Leilões de imóveis em Saragoça e Aragão: polo logístico, pouca concorrência

Saragoça é a quinta cidade de Espanha em população (680.000 habitantes na área metropolitana), a capital de Aragão e um dos nós logísticos mais estratégicos da Europa: fica à mesma distância de Madrid, Barcelona, Bilbau e Valência, e tem a plataforma logística Plaza (a maior da Europa em superfície), que atrai empresas como a Amazon, a Inditex, a Decathlon e a BSH. Essa posição logística gera um mercado de trabalho estável, com uma elevada proporção de trabalhadores da indústria e da distribuição que procuram arrendamento residencial de forma contínua.

O mercado de leilões judiciais em Saragoça é um dos menos explorados entre as grandes cidades espanholas. O investidor em leilões que atua habitualmente em Madrid, Barcelona ou Valência raramente procura em Saragoça, o que mantém a concorrência baixa e os preços de adjudicação em intervalos mais favoráveis.

O volume de leilões na província de Saragoça

A província de Saragoça gera entre 30 e 60 leilões de imóveis ativos no portal do BOE (o Diário Oficial do Estado espanhol) em qualquer altura do ano. Os tribunais de primeira instância (Juzgados de Primera Instancia) de Saragoça cidade tratam da maioria, com leilões adicionais nos tribunais das comarcas judiciais (partidos judiciales) de Calatayud, Ejea de los Caballeros e La Almunia de Doña Godina para os ativos do resto da província.

Os bairros de Saragoça com mais leilões e melhor relação preço-rentabilidade

• Delicias: o maior bairro de Saragoça (100.000 habitantes), com elevada densidade operária e uma procura de arrendamento muito sólida. Preço de mercado entre 700 € e 1.100 €/m². Leilões frequentes, com preços de base entre 50.000 € e 100.000 €. Concorrência baixa a moderada. Rentabilidades de 8% a 11% para ativos bem conservados. O bairro mais interessante de Saragoça para o investidor em leilões.
• Las Fuentes: bairro popular a leste de Saragoça, próximo de Delicias quanto ao perfil socioeconómico. Preço entre 700 € e 1.000 €/m². Leilões com preços de base entre 45.000 € e 90.000 €. Rentabilidades de 8,5% a 12%.
• San José: bairro operário a sul do centro. Preço entre 800 € e 1.200 €/m². Número moderado de leilões. Boa procura de arrendamento.
• Miralbueno e Valdefierro: bairros periféricos do sudoeste, com uma elevada proporção de trabalhadores logísticos da Plaza. Preço entre 600 € e 900 €/m². Pouca concorrência nos leilões e boa procura de arrendamento por parte dos trabalhadores da plataforma logística.
• Zona centro (Casco Histórico, El Gancho, La Magdalena): bairros em processo de recuperação, com preços mais altos (1.200-1.800 €/m²) e mais concorrência de investidores que apostam na valorização. Para o perfil de remodelação e venda, mais do que para o cash flow puro.

A estratégia de investimento em Saragoça: a logística como âncora da procura

O fator diferenciador de Saragoça face a outras cidades da sua dimensão é a estabilidade da procura de arrendamento gerada pelo ecossistema logístico da Plaza e pelas empresas industriais da envolvente (a BSH — eletrodomésticos Balay e Bosch — tem em Saragoça a sua maior fábrica da Europa, com 5.000 trabalhadores diretos). Essa base industrial e logística gera uma procura de arrendamento estável ao longo de todo o ciclo económico, mais resistente às recessões do que a procura gerada pelo turismo ou apenas pelo setor dos serviços.

Para o investidor em leilões em Saragoça, os bairros mais próximos da Plaza e de Miralbueno (Valdefierro, Miralbueno) têm a procura de arrendamento mais diretamente ligada a essa atividade logística. Os bairros de Delicias e Las Fuentes têm uma procura mais ampla e diversificada.

Os ativos bancários em Aragão: o legado da Ibercaja

A Ibercaja é a entidade financeira mais importante de Aragão, com uma carteira significativa de ativos adjudicados na província. O processo de compra de ativos à Ibercaja, que faz parte da análise das entidades bancárias com carteiras de imóveis adjudicados, é uma alternativa complementar aos leilões para o investidor no mercado de Saragoça. Os ativos da Ibercaja em Saragoça cidade são, muitas vezes, apartamentos nos bairros comuns, com preços entre 70.000 € e 150.000 € e com a possibilidade de financiamento da própria entidade em condições preferenciais.

O ITP de Aragão: uma taxa razoável no contexto do norte

Aragão tem um ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) de 8% como taxa geral, com uma escala progressiva que sobe para 8,5% na parte entre 400.000 € e 450.000 €, para 9% até 500.000 €, para 9,5% até 750.000 € e para 10% acima disso. Para o mercado comum de Saragoça (onde a maioria das operações fica entre 60.000 € e 200.000 €), 8% é a taxa relevante. Inferior à da Catalunha (10%) ou da Comunidade Valenciana (9%), igual à da Galiza (8%), embora acima da de Madrid (6%) e semelhante à de Castela e Leão (8%).

Recursos relacionados: para o mercado livre de Saragoça e a análise das rentabilidades por bairro, o artigo sobre casas baratas em Saragoça tem a análise completa do mercado de compra direta. Para o inventário de ativos em leilões ativos em Saragoça, use o motor de pesquisa de leilões do RadarPro filtrado por Aragão. Para os ativos bancários da Ibercaja em Aragão e o guia de acesso a essa carteira, o artigo sobre imóveis da banca do Kutxabank e da Ibercaja tem o processo detalhado.