Arras-Vertrag in Spanien: Arten, wen er schützt und typische Fehler

Der Contrato de arras (der Vorvertrag mit Anzahlung) ist eines der am häufigsten verwendeten Dokumente auf dem spanischen Immobilienmarkt und paradoxerweise eines, das die meisten Missverständnisse hervorruft. Viele Käufer unterschreiben einen Arras-Vorvertrag, ohne zu verstehen, welche Art sie unterschreiben, welche Folgen es hat, wenn sie ihn nicht erfüllen, und wie sie geschützt sind, wenn der Verkäufer ihn nicht erfüllt. Dieses mangelnde Verständnis kann viel Geld kosten.

Dieser Leitfaden erklärt die drei Arten von Arras, die das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil, CC) kennt, ihre praktischen Folgen und die kritischen Punkte, die Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.

Die drei Arten von Arras: arras confirmatorias, penales und penitenciales

1. Arras penitenciales (Art. 1454 CC): die gebräuchlichsten und die, die die meisten unterschreiben wollen

Die arras penitenciales (Anzahlung mit Rücktrittsrecht, eine Art Reugeld) sind die häufigste Art auf dem spanischen Immobilienmarkt. Ihre Wirkung ist klar: Tritt der Käufer vom Kauf zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Tritt der Verkäufer vom Verkauf zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der erhaltenen Anzahlung zahlen (das Doppelte der Arras, nicht nur die Rückzahlung).

Sie sind die bevorzugte Art, weil sie beiden Seiten die Möglichkeit geben, gegen eine finanzielle Strafe vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die Erfüllung gerichtlich erzwungen werden muss. Den Käufer schützen sie vor einem Verkäufer, der ein besseres Angebot bekommt: Will der Verkäufer lieber an jemand anderen verkaufen, muss er das Doppelte der Arras zahlen. Den Verkäufer schützen sie vor einem Käufer, der am Ende keine Finanzierung bekommt oder es sich anders überlegt.

Die entscheidende Voraussetzung: Damit ein Arras-Vertrag nach Art. 1454 CC als penitencial gilt, muss er ausdrücklich festhalten, dass seine Wirkungen die der arras penitenciales nach Artikel 1454 des Código Civil sind. Steht das nicht ausdrücklich darin, kann er im Zweifel als arras confirmatorias oder penales ausgelegt werden, mit ganz anderen Wirkungen.

2. Arras confirmatorias: die, die kein Rücktrittsrecht geben

Bei den arras confirmatorias (bestätigende Anzahlung) ist der übergebene Betrag einfach eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Erfüllt eine Seite ihre Pflichten nicht, hat die andere nicht automatisch das Recht, die Anzahlung zu behalten oder das Doppelte zu verlangen: Sie muss auf die allgemeinen vertraglichen Rechtsbehelfe zurückgreifen (die Erfüllung erzwingen oder Schadensersatz verlangen). Es gibt keine klare, im Voraus festgelegte finanzielle Strafe.

Für den Käufer sind sie weniger nützlich, weil sie nicht schnell und wirksam sicherstellen, dass ein Verkäufer, der an jemand anderen verkauft, bestraft wird. Erfüllt der Verkäufer nicht, müsste der Käufer klagen und den Schaden beweisen, was langsamer und teurer ist als das Doppelte der Arras nach Art. 1454.

3. Arras penales: die verstärkte Variante

Die arras penales (Anzahlung mit Vertragsstrafe) sind eine Zwischenform: Sie dienen als Vorauszahlung auf den Preis, aber auch als im Voraus festgelegte Vertragsstrafe. Erfüllt der Käufer nicht, verliert er die Anzahlung. Erfüllt der Verkäufer nicht, zahlt er das Doppelte zurück. Anders als die penitenciales geben sie aber nicht unbedingt das Recht, frei zurückzutreten: Die Strafe wirkt als pauschalierter Schadensersatz, nicht als Preis für den Rücktritt. In der Praxis sind sie seltener, werden aber bei Geschäften verwendet, bei denen die Pflicht zur Erfüllung gestärkt werden soll.

Die übliche Höhe der Arras in Spanien: welche Anzahlung angemessen ist

Ein bestimmter Prozentsatz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber der Standard auf dem spanischen Markt für arras penitenciales sind 10 % des vereinbarten Kaufpreises. Bei einem Kauf über 150.000 € wären die üblichen Arras 15.000 €. Bei Geschäften, bei denen der Verkäufer eine stärkere Bindung des Käufers will (sehr angespannte Märkte mit mehreren Interessenten), können bis zu 15 % verlangt werden. Bei kleinen Geschäften oder zwischen Privatpersonen sind auch 5 % üblich.

Die Frist für die notarielle Urkunde im Arras-Vertrag: der kritischste Punkt

Der Arras-Vertrag muss zwingend ein Datum festlegen, bis zu dem der Kauf in einer escritura pública (der öffentlichen notariellen Urkunde) beurkundet wird. Diese Frist bestimmt, wann der Arras-Vertrag ausläuft und damit, wann die Strafen greifen können. Ein Arras-Vertrag ohne ausdrückliche Frist ist problematisch.

Die übliche Frist in Spanien beträgt 30 bis 60 Tage bei Geschäften ohne Finanzierung und 45 bis 90 Tage, wenn der Käufer eine Hypothek aufnehmen muss. Bekommt der Käufer die Hypothek nicht innerhalb der Frist, verliert er die Arras (es sei denn, der Vertrag enthält eine auflösende Bedingung, die an die Bewilligung des Darlehens geknüpft ist; sie aufzunehmen ist sehr zu empfehlen).

Wesentliche Klauseln eines gut aufgesetzten Arras-Vertrags

• Vollständige Angaben zu den Parteien (Name, DNI/NIE/CIF: spanischer Personalausweis, Identifikationsnummer für Ausländer bzw. Steuernummer von Unternehmen) und die Erklärung, dass der Verkäufer Eigentümer ist und verkaufen darf.
• Vollständige Beschreibung der Immobilie (Katasterreferenz, Beschreibung im Grundbuch, Stand der Belastungen laut aktueller Nota Simple, dem Grundbuchauszug).
• Vereinbarter Gesamtkaufpreis und Zahlungsweise (einschließlich der Arras als Teil des Preises).
• Betrag der geleisteten Arras und Art der Arras (ausdrücklich penitenciales nach Art. 1454 CC).
• Frist für die notarielle Urkunde.
• Auflösende Bedingung, wenn der Kauf von der Bewilligung einer Hypothek abhängt (bewilligt die Bank das Darlehen nicht, werden die Arras ohne Strafe zurückgezahlt).
• Zustand der Immobilie bei der Beurkundung (frei von Bewohnern, mit bezahlter IBI – der kommunalen Grundsteuer – und bezahltem Hausgeld der Eigentümergemeinschaft).
• Wer welche Kosten trägt (Notar, Grundbuch, ITP/IVA, also Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer, und Gestoría, das Büro, das die Formalitäten erledigt).

Weiterführende Ressourcen: Für die vollständige Due Diligence vor der Unterschrift des Arras-Vertrags (Belastungen, Nota Simple und Zustand der Immobilie prüfen) ist die Due-Diligence-Checkliste der unverzichtbare Schritt davor. Für Käufe im Rahmen von Zwangsversteigerungen (wo es keine Arras gibt, sondern Sicherheitsleistung und Gebot) erklärt der Leitfaden zu Zwangsversteigerungen das alternative Verfahren. Zur Besteuerung des Kaufs, der nach dem Arras-Vertrag beurkundet wird, finden Sie im Artikel über die ITP nach Regionen die Steuerkosten in jeder Region.