Zwangsversteigerungen in Saragossa und Aragonien: Logistikhub, wenig Bieter

Saragossa ist nach Einwohnern die fünftgrößte Stadt Spaniens (680.000 Einwohner im Großraum), die Hauptstadt Aragoniens und einer der strategisch wichtigsten Logistikknoten Europas: Die Stadt liegt gleich weit von Madrid, Barcelona, Bilbao und Valencia entfernt und hat die Logistikplattform Plaza (die flächenmäßig größte Europas), die Unternehmen wie Amazon, Inditex, Decathlon und BSH anzieht. Diese Lage als Logistikstandort schafft einen stabilen Arbeitsmarkt mit einem hohen Anteil an Beschäftigten aus Industrie und Distribution, die ständig Mietwohnungen nachfragen.

Der Markt für Zwangsversteigerungen in Saragossa ist unter den spanischen Großstädten einer der am wenigsten erschlossenen. Versteigerungsanleger, die normalerweise in Madrid, Barcelona oder Valencia aktiv sind, suchen selten in Saragossa, was den Wettbewerb niedrig und die Zuschlagspreise in günstigeren Bereichen hält.

Das Versteigerungsvolumen in der Provinz Saragossa

In der Provinz Saragossa sind zu jedem Zeitpunkt des Jahres zwischen 30 und 60 Immobilienversteigerungen im Portal des BOE (des spanischen Amtsblatts) aktiv. Die meisten führen die Gerichte erster Instanz (Juzgados de Primera Instancia) der Stadt Saragossa durch; für Objekte im Rest der Provinz kommen weitere Versteigerungen der Gerichte in den Gerichtsbezirken Calatayud, Ejea de los Caballeros und La Almunia de Doña Godina hinzu.

Die Viertel von Saragossa mit den meisten Versteigerungen und dem besten Verhältnis von Preis und Rendite

• Delicias: Das größte Viertel von Saragossa (100.000 Einwohner), mit hoher Dichte an Arbeiterhaushalten und sehr solider Mietnachfrage. Marktpreis zwischen 700 € und 1.100 €/m². Häufige Versteigerungen mit Ausgangspreisen zwischen 50.000 € und 100.000 €. Geringer bis mäßiger Wettbewerb. Renditen von 8 % bis 11 % bei gut instand gehaltenen Objekten. Das interessanteste Viertel von Saragossa für Versteigerungsanleger.
• Las Fuentes: Einfaches Wohnviertel im Osten von Saragossa, vom sozioökonomischen Profil her nah an Delicias. Preis zwischen 700 € und 1.000 €/m². Versteigerungen mit Ausgangspreisen zwischen 45.000 € und 90.000 €. Renditen von 8,5 % bis 12 %.
• San José: Arbeiterviertel südlich des Zentrums. Preis zwischen 800 € und 1.200 €/m². Mäßige Zahl an Versteigerungen. Gute Mietnachfrage.
• Miralbueno und Valdefierro: Randviertel im Südwesten mit hohem Anteil an Logistikbeschäftigten von Plaza. Preis zwischen 600 € und 900 €/m². Geringer Wettbewerb bei Versteigerungen und gute Mietnachfrage von Beschäftigten der Logistikplattform.
• Zentrum (Casco Histórico, El Gancho, La Magdalena): Viertel im Aufschwung mit höherem Preis (1.200-1.800 €/m²) und mehr Wettbewerb durch Anleger, die auf Wertsteigerung setzen. Eher für das Profil Sanieren und Verkaufen als für reinen Cashflow.

Die Anlagestrategie in Saragossa: Logistik als Anker der Nachfrage

Was Saragossa von anderen Städten seiner Größe unterscheidet, ist die stabile Mietnachfrage, die das Logistik-Ökosystem von Plaza und die Industrieunternehmen der Umgebung erzeugen (BSH – Haushaltsgeräte von Balay und Bosch – hat in Saragossa sein größtes Werk in Europa, mit 5.000 direkt Beschäftigten). Diese industrielle und logistische Basis sorgt über den gesamten Konjunkturzyklus für eine stabile Mietnachfrage, die Rezessionen besser übersteht als die Nachfrage aus dem Tourismus oder dem reinen Dienstleistungssektor.

Für Versteigerungsanleger in Saragossa haben die Viertel, die Plaza und Miralbueno am nächsten liegen (Valdefierro, Miralbueno), die Mietnachfrage, die am direktesten an diese Logistikaktivität gebunden ist. Die Viertel Delicias und Las Fuentes haben eine breitere und vielfältigere Nachfrage.

Bankimmobilien in Aragonien: das Erbe von Ibercaja

Ibercaja ist die wichtigste Bank Aragoniens und hat ein bedeutendes Portfolio an übernommenen Immobilien in der Provinz. Der Kauf von Objekten bei Ibercaja, der zur Analyse der Banken mit Portfolios übernommener Wohnungen gehört, ist für Anleger auf dem Markt von Saragossa eine ergänzende Alternative zu den Versteigerungen. Die Objekte von Ibercaja in der Stadt Saragossa sind häufig Wohnungen in den Standardvierteln mit Preisen zwischen 70.000 € und 150.000 € und mit der Möglichkeit einer Finanzierung durch die Bank selbst zu Vorzugsbedingungen.

Die ITP in Aragonien: ein vernünftiger Satz im Vergleich zum Norden

Aragonien hat einen allgemeinen Satz der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) von 8 %, mit einer Staffel, die für den Teil zwischen 400.000 € und 450.000 € auf 8,5 % steigt, bis 500.000 € auf 9 %, bis 750.000 € auf 9,5 % und darüber auf 10 %. Für den Standardmarkt in Saragossa (wo die meisten Geschäfte zwischen 60.000 € und 200.000 € liegen) ist der Satz von 8 % maßgeblich. Niedriger als in Katalonien (10 %) oder Valencia (9 %), genauso hoch wie in Galicien (8 %), allerdings höher als in Madrid (6 %) und ähnlich wie in Kastilien und León (8 %).

Weiterführende Ressourcen: Für den freien Markt in Saragossa und die Analyse der Renditen nach Vierteln enthält der Artikel über günstige Wohnungen in Saragossa die vollständige Analyse des Markts für den Direktkauf. Für den Bestand an Objekten in laufenden Versteigerungen in Saragossa nutzen Sie die Versteigerungssuche von RadarPro, gefiltert nach Aragonien. Für die Bankimmobilien von Ibercaja in Aragonien und den Leitfaden zum Zugang zu diesem Portfolio beschreibt der Artikel über Bankimmobilien von Kutxabank und Ibercaja den Ablauf im Detail.