El contrato de arras es uno de los documentos más utilizados en el mercado inmobiliario español y, paradójicamente, uno de los que más malentendidos genera. Muchos compradores firman un precontrato de arras sin entender qué tipo están firmando, qué consecuencias tiene su incumplimiento ni qué protecciones tienen frente a un incumplimiento del vendedor. Esa falta de comprensión puede costar mucho dinero.
Esta guía explica los tres tipos de arras reconocidos en el Código Civil español, sus consecuencias prácticas y los puntos críticos que hay que revisar antes de firmar.
Los tres tipos de arras: arras confirmatorias, penales y penitenciales
1. Arras penitenciales (art. 1454 CC): las más usadas y las que la mayoría quiere firmar
Las arras penitenciales son el tipo más habitual en el mercado inmobiliario español. Su efecto es claro: si el comprador desiste de la compra, pierde la señal entregada. Si el vendedor desiste de la venta, debe devolver el doble de la señal recibida al comprador (el doble de las arras, no solo la devolución).
Son el tipo preferido porque dan a ambas partes la opción de desistir del contrato con una penalización económica sin necesidad de cumplimiento forzoso. Para el comprador, sirven de protección ante un vendedor que recibe una oferta mejor: si el vendedor prefiere vender a otro, tiene que pagar el doble de las arras. Para el vendedor, protegen frente al comprador que finalmente no consigue financiación o cambia de opinión.
El requisito crítico: Para que un contrato de arras sea penitencial según el art. 1454 CC, tiene que recoger expresamente que los efectos son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil. Si no lo dice expresamente, por defecto puede interpretarse como arras confirmatorias o penales, con efectos muy diferentes.
2. Arras confirmatorias: las que no dan derecho a desistir
En las arras confirmatorias, la cantidad entregada es simplemente un anticipo a cuenta del precio de compra. Si alguna de las partes incumple, la otra no tiene el derecho automático de quedarse con la señal o exigir el doble: tiene que acudir a los remedios generales del contrato (exigir cumplimiento forzoso o indemnización de daños). No hay una penalización económica predeterminada y clara.
Son menos útiles para el comprador porque no garantizan de forma rápida y eficaz la penalización al vendedor que vende a otro. En caso de incumplimiento del vendedor, el comprador tendría que demandar y probar los daños, lo que es más lento y caro que el doble de las arras del art. 1454.
3. Arras penales: la variante reforzada
Las arras penales son un tipo intermedio: sirven como anticipo del precio pero también como cláusula penal predeterminada. Si el comprador incumple, pierde la señal. Si el vendedor incumple, devuelve el doble. Pero a diferencia de las penitenciales, no necesariamente dan derecho a desistir libremente: la penalización funciona como cláusula de daños liquidados, no como precio del desistimiento. Son menos habituales en la práctica pero se usan en operaciones donde se quiere reforzar el compromiso de cumplimiento.
El importe habitual de las arras en España: cuánto señal es razonable
No hay obligación legal de un porcentaje concreto, pero el estándar del mercado español para arras penitenciales es del 10% del precio acordado de compraventa. Para una compra de 150.000€, las arras estándar serían 15.000€. En operaciones donde el vendedor quiere mayor compromiso del comprador (mercados muy tensos con múltiples interesados), puede pedirse hasta el 15%. En operaciones pequeñas o entre particulares, el 5% también es habitual.
El plazo de escritura en el contrato de arras: el punto más crítico
El contrato de arras debe fijar obligatoriamente una fecha límite para la elevación a escritura pública de la compraventa. Ese plazo es el que determina cuándo caduca el contrato de arras y, por tanto, cuándo se pueden aplicar las penalizaciones. Un contrato de arras sin plazo explícito es problemático.
El plazo habitual en España es de 30 a 60 días para operaciones sin financiación, y de 45 a 90 días cuando el comprador necesita formalizar una hipoteca. Si el comprador no consigue la hipoteca dentro del plazo, pierde las arras (salvo que el contrato contenga una cláusula de condición resolutoria vinculada a la concesión del préstamo, que es altamente recomendable incluir).
Cláusulas esenciales que debe contener un contrato de arras bien redactado
- Identificación completa de las partes (nombre, DNI/NIE/CIF) y declaración de que el vendedor es propietario y tiene capacidad para vender.
- Descripción completa del inmueble (referencia catastral, descripción registral, estado de cargas según nota simple actualizada).
- Precio total acordado de compraventa y forma de pago (incluyendo las arras como parte del precio).
- Importe de las arras entregadas y tipo de arras (penitenciales art. 1454 CC, explícitamente).
- Fecha límite para la escritura pública.
- Cláusula de condición resolutoria si la compra depende de concesión de hipoteca (si el banco no concede el préstamo, se devuelven las arras sin penalización).
- Estado del inmueble en el momento de la escritura (libre de ocupantes, al corriente de IBI y comunidad).
- Quién paga cada gasto (notaría, Registro, ITP/IVA, gestoría).
Recursos relacionados: Para el proceso completo de due diligence que precede a la firma de arras (verificar cargas, nota simple, estado del inmueble), el checklist de due diligence es el paso previo obligatorio. Para la gestión de las operaciones de compraventa en el contexto de subastas judiciales (donde no hay arras sino consignación y puja), la guía de subastas judiciales explica el proceso alternativo. Para la fiscalidad de la compraventa que se formalizará después de las arras, el artículo sobre ITP por comunidades autónomas tiene el coste fiscal en cada región.
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