Procuradores-Versteigerungen in Spanien: was sie vom BOE unterscheidet

Neben dem Versteigerungsportal des BOE (des spanischen Amtsblatts) gibt es in Spanien einen zweiten Weg, über den Immobilien aus einem Verfahren verkauft werden: das Portal de Subastas Electrónicas de los Procuradores (das Portal für elektronische Versteigerungen der Procuradores, in Spanien die Prozessbevollmächtigten, die die Parteien vor Gericht vertreten), betrieben vom Consejo General de Procuradores (dem Generalrat der Procuradores). Das Gesetz erlaubt, dass der Verkauf eines Vermögenswerts, statt ihn im BOE zu versteigern, einer „spezialisierten Stelle“ (entidad especializada) übertragen wird, und die Kammern der Procuradores sind eine davon. Das Portal wird auch für freiwillige Versteigerungen von Privatleuten und Unternehmen genutzt. Es ist ein kleinerer Markt mit weniger Wettbewerb und eigenen Regeln, und deshalb lohnt es sich zu wissen, wie er funktioniert.

Was eine Versteigerung der Procuradores ist

In Verfahren, die seit dem 3. April 2025 eingeleitet wurden, setzt der Verkauf des gepfändeten Vermögenswerts über eine spezialisierte Stelle statt über die gewöhnliche Zwangsversteigerung voraus, dass Vollstreckungsgläubiger und Vollstreckungsschuldner ihn in einer Verwertungsvereinbarung (convenio de realización) festlegen (Artikel 640 der Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC, der spanischen Zivilprozessordnung). Diese Vereinbarung genehmigt der Letrado de la Administración de Justicia (der Rechtspfleger des Gerichts), und bei einer Immobilie braucht sie die ausdrückliche Zustimmung der Gläubiger und Drittbesitzer, die nach der vollstreckten Belastung eingetragen wurden. In früher eingeleiteten Verfahren gilt weiterhin die frühere Fassung von Artikel 641, der heute keinen Inhalt mehr hat; sie erlaubte dem Letrado, den Verkauf auf Antrag des Vollstreckungsgläubigers anzuordnen, oder auf Antrag des Vollstreckungsschuldners mit Zustimmung des Vollstreckungsgläubigers. Der Consejo General de Procuradores hat dafür eine eigene Plattform: Er veröffentlicht den Vermögenswert, organisiert den Verkauf und überweist den Erlös an das Gericht. Das rechtliche Ergebnis ist dasselbe wie bei einer Versteigerung im BOE (vom Gericht genehmigter Zuschlag und Löschung der nachrangigen Belastungen), aber das kommerzielle Verfahren ist ein anderes.

Neben diesen gerichtlichen Verkäufen führt das Portal freiwillige Versteigerungen durch: Eigentümer (Privatleute, Unternehmen, Erbengemeinschaften, Insolvenzverwalter), die beschließen, eine Immobilie per elektronischer Versteigerung mit einem Ausgangspreis und einer Frist zu verkaufen. Hier sind weder ein Gericht noch eine Schuld im Spiel: Es ist ein gewöhnlicher Kauf mit einem anderen Preismechanismus.

Was sie vom BOE unterscheidet

• Die Bedingungen legt der Pliego (das Bedingungsheft) jeder Versteigerung fest: Sicherheitsleistung zum Bieten, Dauer, Zahlungsweise und Frist. Die 20 % und die zwanzig Tage der LEC gelten nicht automatisch; Sie müssen die Bedingungen jeder einzelnen Versteigerung lesen.
• Meist gibt es mehr Informationen und Besichtigungen. Die Procuradores organisieren den Verkauf so, wie es ein Maklerbüro tun würde: Fotos, Unterlagen und häufig die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen. Im BOE fast nie.
• Weniger Bieter. Das Portal ist viel weniger bekannt, und das merkt man am Wettbewerb.
• Der Verkäufer kann eine Privatperson sein. Bei den freiwilligen Versteigerungen gibt es kein Gerichtsverfahren, also auch keine Belastungen, die mit dem Zuschlag gelöscht werden: Sie kaufen wie bei jedem anderen Kauf, mit der Nota Simple (dem Grundbuchauszug) vor Augen.

Was Sie vor dem Bieten prüfen sollten

1. Den Pliego de condiciones: Sicherheitsleistung, Zahlungsfrist, Kosten, die der Käufer trägt, und ob die Stelle eine Provision erhebt.
2. Die Herkunft: gerichtlich (mit Gericht und Belastungen, die gelöscht werden) oder freiwillig (gewöhnlicher Kauf). Davon hängt alles Weitere ab.
3. Die Grundbuchunterlagen: Nota Simple oder Certificación de cargas (die amtliche Belastungsbescheinigung des Grundbuchs), bei gerichtlichen Versteigerungen außerdem die vollständige Verfahrensakte.
4. Die Besitzverhältnisse und die Möglichkeit einer Besichtigung.
5. Den echten Marktwert, denn den Ausgangspreis legen der Verkäufer oder das Gericht fest, nicht der Markt.

Für wen es sinnvoll ist

Für Käufer, die das BOE bereits verfolgen und ihren Radar um einen Kanal mit weniger Lärm erweitern wollen, und für alle, die es nicht ertragen, eine Wohnung ungesehen zu kaufen: Bei vielen Versteigerungen der Procuradores kann man besichtigen. Der Zuschlagspreis ist nicht unbedingt niedriger als im BOE, aber die Informationen sind besser und der Wettbewerb geringer.

Zum Weiterlesen: die Regeln der gewöhnlichen Zwangsversteigerung, mit denen Sie jeden Pliego vergleichen können, im Leitfaden zu Zwangsversteigerungen; und die übrigen Wege, die nicht über das Gericht laufen, unter außergerichtliche Versteigerungen.