Due Diligence bei Immobilien: die umfassende Checkliste vor dem Kauf

Die Due Diligence bei Immobilien ist die Gesamtheit der Prüfungen, die der Käufer an einer Immobilie vornehmen sollte, bevor er irgendein Dokument mit bindender Wirkung unterschreibt. Ihr Zweck ist sicherzustellen, dass das, was Sie kaufen, genau das ist, was Sie zu kaufen glauben: rechtlich, baulich, baurechtlich und finanziell.

Die meisten Probleme, die nach einem Immobilienkauf auftauchen, haben ihren Ursprung in einer unvollständigen oder ganz ausgelassenen Due Diligence. Der Verkäufer der Wohnung, der die beschlossene Sonderumlage von 15.000 € nicht erwähnt hat. Das Ladenlokal, dessen baurechtlich zulässige Nutzung die geplante Tätigkeit nicht erlaubt. Die geerbte Wohnung mit bestehendem Nießbrauch, von dem der Erbe „nichts wusste“. All diese Probleme bestanden schon vor der Unterschrift. Eine korrekte Due Diligence hätte sie aufgedeckt.

Der rechtliche Block: was Grundbuch und Catastro bestätigen müssen

Die rechtliche Prüfung ist der erste Block und der wichtigste. Sie muss vor allem anderen erfolgen, denn ein unüberwindbares rechtliches Problem macht die gesamte übrige Due Diligence bedeutungslos.

• Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad: Das wichtigste Dokument, der Auszug aus dem Grundbuch. Er bestätigt, wer der rechtliche Eigentümer ist, die Beschreibung der Immobilie (Fläche, Grenzen), die bestehenden Belastungen (Hypotheken, Nießbrauchsrechte, Pfändungen, Vormerkungen, auflösende Bedingungen) und ihren Rang. Ohne aktuelle Nota Simple (weniger als 7 Tage vor der Unterschrift) wird nichts unterschrieben. Online über registradores.org in 24-48 Stunden erhältlich.
• Abfrage im Catastro: Prüfen Sie, ob die Beschreibung im Catastro (dem spanischen Kataster) mit der im Grundbuch übereinstimmt. Erhebliche Abweichungen bei Fläche oder Eigentümer sind ein Warnsignal: Sie können auf nicht angemeldete Bauarbeiten, nicht legalisierte Erweiterungen oder Fehler hindeuten, die die Übertragung erschweren.
• Bestehende Hypothekenbelastungen: Hat die Immobilie eine Hypothek, prüfen Sie die Restschuld. Bei einem normalen Kauf wird die Hypothek mit einem Teil des Kaufpreises abgelöst. Stellen Sie sicher, dass der vereinbarte Preis diese Restschuld plus die Löschungskosten deckt oder dass der Verkäufer über zusätzliche Mittel verfügt.
• Ältere Belastungen bei Versteigerungen: Wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung kaufen, ist die Ermittlung der Belastungen mit Rang vor der vollstreckten Hypothek die wichtigste Analyse. Diese Belastungen erlöschen mit dem Zuschlag nicht: Der Käufer übernimmt sie. Es kann sich um Pfändungen des Finanzamts (Hacienda), erstrangige Hypotheken mit hoher Restschuld oder vorrangige Nießbrauchsrechte handeln.
• Nießbrauch sowie Nutzungs- und Wohnrechte: Ein lebenslanger Nießbrauch eines Dritten an der Wohnung, die Sie kaufen, kann sie jahrzehntelang für die Vermietung unbrauchbar machen. Prüfen Sie das immer in der Nota Simple und beziffern Sie, falls vorhanden, die Auswirkung, bevor Sie irgendeine Rendite berechnen.

Der baurechtliche Block: Nutzung, Genehmigungen und offene Sanktionen

Das Grundbuch gibt Auskunft über Eigentum und Belastungen, nicht aber über die baurechtliche Lage. Dafür müssen Sie bei der Gemeindeverwaltung (dem Ayuntamiento) nachfragen.

