La due diligence inmobiliaria es el conjunto de verificaciones que el comprador debe realizar sobre un inmueble antes de firmar cualquier documento con efectos vinculantes. Su propósito es asegurarse de que lo que compras es exactamente lo que crees que estás comprando: en términos legales, físicos, urbanísticos y financieros.
La mayoría de los problemas que surgen después de una compra inmobiliaria tienen su origen en una due diligence incompleta o directamente omitida. El vendedor del piso que no mencionó la derrama aprobada de 15.000€. El local comercial con uso urbanístico que no permite la actividad prevista. La vivienda heredada con usufructo vigente que el heredero «no sabía». Todos esos problemas existían antes de la firma. Una due diligence correcta los habría detectado.
El bloque legal: lo que el Registro y el Catastro deben confirmar
La comprobación legal es el primer bloque y el más crítico. Debe hacerse antes que cualquier otra cosa, porque un problema legal insalvable hace que toda la demás due diligence sea irrelevante.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: El documento más importante. Confirma quién es el propietario legal, la descripción del inmueble (superficie, linderos), las cargas existentes (hipotecas, usufructos, embargos, anotaciones preventivas, condiciones resolutorias) y su rango de prelación. Sin nota simple actualizada (menos de 7 días antes de la firma) no se firma nada. Disponible online en registradores.org en 24-48 horas.
- Consulta catastral: Verificar que la descripción catastral coincide con la registral. Discrepancias significativas en superficie o titularidad son señal de alerta: pueden indicar obras no declaradas, ampliaciones sin legalizar o errores que complican la transmisión.
- Cargas hipotecarias pendientes: Si el inmueble tiene hipoteca, verificar el saldo pendiente. En una compraventa estándar, la hipoteca se cancela con parte del precio. Asegúrate de que el precio acordado cubre ese saldo más los gastos de cancelación, o que el vendedor dispone de liquidez adicional.
- Cargas anteriores en subastas: Si compras en subasta judicial, identificar las cargas con rango anterior a la hipoteca ejecutada es el análisis más crítico. Esas cargas no se extinguen con la adjudicación: el comprador las asume. Pueden ser embargos de Hacienda, hipotecas de primer rango con saldo elevado o usufructos con prelación.
- Usufructos y derechos de uso y habitación: Un usufructo vitalicio de un tercero sobre la vivienda que compras puede hacerla inutilizable para alquilar durante décadas. Verificar siempre en la nota simple y si existe, cuantificar su impacto antes de cualquier cálculo de rentabilidad.
El bloque urbanístico: uso, licencias y sanciones pendientes
El Registro informa sobre titularidad y cargas, pero no sobre la situación urbanística. Para eso hay que consultar el Ayuntamiento.
- Uso urbanístico conforme: Confirma que el uso actual del inmueble (residencial, comercial, industrial) está autorizado por el planeamiento municipal. Especialmente importante para locales y edificios con uso mixto, donde el cambio de actividad puede requerir licencia o estar directamente prohibido.
- Cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación): Certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada. Sin cédula vigente no puede alquilarse legalmente en muchas comunidades autónomas. Verificar que está vigente y, si no, valorar el coste de renovación antes de acordar el precio.
- ITE (Inspección Técnica de Edificios): En edificios de más de 50 años o según el umbral de cada municipio, el edificio debe pasar periódicamente una inspección técnica. Si la ITE detectó deficiencias significativas (estructura, instalaciones) y el edificio no ha ejecutado las obras de subsanación, pueden existir sanciones o limitaciones de uso pendientes. Pedir a la comunidad el último informe.
- Expedientes sancionadores o disciplinarios: Verificar en el Ayuntamiento si existen expedientes de disciplina urbanística abiertos contra el inmueble. Pueden deberse a obras sin licencia o usos no autorizados. Quien compra puede heredar la obligación de subsanar.
El bloque comunitario: deudas, derramas y estado del edificio
La comunidad de propietarios puede ser una fuente de costes ocultos que el comprador no anticipó.
- Certificado de deudas con la comunidad: Sin este certificado, el comprador puede asumir deudas anteriores de hasta 3 años más el ejercicio corriente (artículo 9 LPH). Es documento imprescindible para la escritura. Expedido por el administrador en 1-2 días.
