Haus verkaufen vor der Zwangsversteigerung: so geht es trotz Pfändung

Eine Pfändung (embargo) Ihrer Wohnung hindert Sie nicht daran, sie zu verkaufen. Sie setzt Sie aber unter Zeitdruck und stellt eine Bedingung: Die Schuld, die zur Pfändung geführt hat, wird mit dem Geld aus dem Verkauf beim selben Notartermin bezahlt, und der Vermerk wird danach gelöscht. Solche Verkäufe sind Alltag, und wenn Sie den Verkauf rechtzeitig und richtig angehen, fahren Sie fast immer besser, als wenn Sie die Wohnung in die Versteigerung gehen lassen, wo sie für weniger verkauft wird, ohne dass Sie etwas mitzuentscheiden haben. Hier erfahren Sie, wie es funktioniert, welche Fristen gelten und was der Käufer verlangen wird.

Was es genau bedeutet, dass Ihre Wohnung gepfändet ist

Dass ein Gläubiger (Hacienda, die spanische Steuerbehörde AEAT; die Seguridad Social, die spanische Sozialversicherung; die Eigentümergemeinschaft; eine Bank; jemand mit einem Urteil zu seinen Gunsten) erreicht hat, dass im Registro de la Propiedad (dem Grundbuch) eine anotación preventiva de embargo (ein vorläufiger Pfändungsvermerk) für das Grundstück eingetragen wird. Die Wohnung gehört weiterhin Ihnen, und Sie können sie verkaufen; der Vermerk warnt jeden Käufer, dass diese Schuld an der Immobilie haftet, bis sie bezahlt ist. Wird sie nicht bezahlt, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen.

Verwechseln Sie die Pfändung nicht mit der Zwangsvollstreckung aus der Hypothek. Bei der Hypothekenvollstreckung ist es die Bank Ihrer Hypothek, die die Sicherheit wegen nicht bezahlter Raten verwertet; bei einer Pfändung wegen einer anderen Schuld kann die Hypothek auf dem aktuellen Stand sein, und trotzdem kann die Wohnung in der Versteigerung landen. In beiden Fällen läuft der Verkauf ähnlich ab, aber bei der Hypothekenvollstreckung bleibt meist weniger Zeit.

Wie viel Zeit Sie haben

• Mit Pfändungsvermerk und ohne angesetzte Versteigerung: Sie haben Zeit, normalerweise Monate. Das ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf: Der Käufer sieht einen Vermerk, der bei der Unterzeichnung gelöscht wird, keine laufende Versteigerung.
• Mit bereits im BOE (dem spanischen Amtsblatt) veröffentlichter Versteigerung: Sie können immer noch verkaufen. Bis das Gericht den Zuschlag (remate) genehmigt, kann der Schuldner die Immobilie auslösen, indem er die Schuld samt Kosten und Zinsen bezahlt. In der Praxis heißt das, den Verkauf zu unterschreiben und an das Gericht zu zahlen, bevor die Versteigerung abgeschlossen ist, und dafür brauchen Sie einen Anwalt.
• Mit genehmigtem Zuschlag: Nicht mehr. Die Wohnung gehört dem Ersteher, sobald er bezahlt, und Ihnen bleibt, falls etwas übrig ist, der Überschuss nach Abzug der Schuld und der Kosten.

Wie der Verkauf abläuft, Schritt für Schritt

1. Beantragen Sie eine aktuelle Nota Simple (den Grundbuchauszug) und finden Sie heraus, wie viel Sie jedem Gläubiger mit Pfändung genau schulden, mit Zinsen und Kosten zum Tag der Unterzeichnung. Diese Zahl nennt der Gläubiger oder das Gericht; ohne sie lässt sich nichts abschließen.
2. Legen Sie den Preis mit Blick auf die Belastungen fest. Der Käufer zieht vom Preis ab, was bei der Unterzeichnung bezahlt werden muss, und noch etwas für die Unsicherheit. Eine gut dokumentierte gepfändete Wohnung wird nahe am Marktpreis verkauft; eine, bei der die Schuld nicht beziffert ist, wird verkauft, als wäre sie ein Problem, denn sie ist eines.
3. Unterschreiben Sie einen Contrato de arras (einen Vorvertrag mit Anzahlung) mit einer klaren Bedingung: dass die Pfändung bei der Beurkundung mit einem Teil des Kaufpreises gelöscht wird. Ein seriöser Käufer verlangt das immer.
4. Beim Notar: Der Käufer zahlt; ein Teil geht an den Gläubiger (per Scheck oder Überweisung an das Gericht oder die Behörde) und der Rest an Sie. Der Notar oder die Gestoría (das Büro, das die Formalitäten erledigt) kümmert sich um den mandamiento de cancelación (die Löschungsanordnung) für den Vermerk.
5. Löschung im Grundbuch: Mit der carta de pago (der Zahlungsbestätigung) oder der gerichtlichen Anordnung verschwindet der Vermerk, und der Käufer lässt die Immobilie lastenfrei auf sich eintragen.

Was der Käufer verlangen wird (und was Sie bereithalten sollten)

• Aktuelle Nota Simple mit allen Belastungen.
• Bescheinigung des pfändenden Gläubigers über die Schuld, mit einem Datum nahe an der Unterzeichnung.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (der Käufer haftet für das Hausgeld des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen).
• Letzter Bescheid der IBI (der kommunalen Grundsteuer) und, falls es eine Hypothek gibt, Bescheinigung der Bank über die Restschuld.
• Falls eine Versteigerung angesetzt ist, das Aktenzeichen des Verfahrens und das Gericht.

Wie stark der Preis sinkt

Das hängt davon ab, wie schwer die Schuld im Verhältnis zum Wert der Wohnung wiegt und wie eilig es ist. Ist die Schuld im Vergleich zum Preis klein und die Versteigerung nicht angesetzt, kann der Abschlag minimal sein: Der Käufer bezahlt die Schuld mit einem Teil des Kaufpreises, und fertig. Nähert sich die Schuld dem Wert der Wohnung, verschwindet Ihr Spielraum, und der Verkauf dient vor allem dazu, die Versteigerung und die Kosten zu vermeiden. Und wenn es innerhalb weniger Wochen gehen muss, ist der natürliche Käufer jemand, der bar zahlt und schnell abschließen kann; solche Käufer gibt es, aber sie lassen sich diese Schnelligkeit im Preis bezahlen.

Alternativen zum Verkauf

• Zahlungsvereinbarung mit dem Gläubiger (Stundung, Ratenzahlung mit Hacienda oder der Seguridad Social), um die Pfändung ohne Verkauf aufzuheben.
• Dación en pago (Hingabe an Zahlungs statt), wenn der Gläubiger die Bank ist, bei der Sie die Hypothek haben, und die Wohnung im Tausch gegen die Schuld annimmt. Sie sind dann die Wohnung und die Schuld los, aber auch alles, was die Wohnung darüber hinaus wert ist.
• Umschulden bei einem anderen Institut, um die gepfändete Schuld zu bezahlen, wenn Ihre Lage es erlaubt.

Womit Sie anfangen

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Weiterlesen: was der Käufer in der Nota Simple sieht, was eine Pfändung durch die Seguridad Social bedeutet, wenn die Wohnung schon im BOE steht, wie die Zwangsversteigerung nach den Regeln von 2025 funktioniert und worauf Käufer von gepfändeten Wohnungen achten.