten liegen die gesamten Erwerbskosten bei rund 99.000-124.000 €.

Renoviert lässt sich dieses Apartment in der Hochsaison (Juni-September) für 600-900 €/Woche und in der Zwischensaison für 300-450 €/Woche an Feriengäste vermieten. Bei durchschnittlich 20 belegten Wochen im Jahr (für Torrevieja recht vorsichtig gerechnet) liegen die jährlichen Bruttoeinnahmen zwischen 9.000 € und 15.000 €. Die Bruttorendite auf die gesamten Erwerbskosten liegt zwischen 7 % und 12 %, je nach Zuschlagspreis, Zustand der Immobilie und Verwaltung der Ferienvermietung.

Weiterführende Ressourcen: Die aktiven Gelegenheiten in der Provinz finden Sie unter Gelegenheiten in Alicante. Um das gesamte Verfahren vor Ihrem ersten Gebot zu verstehen, behandelt der Leitfaden zu Zwangsversteigerungen alles von der Hinterlegung bis zum Zuschlag. Wenn Sie Objekte ohne das Risiko einer Versteigerung vorziehen, bieten die Bankimmobilien an der Costa Blanca echte Abschläge ohne die Unsicherheit des Bietverfahrens.