Contrato de arras: tipos, o que protege cada parte e erros a evitar

O contrato de arras (o contrato-promessa com sinal usado em Espanha) é um dos documentos mais utilizados no mercado imobiliário espanhol e, paradoxalmente, um dos que mais equívocos gera. Muitos compradores assinam um contrato-promessa de arras sem perceber que tipo estão a assinar, que consequências tem o seu incumprimento nem que proteções têm perante um incumprimento do vendedor. Essa falta de compreensão pode custar muito dinheiro.

Este guia explica os três tipos de arras reconhecidos no Código Civil espanhol, as suas consequências práticas e os pontos críticos que é preciso rever antes de assinar.

Os três tipos de arras: arras confirmatorias, penales e penitenciales

1. Arras penitenciales (art. 1454 CC): as mais usadas e as que a maioria quer assinar

As arras penitenciales (sinal com direito de arrependimento) são o tipo mais habitual no mercado imobiliário espanhol. O seu efeito é claro: se o comprador desistir da compra, perde o sinal entregue. Se o vendedor desistir da venda, tem de devolver ao comprador o dobro do sinal recebido (o dobro das arras, não apenas a sua devolução).

São o tipo preferido porque dão a ambas as partes a opção de desistir do contrato com uma penalização económica, sem necessidade de cumprimento coercivo. Para o comprador, servem de proteção perante um vendedor que recebe uma oferta melhor: se o vendedor preferir vender a outra pessoa, tem de pagar o dobro das arras. Para o vendedor, protegem-no do comprador que acaba por não conseguir financiamento ou muda de ideias.

O requisito crítico: Para que um contrato de arras seja penitencial nos termos do art. 1454 CC, tem de estipular expressamente que os efeitos são os das arras penitenciales do artigo 1454 do Código Civil. Se não o disser expressamente, pode ser interpretado, por defeito, como arras confirmatorias ou penales, com efeitos muito diferentes.

2. Arras confirmatorias: as que não dão direito a desistir

Nas arras confirmatorias (sinal confirmatório), o montante entregue é simplesmente um adiantamento por conta do preço de compra. Se alguma das partes incumprir, a outra não tem o direito automático de ficar com o sinal ou de exigir o dobro: tem de recorrer aos meios gerais do direito dos contratos (exigir o cumprimento coercivo ou uma indemnização por danos). Não há uma penalização económica predeterminada e clara.

São menos úteis para o comprador porque não garantem de forma rápida e eficaz a penalização do vendedor que vende a outra pessoa. Em caso de incumprimento do vendedor, o comprador teria de o processar e provar os danos, o que é mais lento e caro do que o dobro das arras do art. 1454.

3. Arras penales: a variante reforçada

As arras penales (sinal com função de cláusula penal) são um tipo intermédio: servem como adiantamento do preço, mas também como cláusula penal predeterminada. Se o comprador incumprir, perde o sinal. Se o vendedor incumprir, devolve o dobro. Mas, ao contrário das penitenciales, não dão necessariamente direito a desistir livremente: a penalização funciona como cláusula de indemnização prefixada, não como preço da desistência. São menos habituais na prática, mas usam-se em operações em que se quer reforçar o compromisso de cumprimento.

O montante habitual das arras em Espanha: quanto sinal é razoável

Não há obrigação legal de uma percentagem concreta, mas o padrão do mercado espanhol para as arras penitenciales é de 10% do preço de compra e venda acordado. Numa compra de 150.000 €, as arras habituais seriam de 15.000 €. Em operações em que o vendedor quer um maior compromisso do comprador (mercados muito pressionados, com vários interessados), pode pedir-se até 15%. Em operações pequenas ou entre particulares, 5% também é habitual.

O prazo para a escritura no contrato de arras: o ponto mais crítico

O contrato de arras tem obrigatoriamente de fixar uma data-limite para a outorga da escritura pública de compra e venda. É esse prazo que determina quando o contrato de arras caduca e, portanto, quando se podem aplicar as penalizações. Um contrato de arras sem prazo explícito é problemático.

O prazo habitual em Espanha é de 30 a 60 dias nas operações sem financiamento e de 45 a 90 dias quando o comprador precisa de formalizar um crédito à habitação. Se o comprador não conseguir o crédito dentro do prazo, perde as arras (salvo se o contrato contiver uma cláusula de condição resolutiva ligada à concessão do empréstimo, que é altamente recomendável incluir).

Cláusulas essenciais que um contrato de arras bem redigido deve conter

• Identificação completa das partes (nome, DNI/NIE/CIF: os números de identificação espanhóis de cidadãos, estrangeiros e empresas) e declaração de que o vendedor é o proprietário e tem capacidade para vender.
• Descrição completa do imóvel (referência cadastral, descrição registal, situação dos ónus segundo uma nota simple atualizada, a certidão do registo predial).
• Preço total de compra e venda acordado e forma de pagamento (incluindo as arras como parte do preço).
• Montante das arras entregues e tipo de arras (penitenciales, art. 1454 CC, de forma explícita).
• Data-limite para a escritura pública.
• Cláusula de condição resolutiva se a compra depender da concessão do crédito à habitação (se o banco não conceder o empréstimo, as arras são devolvidas sem penalização).
• Estado do imóvel no momento da escritura (livre de ocupantes, com o IBI, o imposto municipal sobre imóveis, e as quotas do condomínio em dia).
• Quem paga cada despesa (notário, Registo, ITP/IVA: o imposto sobre transmissões nas casas usadas ou o IVA nas novas; gestoría, o gabinete que trata da documentação).

Recursos relacionados: Para o processo completo de due diligence que antecede a assinatura das arras (verificar ónus, nota simple, estado do imóvel), a checklist de due diligence é o passo prévio obrigatório. Para a gestão das operações de compra e venda no contexto dos leilões judiciais (onde não há arras, mas sim caução e licitação), o guia dos leilões judiciais explica o processo alternativo. Para a fiscalidade da compra e venda que se formalizará depois das arras, o artigo sobre o ITP por comunidade autónoma tem o custo fiscal em cada região.