- Actas de la junta de los últimos 3 años: En las actas están las derramas aprobadas (incluso las que todavía no se han girado pero ya están acordadas), los pleitos en curso, el estado del seguro del edificio y cualquier obra mayor prevista. Un inversor que firma sin leer las actas puede encontrarse con una derrama de 8.000€ acordada 2 meses antes de su compra.
- Estado del Fondo de Reserva: La LPH obliga a las comunidades a mantener un fondo de reserva mínimo para imprevistos. Si el fondo es prácticamente nulo y el edificio es antiguo, cualquier reparación urgente se cubrirá con una derrama extraordinaria.
- Cuota mensual exacta: Confirmar el importe real con el administrador, no solo con lo que dice el vendedor. En edificios con ascensor, piscina, jardines o conserje, la cuota puede ser significativamente más alta de lo que se menciona.
El bloque físico: lo que la visita debe confirmar
Una visita de 20 minutos con el vendedor delante no es suficiente para una operación de 100.000-300.000€. Estos son los puntos específicos que una inspección seria debe verificar:
- Humedades: El problema más frecuente y más costoso de resolver en el parque inmobiliario español. Revisar esquinas inferiores de muros exteriores, techos de baños y cocinas, paredes bajo ventanas y el sótano si existe. Las manchas de cal, las burbujas bajo la pintura o el olor son señales inequívocas.
- Estado de la cubierta: Para pisos en planta superior, verificar visualmente el estado de la cubierta y preguntar en la comunidad si hay filtraciones conocidas. Una cubierta en mal estado puede requerir 20.000-80.000€ de inversión en un edificio mediano.
- Instalación eléctrica: Verificar que está actualizada (cuadro con magnetotérmicos y diferencial, no el antiguo de fusibles). Los pisos con instalación obsoleta requieren entre 3.000€ y 6.000€ para cumplir el REBT.
- Instalación de fontanería: En pisos de más de 30 años, las tuberías de plomo o hierro fundido son habituales y pueden requerir sustitución total. Verificar también el estado del calentador o caldera.
- Orientación y ventilación: Un piso con buena ventilación cruzada y orientación favorable tiene un valor de mercado y habitabilidad muy superior. En ciudades calurosas (Sevilla, Murcia, Alicante) este factor es especialmente relevante para la futura demanda de alquiler.
- Estado de los elementos comunes visibles: El portal, la escalera, el ascensor y el patio dan una imagen muy precisa del estado general de mantenimiento del edificio. Un edificio bien mantenido raramente esconde grandes problemas estructurales.
El bloque fiscal: impuestos que afectan a la compra
- Estado del IBI: Verificar que el propietario está al corriente del IBI de los últimos ejercicios. Los IBI impagados pueden generar embargo sobre el bien que el nuevo comprador hereda.
- Plusvalía municipal: Recae sobre el transmitente, pero en la práctica se negocia quién paga. Hay que cuantificarlo antes de acordar el precio final si el comprador va a asumirlo.
- Tipo de IVA vs ITP: Las viviendas de segunda mano tributan por ITP (6-10%). Las de primera transmisión de promotor por IVA (10% vivienda, 21% garajes y locales). En subastas donde el ejecutado era el promotor, hay que determinar el régimen fiscal correcto antes de calcular el coste total de adquisición.
El checklist rápido para operaciones con plazos cortos
En operaciones off-market o en subastas donde el tiempo es limitado, este es el mínimo indispensable que no se puede omitir bajo ninguna circunstancia:
- Nota simple del Registro (legal básico, en 24-48 horas)
- Consulta catastral (en línea, inmediata)
- Certificado de deudas de comunidad
- Verificación IBI al corriente
- Visita física al inmueble
Todo lo demás puede completarse después de las arras pero antes de la escritura definitiva, siempre que las arras incluyan cláusulas de rescisión si aparecen problemas graves en la due diligence extendida.
Recursos relacionados: Si analizas una operación de subasta judicial donde los plazos son cortos, el artículo sobre cómo funcionan las subastas judiciales explica qué verificar específicamente antes de pujar. Para activos bancarios donde el banco puede proporcionar documentación, la guía de pisos de banco tiene el proceso específico. Para calcular si la inversión sigue siendo rentable después de todos los costes ocultos descubiertos, la guía de cómo calcular el cashflow real tiene la metodología completa.
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