El Contrato de Alquiler: Las Cláusulas Imprescindibles que el Inversor debe Incluir Siempre

El contrato de alquiler es el documento que regula la relación entre el arrendador y el arrendatario durante toda la vigencia del arrendamiento. Un contrato bien redactado no soluciona todos los problemas pero los previene la mayoría: establece las reglas de forma clara, reduce las ambigüedades que generan conflicto y proporciona al arrendador los mecanismos legales para actuar rápido en caso de incumplimiento. Un contrato mal redactado —o peor aún, uno descargado de internet sin revisión— puede dejar al arrendador sin herramientas frente a un inquilino que no paga o que deteriora el inmueble.

Las cláusulas esenciales que todo contrato debe incluir

1. Identificación completa de las partes

Nombre completo, DNI/NIE/Pasaporte, y domicilio de arrendador y arrendatario. Si el arrendatario es casado en régimen de gananciales y va a hacer vida familiar en el inmueble, es recomendable que firme también el cónyuge (aunque la LAU no lo exige), porque eso facilita el proceso de desahucio en caso de impago sin necesidad de notificaciones adicionales al cónyuge.

2. Descripción completa del inmueble y su estado

Dirección completa, referencia catastral, descripción del estado del inmueble y del inventario de muebles y electrodomésticos con fotos adjuntas (como anexo al contrato con firma de ambas partes). El inventario fotográfico firmado es la prueba más eficaz en caso de dispute sobre daños al final del arrendamiento.

3. Renta mensual y forma de pago

Importe exacto, fecha de vencimiento (habitualmente el primer día de cada mes), forma de pago (transferencia bancaria a la cuenta indicada, nunca en efectivo si quieres trazabilidad), número de cuenta del arrendador. La indomiciliary por transferencia bancaria con justificante es la forma de pago que más facilita el acreditamiento del impago en un procedimiento judicial.

4. La fianza y las garantías adicionales

Importe de la fianza legal (1 mes de renta para vivienda habitual) y el importe de las garantías adicionales pactadas. Todos los importes deben estar expresamente desglosados. Indicar el plazo de devolución de la fianza al final del contrato (máximo 1 mes desde la entrega de llaves en la mayoría de comunidades autónomas) y las condiciones de retención por daños o deudas.

5. La duración del contrato y la prórroga

El período inicial pactado (habitualmente 1 año, aunque la duración mínima garantizada para el inquilino es 5 años si el arrendador es persona física). Indicar si el contrato se renovará automáticamente al vencimiento del período inicial y en qué condiciones. Especificar cuánto antes de la fecha de vencimiento debe cada parte comunicar la no renovación.

6. La clausula de actualización de renta

El contrato debe indicar expresamente que la renta se actualizará anualmente según el Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos (IRAV) que publica el INE, y que la actualización se notificará al arrendatario con un mes de antelación. Sin esta cláusula, la actualización de renta puede ser cuestionada por el inquilino.

7. Los gastos del inmueble: IBI, comunidad y suministros

Especificar claramente qué gastos va a cargo del arrendador (IBI, comunidad) y cuáles del arrendatario (suministros: electricidad, agua, gas, internet). El gasto de comunidad extraordinario generado por derramas aprobadas antes del inicio del contrato es del arrendador. La LAU permite que el arrendador repercuta al inquilino ciertos gastos (como el IBI o el servicio de portería) si se pacta expresamente y su importe se determina o es determinable.

8. La prohibición de subarriendo sin consentimiento

Prohibir expresamente el subarriendo parcial o total del inmueble sin consentimiento previo y expreso del arrendador. Sin esta cláusula, el inquilino podría subarrendar habitaciones con limitaciones pero sin prohibición expresa. Con plataformas como Airbnb, el subarriendo no autorizado para uso turístico es una práctica que hay que bloquear contractualmente.

9. La cláusula de resolución por impago

Incluir expresamente que el impago de tres mensualidades (o una, según la jurisprudencia) da derecho al arrendador a instar el desahucio por la vía del artículo 27 de la LAU, sin necesidad de denuncia previa o carta de requerimiento. En la práctica, el requerimiento extrajudicial previo es conveniente (para acreditar la morosidad), pero la cláusula deja claro cuál es el derecho del arrendador desde el principio.

Las cláusulas que son nulas y no se pueden pactar

• Renunciar a los derechos que la LAU concede al inquilino (la prórroga mínima, la actualización de renta, la política de obras de conservación) es nulo aunque esté firmado.
• Fianza superior a 2 mensualidades en contratos de vivienda habitual (el máximo legal es la fianza obligatoria de 1 mes más 2 mensualidades de garantía adicional).
• Cláusulas que permitan al arrendador acceder al inmueble sin preaviso y sin causa justificada.
• Penalizaciones económicas excesivas al inquilino por resolución anticipada que superen los límites proporcionales de la LAU.

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Recursos relacionados: Para el análisis completo de la LAU 2026 y el marco legal del arrendamiento, el artículo sobre la LAU en 2026 tiene el análisis de derechos y obligaciones del arrendador. Para la selección del inquilino que precede a la firma del contrato, el artículo sobre alquiler por habitaciones incluye el proceso de selección. Para el seguro de impago de alquiler que complementa el contrato bien redactado, el artículo sobre seguro de impago de alquiler tiene el análisis completo.