Grunderwerbsteuer in Spanien nach Region 2026: wo Sie beim Wohnungskauf weniger zahlen

Die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die Steuer, die der Käufer beim Erwerb einer Bestandsimmobilie (aus zweiter Hand) in Spanien zahlt. Sie ist an die Comunidades Autónomas (die autonomen Regionen Spaniens) abgetreten, das heißt, jede Region darf ihren Steuersatz innerhalb der vom Staat gesetzten Grenzen selbst festlegen. Das Ergebnis ist eine sehr große Spannbreite: 2026 reicht der ITP-Satz für den Kauf einer gebrauchten Wohnung von 4 % im Baskenland (6 % in Madrid, der niedrigste im allgemeinen Steuersystem, das überall außer im Baskenland und in Navarra gilt) bis 10 % in Katalonien, und bei den Staffeln für die teuersten Wohnungen liegt er noch darüber.

Beim Kauf einer Wohnung für 200.000 € bedeutet dieser Unterschied 12.000 € in Madrid oder 20.000 € in Katalonien, also allein bei der ITP eine Differenz von 8.000 €. Für Investoren, die mehrere Käufe im Jahr tätigen, kann das Wissen, in welchen Regionen die Steuerlast geringer ist, bei der Wahl des Marktes den Ausschlag geben.

Die ITP-Sätze nach Region 2026

Die folgende Liste zeigt die allgemeinen ITP-Sätze für den Kauf gebrauchter Wohnungen in jeder Region. Dabei ist zu beachten, dass viele Regionen in bestimmten Fällen ermäßigte Sätze anwenden (junge Käufer unter 35 Jahren, kinderreiche Familien, VPO, also staatlich geförderter Wohnraum, Menschen mit Behinderung), die hier wegen ihrer Vielfalt nicht aufgeführt sind:

• Madrid: 6 % — Der niedrigste Satz im allgemeinen Steuersystem (gleichauf mit Navarra; nur das Baskenland liegt darunter). Das ist einer der Gründe, warum Madrid für Investoren mit vielen Käufen besonders attraktiv ist: Die Steuerersparnis bei jedem Kauf summiert sich deutlich.
• Navarra: 6 % — Auch das Foralrecht Navarras (sein eigenes historisches Steuersystem) legt die ITP allgemein auf 6 % fest und zieht damit mit Madrid gleich.
• Baskenland (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya): 4 % für den Kauf einer Wohnung, ob Hauptwohnsitz oder nicht, und 2,5 %, wenn sie Hauptwohnsitz mit höchstens 120 m² bebauter Fläche wird oder der Käufer eine kinderreiche Familie ist. Die 7 % gelten für die übrigen Immobilien (Gewerbeflächen, Grundstücke usw.).
• Kanarische Inseln: 6,5 % — Die Region in äußerster Randlage hat innerhalb ihres eigenen Steuersystems eine moderate ITP.
• La Rioja: 7 % allgemeiner Satz.
• Kantabrien: 9 % allgemein (beim Hauptwohnsitz seit Mai 2026 7 % auf die ersten 300.000 €).
• Asturien: 8 %, progressiv nach Preis (bis zu 10 %).
• Kastilien und León: 8 % bis 250.000 € und 10 % auf den darüber liegenden Teil, mit ermäßigten Sätzen für Familien und junge Käufer.
• Kastilien-La Mancha: 9 % allgemeiner Satz.
• Extremadura: 8 % bis 360.000 €, 10 % bis 600.000 € und 11 % darüber.
• Galicien: 8 % allgemeiner Satz seit 2024 (7 % für den Hauptwohnsitz, mit Grenzen bei Preis und Vermögen).
• Andalusien: 7 % — Einheitssatz seit 2021 (davor galt eine Staffel von 8 % bis 10 %).
• Murcia: 7,75 % allgemeiner Satz seit Juli 2025.
• Region Valencia: 9 % allgemeiner Satz seit Juni 2026 (vorher 10 %) und 11 % für Wohnungen über 1 Million Euro.
• Katalonien: 10 % bis 600.000 €; darüber seit Juni 2025 eine Staffel von 11 %, 12 % und 13 % (über 1,5 Millionen) und 20 % für Großeigentümer (grandes tenedores). Der höchste Spaniens.
• Balearen: Zwischen 8 % und 13 % nach einer progressiven Staffel je nach Preis: 12 % zwischen 1 und 2 Millionen Euro und 13 % über 2 Millionen. Zusammen mit Katalonien der höchste für die teuersten Käufe.
• Aragonien: Staffel von 8 % (bis 400.000 €) bis 10 % (über 750.000 €).

