Vendre un bien saisi en Espagne avant qu'il ne parte aux enchères

Une saisie (embargo) sur votre appartement ne vous empêche pas de le vendre. Elle impose un compte à rebours et une condition : la dette à l'origine de la saisie est payée avec l'argent de la vente, chez le même notaire, et l'inscription est radiée ensuite. C'est une opération qui se fait tous les jours, et la mener correctement et à temps donne presque toujours un meilleur résultat que de laisser l'appartement partir aux enchères, où il se vend moins cher et sans que vous ayez votre mot à dire. Voici comment cela fonctionne, quels sont les délais et ce que l'acheteur va vous demander.

Ce que signifie exactement la saisie de votre appartement

Qu'un créancier (Hacienda — le fisc espagnol —, la Seguridad Social, la copropriété, une banque, quelqu'un qui a obtenu un jugement en sa faveur) a fait inscrire au Registro de la Propiedad (le registre foncier) une anotación preventiva de embargo (l'inscription conservatoire de la saisie) sur le bien. L'appartement reste à vous et vous pouvez le vendre ; l'inscription avertit tout acheteur que cette dette suit le bien jusqu'à son paiement. Si elle n'est pas payée, le créancier peut demander la vente aux enchères judiciaire du bien.

Ne confondez pas saisie et exécution hypothécaire. Dans l'exécution hypothécaire, c'est la banque de votre prêt qui fait jouer sa garantie pour mensualités impayées ; dans une saisie pour une autre dette, le prêt peut être à jour et l'appartement peut malgré tout finir aux enchères. Les deux situations se vendent de façon similaire, mais l'exécution hypothécaire laisse en général moins de temps.

De combien de temps disposez-vous

• Avec l'inscription de la saisie et sans enchère convoquée : vous avez du temps, des mois en général. C'est le meilleur moment pour vendre : l'acheteur voit une inscription qui sera radiée à la signature, pas une enchère en cours.
• Avec l'enchère déjà publiée au BOE (le Journal officiel espagnol) : vous pouvez encore vendre. Tant que le tribunal n'a pas approuvé le remate (l'adjudication), le débiteur peut libérer le bien en payant ce qu'il doit, frais de procédure et intérêts compris. En pratique, cela signifie signer la vente et payer le tribunal avant la clôture de l'enchère, et il faut être accompagné d'un avocat.
• Une fois le remate approuvé : c'est trop tard. L'appartement appartient à l'adjudicataire dès qu'il paie, et il ne vous reste, s'il y en a, que le reliquat après la dette et les frais.

Comment se déroule la vente, étape par étape

1. Demandez une nota simple à jour (l'extrait du registre foncier) et vérifiez combien vous devez exactement à chaque créancier saisissant, intérêts et frais compris, à la date de la signature. Ce montant est fourni par le créancier ou le tribunal ; sans lui, rien ne peut être conclu.
2. Fixez le prix en tenant compte des charges. L'acheteur déduira du prix ce qu'il faudra payer à la signature, et un peu plus pour l'incertitude. Un appartement saisi bien documenté se vend près du prix du marché ; un appartement dont la dette n'est pas chiffrée se vend comme un problème, parce que c'en est un.
3. Signez un contrat d'arras (l'avant-contrat espagnol avec versement d'un acompte) assorti d'une condition claire : la saisie sera radiée lors de l'acte grâce à une partie du prix. L'acheteur sérieux l'exige toujours.
4. Chez le notaire : l'acheteur paie ; une partie va au créancier (par chèque ou virement au tribunal ou à l'organisme) et le reste vous revient. Le notaire ou la gestoría (le cabinet chargé des formalités) s'occupe du mandamiento de cancelación (l'ordre de radiation de l'inscription).
5. Radiation au registre : avec la carta de pago (la quittance) ou l'ordre du tribunal, l'inscription disparaît et l'acheteur inscrit le bien libre de charges.

Ce que l'acheteur va demander (et qu'il vaut mieux avoir prêt)

• Une nota simple récente avec toutes les charges.
• Un certificat de dette du créancier saisissant, daté de peu avant la signature.
• Un certificat de la copropriété (l'acheteur répond des charges de l'année en cours et des trois précédentes).
• Le dernier avis d'IBI (la taxe foncière locale) et, s'il y a un prêt immobilier, un certificat du capital restant dû à la banque.
• Si une enchère est convoquée, le numéro de procédure et le tribunal.

De combien baisse le prix

Tout dépend du poids de la dette par rapport à la valeur de l'appartement et de l'urgence. Si la dette est faible par rapport au prix et que l'enchère n'est pas convoquée, la décote peut être minime : l'acheteur paie la dette avec une partie du prix, et c'est réglé. Si la dette approche la valeur de l'appartement, votre marge disparaît et la vente sert surtout à éviter l'enchère et les frais. Et si vous n'avez que quelques semaines, l'acheteur naturel est quelqu'un qui paie comptant et sait conclure vite : il existe, mais il fait payer cette rapidité dans le prix.

Les alternatives à la vente

• Un accord de paiement avec le créancier (report, échelonnement avec Hacienda ou la Seguridad Social) pour lever la saisie sans vendre.
• La dación en pago (la dation en paiement), si le créancier est la banque du prêt et qu'elle accepte l'appartement en échange de la dette. Vous n'avez plus d'appartement ni de dette, mais vous perdez aussi tout ce qu'il vaut au-delà.
• Refinancer auprès d'un autre établissement pour payer la dette saisie, si votre situation le permet.

Par où commencer

Commencez par savoir ce que vaut l'appartement aujourd'hui, pour décider chiffres en main si la vente vous laisse quelque chose et à quel prix il doit être mis en vente. Avec l'estimation gratuite de RadarPro, vous avez ce chiffre en quelques minutes et, si vous voulez vendre, nous vous mettons en relation avec des acheteurs capables de payer comptant. Si l'enchère est déjà convoquée, l'étape suivante est un avocat qui échange avec le tribunal ; sinon, c'est de mettre l'appartement sur le marché avec le dossier prêt.

Pour aller plus loin : ce que voit l'acheteur dans la nota simple, ce qu'implique une saisie de la Seguridad Social si l'appartement est déjà au BOE, comment fonctionne l'enchère judiciaire avec les règles de 2025, et ce que regarde celui qui achète des biens saisis.