• Zulässige Nutzung: Bestätigen Sie, dass die aktuelle Nutzung der Immobilie (Wohnen, Gewerbe, Industrie) von der kommunalen Bauleitplanung erlaubt ist. Besonders wichtig bei Ladenlokalen und Gebäuden mit gemischter Nutzung, wo eine Änderung der Tätigkeit eine Genehmigung erfordern oder schlicht verboten sein kann.
• Cédula de habitabilidad (oder Licencia de primera ocupación): Diese Bewohnbarkeitsbescheinigung (oder Erstbezugsgenehmigung) bestätigt, dass die Wohnung die Mindestanforderungen für das Bewohnen erfüllt. Ohne gültige Cédula darf sie in vielen Regionen nicht legal vermietet werden. Prüfen Sie, ob sie gültig ist, und schätzen Sie andernfalls die Kosten der Erneuerung ein, bevor Sie den Preis vereinbaren.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios, die technische Gebäudeprüfung): Bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre sind, oder je nach Schwelle der jeweiligen Gemeinde muss das Gebäude regelmäßig eine technische Prüfung durchlaufen. Hat die ITE erhebliche Mängel festgestellt (Tragwerk, Leitungen) und hat das Gebäude die Arbeiten zur Behebung nicht ausgeführt, können Sanktionen oder Nutzungsbeschränkungen anstehen. Lassen Sie sich von der Eigentümergemeinschaft den letzten Bericht geben.
• Sanktions- oder Disziplinarverfahren: Prüfen Sie bei der Gemeinde, ob baurechtliche Verfahren gegen die Immobilie laufen. Sie können auf Bauarbeiten ohne Genehmigung oder nicht genehmigte Nutzungen zurückgehen. Wer kauft, kann die Pflicht zur Behebung erben.

Der Block der Eigentümergemeinschaft: Schulden, Sonderumlagen und Zustand des Gebäudes

Die Eigentümergemeinschaft kann eine Quelle versteckter Kosten sein, mit denen der Käufer nicht gerechnet hat.

• Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft: Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer frühere Schulden von bis zu 3 Jahren plus das laufende Jahr übernehmen (Artikel 9 der LPH, des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes). Sie ist ein unverzichtbares Dokument für die notarielle Kaufurkunde (Escritura). Der Verwalter stellt sie in 1-2 Tagen aus.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre: In den Protokollen stehen die beschlossenen Sonderumlagen (auch die, die noch nicht eingefordert, aber bereits beschlossen sind), laufende Rechtsstreitigkeiten, der Stand der Gebäudeversicherung und jede geplante größere Baumaßnahme. Ein Anleger, der unterschreibt, ohne die Protokolle zu lesen, kann sich mit einer Sonderumlage von 8.000 € konfrontiert sehen, die 2 Monate vor seinem Kauf beschlossen wurde.
• Stand der Instandhaltungsrücklage: Die LPH verpflichtet die Eigentümergemeinschaften, eine Mindestrücklage für Unvorhergesehenes zu halten. Ist die Rücklage praktisch null und das Gebäude alt, wird jede dringende Reparatur über eine außerordentliche Sonderumlage gedeckt.
• Genaues monatliches Hausgeld: Bestätigen Sie den tatsächlichen Betrag beim Verwalter, nicht nur anhand dessen, was der Verkäufer sagt. In Gebäuden mit Aufzug, Pool, Gärten oder Hausmeister kann das Hausgeld deutlich höher sein als angegeben.

Der bauliche Block: was die Besichtigung bestätigen muss

Eine 20-minütige Besichtigung im Beisein des Verkäufers reicht für ein Geschäft über 100.000-300.000 € nicht aus. Das sind die konkreten Punkte, die eine ernsthafte Inspektion prüfen sollte:

• Feuchtigkeit: Das häufigste und am teuersten zu behebende Problem im spanischen Gebäudebestand. Prüfen Sie die unteren Ecken der Außenwände, die Decken von Bädern und Küchen, die Wände unter den Fenstern und, falls vorhanden, den Keller. Salzausblühungen, Blasen unter der Farbe oder muffiger Geruch sind eindeutige Zeichen.
• Zustand des Dachs: Bei Wohnungen im obersten Stockwerk sehen Sie sich den Zustand des Dachs an und fragen bei der Eigentümergemeinschaft, ob Undichtigkeiten bekannt sind. Ein Dach in schlechtem Zustand kann in einem mittelgroßen Gebäude eine Investition von 20.000-80.000 € erfordern.
• Elektroinstallation: Prüfen Sie, ob sie modernisiert ist (Verteiler mit Leitungsschutzschaltern und FI-Schalter, nicht der alte mit Schmelzsicherungen). Wohnungen mit veralteter Installation erfordern zwischen 3.000 € und 6.000 €, um die REBT (die spanische Niederspannungsverordnung) zu erfüllen.
• Sanitärinstallation: In Wohnungen, die älter als 30 Jahre sind, sind Leitungen aus Blei oder Gusseisen üblich und müssen eventuell komplett ersetzt werden. Prüfen Sie auch den Zustand des Durchlauferhitzers oder Heizkessels.
• Ausrichtung und Belüftung: Eine Wohnung mit guter Querlüftung und günstiger Ausrichtung hat einen deutlich höheren Markt- und Wohnwert. In heißen Städten (Sevilla, Murcia, Alicante) ist dieser Faktor für die künftige Mietnachfrage besonders wichtig.
• Zustand der sichtbaren Gemeinschaftsflächen: Eingangsbereich, Treppenhaus, Aufzug und Innenhof geben ein sehr genaues Bild vom allgemeinen Instandhaltungszustand des Gebäudes. Ein gut gepflegtes Gebäude verbirgt selten große strukturelle Probleme.

Der steuerliche Block: Steuern, die den Kauf betreffen

• Stand der IBI: Prüfen Sie, ob der Eigentümer die IBI (die kommunale Grundsteuer) der letzten Jahre bezahlt hat. Unbezahlte IBI kann zu einer Pfändung der Immobilie führen, die der neue Käufer erbt.
• Plusvalía municipal: Die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks trifft den Verkäufer, aber in der Praxis wird verhandelt, wer sie zahlt. Soll der Käufer sie übernehmen, muss sie beziffert werden, bevor der Endpreis vereinbart wird.
• IVA oder ITP: Gebrauchte Wohnungen unterliegen der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) von 6-10 %. Beim Erstverkauf durch den Bauträger fällt die IVA (die spanische Mehrwertsteuer) an (10 % für Wohnungen, 21 % für Garagen und Ladenlokale). Bei Versteigerungen, bei denen der Vollstreckungsschuldner der Bauträger war, muss die richtige steuerliche Behandlung geklärt werden, bevor Sie die Gesamtkosten des Erwerbs berechnen.

Die Schnell-Checkliste für Geschäfte mit kurzen Fristen

Bei Off-Market-Geschäften oder Versteigerungen, bei denen die Zeit knapp ist, ist das hier das unverzichtbare Minimum, das unter keinen Umständen ausgelassen werden darf:

1. Nota Simple aus dem Grundbuch (rechtliche Grundprüfung, in 24-48 Stunden)
2. Abfrage im Catastro (online, sofort)
3. Bescheinigung über Schulden bei der Eigentümergemeinschaft
4. Prüfung, ob die IBI bezahlt ist
5. Besichtigung der Immobilie vor Ort

Alles andere kann nach dem Contrato de arras (dem Vorvertrag mit Anzahlung), aber vor der endgültigen notariellen Kaufurkunde erledigt werden, sofern der Vorvertrag Rücktrittsklauseln für den Fall enthält, dass bei der erweiterten Due Diligence schwerwiegende Probleme auftauchen.

Weiterführende Ressourcen: Wenn Sie ein Geschäft bei einer Zwangsversteigerung mit kurzen Fristen prüfen, erklärt der Artikel darüber, wie Zwangsversteigerungen funktionieren, was Sie vor dem Bieten konkret prüfen sollten. Für Bankimmobilien, bei denen die Bank Unterlagen bereitstellen kann, beschreibt der Leitfaden zu Bankimmobilien den konkreten Ablauf. Um zu berechnen, ob sich die Investition nach allen entdeckten versteckten Kosten noch lohnt, finden Sie die vollständige Methodik im Leitfaden dazu, wie Sie den echten Cashflow berechnen.