Steuern für Immobilien in Spanien: was Anleger 2026 wissen müssen

Steuern gehören zu den Faktoren, die die Nettorendite einer Immobilieninvestition am stärksten beeinflussen, und zugleich zu denen, die Einsteiger am wenigsten verstehen. Die Besteuerung vor dem Kauf zu kennen (und nicht erst danach) kann im Endergebnis einen Unterschied von mehreren Tausend Euro ausmachen.

Die Steuern beim Kauf

Wenn Sie als Privatperson eine Bestandsimmobilie kaufen, zahlen Sie die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer), deren Satz je nach Region (Comunidad Autónoma) in den Regionen des allgemeinen Steuersystems (alle außer dem Baskenland und Navarra) zwischen 6 % (Madrid) und 10 % (Katalonien) des Kaufpreises liegt; im Baskenland sind es 4 %, und bei den teuersten Wohnungen erreichen manche Staffeln 13 %. Bei einem Neubau zahlen Sie dagegen die IVA (die spanische Mehrwertsteuer: 10 % allgemein, 4 % für VPO, also staatlich geförderten Wohnraum, im Sonderregime oder von öffentlichen Bauträgern) plus die Actos Jurídicos Documentados (eine Steuer auf die notarielle Urkunde: je nach Region 0,5-1,5 %).

Diese Steuer ist ein direkter Kostenfaktor, der vom ersten Tag an in die Renditeberechnung gehört.

Jährliche Steuern als Eigentümer

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, die kommunale Grundsteuer): Sie wird jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt, in der die Immobilie liegt. Die Höhe hängt vom Katasterwert und vom Steuersatz ab, den die Gemeinde anwendet. Typische Spanne: 300-1.500 € pro Jahr, je nach Immobilie und Gemeinde.
• Müllgebühr (tasa de basuras): Ein kleinerer Betrag, der aber hinzukommt.

Einkommensteuer (IRPF) auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden in der IRPF (der spanischen Einkommensteuer für Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien; Nichtresidenten zahlen stattdessen die IRNR, die Einkommensteuer für Nichtresidenten) als Einkünfte aus Immobilienvermögen besteuert. Bemessungsgrundlage ist die eingenommene Miete abzüglich der abziehbaren Ausgaben. Abziehbar sind Hypothekenzinsen, IBI, Kosten der Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, die Abschreibung der Immobilie (3 % jährlich auf den Gebäudewert), Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie die Honorare der Gestoría (eines Verwaltungsdienstleisters) oder der Hausverwaltung. Die Abschreibung ist besonders interessant, weil sie die Bemessungsgrundlage senkt, ohne dass tatsächlich Geld abfließt.

Wichtig: Ist die Wohnung der Hauptwohnsitz des Mieters, gibt es eine Ermäßigung auf den positiven Nettoertrag. Bei Verträgen, die vor dem 26. Mai 2023 unterschrieben wurden, beträgt sie 60 %. Bei späteren Verträgen sind es in der Regel 50 %; sie steigt auf 60 %, wenn die Wohnung in den zwei Jahren davor saniert wurde, auf 70 %, wenn sie in einer zona tensionada (einem offiziell ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt) erstmals an einen jungen Menschen zwischen 18 und 35 Jahren vermietet wird, und auf 90 %, wenn der neue Vertrag in einer zona tensionada die Miete um mehr als 5 % senkt. Das senkt die Steuerlast des Vermieters erheblich.

Wertzuwachs beim Verkauf

Beim Verkauf wird der Veräußerungsgewinn in der IRPF besteuert: die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis (bereinigt um Erwerbsnebenkosten und Verbesserungen). Die Sätze liegen je nach Höhe des Gewinns zwischen 19 % und 30 % (die 30 % gelten seit 2025 für den Teil über 300.000 €). War die Immobilie Ihr eigener Hauptwohnsitz, gibt es eine Steuerbefreiung, wenn Sie den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Außerdem erhebt die Gemeinde die Plusvalía municipal (die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks): Seit November 2021 können Sie wählen, ob sie nach dem Katasterwert des Grundstücks (objektive Methode) oder nach dem tatsächlichen Gewinn berechnet wird, und wenn Sie ohne Gewinn verkaufen, zahlen Sie sie nicht.

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