Die tatsächliche Wirkung für Investoren: wie viel Sie in Madrid gegenüber Katalonien sparen

Nimmt man einen Kauf über 300.000 € als Beispiel (eine typische Anlagewohnung in einer spanischen Großstadt), beträgt der ITP-Unterschied zwischen den Regionen an beiden Enden der Skala:

• Madrid (6 %): 18.000 € ITP
• Kanarische Inseln (6,5 %): 19.500 € ITP (+1.500 €)
• Andalusien (7 %): 21.000 € ITP (+3.000 €)
• Region Valencia (9 %): 27.000 € ITP (+9.000 €)
• Katalonien (10 %): 30.000 € ITP (+12.000 €)
• Balearen (8 % bis 400.000 €): 24.000 € ITP (+6.000 €)

Ein Investor, der 3-4 Käufe im Jahr auf dem valencianischen oder katalanischen Markt statt auf dem Madrider tätigt, zahlt allein bei der ITP zwischen 27.000 € und 48.000 € mehr, als er in Madrid zahlen würde. Dieser Unterschied kann die höheren Preise des Madrider Markts je nach Art der Immobilie und angestrebter Rendite ausgleichen oder auch nicht, gehört aber auf jeden Fall in die Analyse.

Ermäßigte ITP-Sätze: Vergünstigungen für Investoren

Neben den allgemeinen Sätzen haben viele Regionen ermäßigte Sätze für bestimmte Gruppen oder bestimmte Arten von Geschäften eingeführt. Für Investoren sind die wichtigsten:

• Hauptwohnsitz: Praktisch alle Regionen haben ermäßigte Sätze für den Kauf des ersten oder einzigen Hauptwohnsitzes. Für Investoren nicht direkt anwendbar, aber relevant, wenn der Kauf als vorübergehender Hauptwohnsitz gestaltet wird.
• Ermäßigte Sätze nach Preis: Einige Regionen (Andalusien, Kastilien und León, Extremadura) haben ermäßigte Sätze für Wohnungen unter einem bestimmten Kaufpreis (150.000-200.000 €). Investoren, die auf Märkten mit niedrigen Preisen kaufen, können von diesen ermäßigten Sätzen profitieren.
• Ermäßigte Sätze für Sanierungen: Einige Regionen wenden niedrigere Sätze auf den Kauf von Immobilien an, die saniert werden sollen. In Katalonien gibt es zum Beispiel ermäßigte Sätze von 4 % und 3 % für den Kauf alter Wohnungen in ländlichen Gemeinden, die als Hauptwohnsitz saniert werden.
• Kauf von Immobilien aus der Zwangsvollstreckung einer Hypothek: In einigen Foralgebieten gelten für Käufe bei Zwangsversteigerungen eigene Steuerregeln, die von der üblichen ITP abweichen können.

IVA statt ITP: wann sie gilt und mit welchem Satz

Die ITP gilt nur bei Zweitübertragungen (Weiterverkäufen). Bei Erstübertragungen (Kauf direkt vom Bauträger) fällt stattdessen die IVA (die spanische Mehrwertsteuer) an:

• IVA von 10 % für Wohnungen (Immobilien zur Wohnnutzung).
• IVA von 21 % für Gewerbeflächen, nicht an eine Wohnung gebundene Garagen und jede Immobilie, die keine Wohnung ist.
• Auf den Kanarischen Inseln ersetzt die IGIC (die eigene indirekte Steuer der Kanaren) mit ihrem allgemeinen Satz von 7 % die IVA des Festlands; für den Hauptwohnsitz gibt es unter bestimmten Voraussetzungen ermäßigte Sätze.

Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitübertragung ist nicht immer offensichtlich. Eine Immobilie, die nie bewohnt wurde, kann auch Jahre nach dem Bau noch als „Erstübertragung“ (primera transmisión) gelten. Und wenn ein Bauträger eine Immobilie verkauft, deren Nutzung er geändert hat (ein Ladenlokal, das zur Wohnung umgebaut wurde), kann IVA anfallen, auch wenn es wie eine Zweitübertragung aussieht. In Grenzfällen ist eine steuerliche Beratung unverzichtbar.

Weitere Steuern, die neben der ITP zu beachten sind

Die ITP ist nicht die einzige Steuer beim Kauf. Die gesamte steuerliche Belastung eines Kaufs umfasst:

• ITP oder IVA (je nach Erst- oder Zweitübertragung)
• Actos Jurídicos Documentados (AJD, die Urkundensteuer), nur wenn beim Kauf IVA anfällt (Neubau): zwischen 0,75 % und 1,5 % in den Regionen des allgemeinen Steuersystems (in Madrid 0,75 %, in Katalonien 1,5 %; auf den Balearen 2 % ab 1 Million Euro). Im Baskenland ist der Erstverkauf einer Wohnung befreit.
• Notargebühren: zwischen 400 € und 1.200 € je nach Preis der Immobilie.
• Grundbuchgebühren: zwischen 150 € und 600 € je nach Preis.
• Gebühren der Gestoría (des Büros, das die Formalitäten erledigt), falls Sie eine beauftragen (100-400 €).

Alle diese Kosten zusätzlich zum Kaufpreis machen meist zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises aus, je nach Region. In Madrid liegen die gesamten Kaufkosten am unteren Ende (7-8 %), in Katalonien am oberen Ende (11-12 %).