Die Ferienvermietung (Airbnb, Booking, Vrbo) hat sich vom Vorzeigeinvestment des vergangenen Jahrzehnts zu einem immer stärker regulierten Sektor entwickelt, mit Lizenzmoratorien in den großen Städten und knapperen Renditen. Ist sie 2026 noch eine gute Investition?
Der Stand der Lizenzen 2026
In ganz Spanien: Seit dem 3. April 2025 ist für die Eröffnung einer neuen Ferienwohnung in einem Mehrparteienhaus die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer nötig, die zusammen 3/5 der Miteigentumsanteile halten; Wohnungen, die bereits als Ferienwohnung betrieben wurden, brauchen sie nicht. Der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat im Mai 2026 das landesweite einheitliche Register aufgehoben, das im Juli 2025 gestartet war; maßgeblich ist daher die Nummer aus dem Tourismusregister der jeweiligen Region. Madrid: Seit September 2025 gilt der Plan Reside. Im historischen Zentrum sind einzelne Ferienwohnungen in Wohngebäuden nicht mehr zulässig; im übrigen Stadtgebiet nur im Erdgeschoss oder im ersten Stock und mit separatem Zugang. Barcelona: Seit 2014 werden keine neuen Lizenzen mehr vergeben, und die Stadtverwaltung hat angekündigt, dass die rund 10.000 verbliebenen 2028 im gesamten Stadtgebiet erlöschen. Valencia: Nach dem Moratorium von 2024 lässt die im März 2026 verabschiedete Regelung sie nur noch im Erdgeschoss und im ersten Stock zu, mit eigenem Zugang von der Straße und in nicht überlasteten Vierteln. Andalusien: Die Regionalregierung (Junta) erlaubt den Gemeinden, sie zu begrenzen oder auszusetzen; Málaga hat neue Ferienwohnungen seit August 2025 im gesamten Gemeindegebiet ausgesetzt, für höchstens drei Jahre, und Sevilla begrenzt ihre Zahl je Stadtviertel. Balearen und Kanaren: Auf den Balearen sind seit April 2025 keine neuen in Wohnungen von Mehrfamilienhäusern mehr zulässig, und Palma hat sie in jeder Art von Wohnung verboten; auf den Kanaren sind sie seit Dezember 2025 nur noch dort möglich, wo die kommunale Bauleitplanung es erlaubt.
Die tatsächlichen Renditen 2026
Wo sie noch möglich ist, liegt die Bruttorendite der Ferienvermietung bei 8-14 % gegenüber 4-6 % bei der Dauervermietung. Die Kosten sind aber höher: die Reinigung zwischen den Gästen, die Plattformen (Airbnb behält mit seiner einheitlichen Gebühr rund 15 % jeder Buchung ein), Nebenkosten, intensive Instandhaltung und die Monate mit geringer Auslastung in der Nebensaison.
Ist sie noch eine gute Investition?
Das hängt von der Gegend ab: Wo Lizenzen noch zugänglich sind und die touristische Nachfrage stark ist (Mittelmeerküste, Kanaren, mittelgroße Städte mit wachsendem Tourismus), ist die Ferienvermietung weiterhin sehr rentabel. In Madrid führen die Beschränkungen dazu, dass bestehende Lizenzen an sich einen Wert als Vermögensgegenstand haben; in Barcelona dagegen erlöschen sie 2028.
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