Acheter un bien en Espagne quand on est étranger : NIE, fiscalité et démarches complètes

L'Espagne enregistre chaque année près de 100 000 achats de logements réalisés par des acheteurs étrangers (environ 97 500 en 2025, soit 13,8 % du total), selon les données du Colegio de Registradores (l'organisation des conservateurs du registre foncier espagnol). Les acheteurs les plus actifs sont britanniques, allemands, français, belges, roumains et latino-américains (vénézuéliens, colombiens, argentins, mexicains). Le marché espagnol a un attrait particulier pour l'acheteur étranger : le climat, la qualité de vie, des infrastructures de premier plan et des prix encore raisonnables par rapport à d'autres pays du pourtour méditerranéen européen.

Mais acheter en tant qu'étranger comporte des particularités que le résident espagnol ne connaît pas. Ce guide explique toutes les démarches depuis le début.

Le NIE : la première étape indispensable

Le Número de Identificación de Extranjero (NIE, le numéro d'identification des étrangers) est le numéro fiscal dont toute personne étrangère a besoin pour réaliser la moindre opération économique en Espagne. Sans NIE, impossible de signer un acte notarié, d'ouvrir un compte bancaire en Espagne ou de payer des impôts. Le NIE passe avant toute autre démarche.

Comment l'obtenir :

• Depuis l'Espagne : il se demande à l'Oficina de Extranjería (le bureau des étrangers) de la province ou dans un commissariat habilité de la Policía Nacional. On présente le formulaire EX-15, le passeport original, une copie de celui-ci et un justificatif du besoin de NIE (ici, l'intention d'acheter ou, s'il est déjà signé, le contrato de arras, le compromis de vente avec acompte). Le délai de traitement est de 1 à 4 semaines selon la province.
• Depuis l'étranger : au consulat d'Espagne du pays de résidence du demandeur. La procédure peut être plus lente (des semaines ou des mois selon le consulat et la demande). Pour une opération urgente, mieux vaut faire la démarche depuis l'Espagne.
• Par un représentant muni d'une procuration notariée : l'acheteur peut signer une procuration notariée dans son pays (apostillée pour être valable en Espagne) en faveur d'un gestor (un mandataire pour les démarches administratives) ou d'un avocat en Espagne, qui demandera le NIE en son nom.

Le compte bancaire espagnol : nécessaire pour l'achat

Pour régler le prix de vente ainsi que les impôts et frais associés par virement sur des comptes espagnols, il est vivement recommandé (et dans certains cas presque obligatoire en pratique) d'avoir un compte bancaire en Espagne. Les banques espagnoles peuvent ouvrir un compte à un non-résident avec son passeport et son NIE, mais la vérification et le délai d'ouverture varient : certaines banques sont plus souples que d'autres avec les clients étrangers. Les banques qui ont le plus l'habitude des clients internationaux sont BBVA, Sabadell et CaixaBank, qui disposent de services internationaux dédiés.

Le prêt immobilier pour non-résidents en Espagne : les conditions réelles

Les banques espagnoles accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais à des conditions plus strictes qu'aux résidents :

• Financement maximal : en général 60 à 70 % de la valeur d'expertise pour les non-résidents, contre 80 % habituellement pour les résidents. Le non-résident doit donc apporter 30 à 40 % du prix d'achat, plus les frais (ITP, l'impôt sur les mutations, ou IVA, la TVA sur le neuf ; notaire ; registre foncier ; gestoría).
• Documents supplémentaires : les banques demandent des documents du pays d'origine pour justifier les revenus : déclarations fiscales du pays, bulletins de salaire des 12 derniers mois, contrats de travail. Tout doit être traduit et, dans certains cas, apostillé.
• Taux d'intérêt : les non-résidents ont accès aux taux fixes comme aux taux variables, à des conditions proches de celles des résidents, mais avec une marge un peu plus élevée dans certaines banques.
• Les banques les plus actives en prêts aux non-résidents : Sabadell, BBVA, CaixaBank et Banco Santander ont des produits spécifiques pour les acheteurs étrangers. Certaines caisses régionales connaissent aussi ce profil si l'acheteur achète dans leur région.

La fiscalité du propriétaire non résident en Espagne : l'IRNR

L'acheteur étranger qui n'est pas résident fiscal en Espagne et y acquiert un bien est soumis à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, l'impôt sur le revenu des non-résidents), géré par l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria), au lieu de l'IRPF (l'impôt sur le revenu des résidents).

• Si vous louez le bien : les revenus locatifs sont imposés à l'IRNR au taux de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 24 % pour les résidents du reste du monde. Les résidents de l'UE peuvent déduire les dépenses liées à la location (IBI, la taxe foncière locale ; intérêts ; charges de copropriété ; amortissement). Les résidents hors UE sont imposés sur le revenu brut, sans déduction.
• Si vous ne louez pas et que le bien est vide : le non-résident paie tout de même l'IRNR sur un revenu immobilier imputé (comme pour l'IRPF), calculé sur 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon que celle-ci a été révisée récemment ou non.
• Obligation de déclaration : le non-résident doit déposer le formulaire 210 (IRNR) auprès de l'administration fiscale espagnole, en général chaque trimestre (s'il y a location) ou chaque année.

La retenue à la vente : les 3 % obligatoires

Quand un non-résident vend un bien en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l'administration fiscale au nom du vendeur non résident (formulaire 211). Cette retenue est un acompte sur l'IRNR dû sur la plus-value. Si l'impôt final est inférieur à la retenue, le non-résident a droit au remboursement de la différence (formulaire 210). S'il est supérieur, il doit payer la différence.

Le taux de l'IRNR sur la plus-value tirée de la vente d'un bien immobilier est de 19 % pour tous les non-résidents, qu'ils vivent ou non dans l'UE, comme la première tranche de l'IRPF des résidents sur les revenus de l'épargne.

Les démarches administratives à confier à un professionnel sur place

Pour l'acheteur étranger non résident, il est vivement recommandé de désigner un avocat ou une gestoría en Espagne comme représentant fiscal auprès de l'administration fiscale. Le représentant fiscal n'est obligatoire que dans des cas précis : par exemple, si le propriétaire réside dans une juridiction non coopérative (un paradis fiscal) ou si l'administration fiscale l'exige en raison du montant des revenus ou parce qu'il possède un bien immobilier en Espagne. Il gère en outre les déclarations d'IRNR, les notifications de l'AEAT (l'administration fiscale) et le respect des échéances fiscales.

Ressources associées : pour les marchés espagnols les plus recherchés par les acheteurs étrangers (Costa del Sol, Baléares, Canaries, Costa Blanca, Costa Brava), l'article sur la Costa del Sol présente l'analyse du marché. Pour la carte de l'ITP par région, qui s'applique de la même façon aux résidents et aux non-résidents, l'article sur l'ITP par région donne tous les taux.