El inversor que alquila un inmueble y declara los rendimientos en el IRPF tiene derecho a deducir una serie de gastos que reducen la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar. Muchos inversores conocen los gastos más obvios: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar, los intereses de la hipoteca. Pero hay un gasto que sistemáticamente se olvida o se aplica mal —la amortización del inmueble y de los bienes muebles— y que puede reducir la factura fiscal del alquiler en varios miles de euros al año.
Qué es la amortización fiscal de un inmueble
La amortización es el reconocimiento contable del desgaste y pérdida de valor que experimenta el inmueble con el paso del tiempo. El legislador admite que los edificios tienen una vida útil finita y que esa depreciación es un coste económico real del alquiler. Por eso permite al arrendador deducirla como gasto en el IRPF.
Para los inmuebles arrendados, el artículo 23 de la LIRPF establece que el gasto máximo deducible por amortización del inmueble es el 3% anual. Pero hay una restricción crítica: ese 3% se aplica sobre la base de amortización, que es el mayor de los siguientes dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, pero excluyendo en ambos casos el valor del suelo. El suelo no se amortiza porque no se deprecia.
El cálculo paso a paso de la amortización
- Obtener el valor catastral total del inmueble (aparece en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro).
- Identificar la proporción del valor catastral correspondiente a la construcción (vs. el suelo). El recibo del IBI desglosa habitualmente el valor catastral entre suelo y construcción. Si un piso tiene valor catastral de 80.000€ con 50.000€ de construcción y 30.000€ de suelo, la proporción de construcción es el 62,5%.
- Aplicar esa proporción al coste de adquisición (precio de compra más gastos de adquisición: ITP, notaría, registro, gestoría). Si el piso se compró por 120.000€ con gastos de 13.000€, el coste total de adquisición es 133.000€. La proporción de construcción (62,5%) sobre 133.000€ es 83.125€.
- Aplicar el 3% anual sobre esa base de amortización de la construcción: 83.125€ × 3% = 2.493,75€ de amortización anual deducible.
Para el inversor que tiene la hipoteca al 3,5% anual y paga 4.200€ de intereses, más 800€ de IBI, más 900€ de comunidad, más 2.494€ de amortización, el total de gastos deducibles son 8.394€/año antes de incluir otros gastos (seguros, reparaciones, gestión). Sobre una renta de 9.600€/año (800€/mes), el rendimiento neto puede reducirse a 1.206€ o incluso a cero si hay más gastos, lo que puede eliminar casi totalmente la cuota del IRPF del alquiler.
La amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble
Si el piso se alquila amueblado (lo que es habitual para pisos de alquiler de corta o media duración), el arrendador también puede amortizar los bienes muebles cedidos con el inmueble: muebles, electrodomésticos, aire acondicionado, calentador. El tipo de amortización para bienes muebles es del 10% anual (vs. el 3% del inmueble), lo que permite deducir el coste de la cocina, los armarios y los electrodomésticos en solo 10 años. Si la reforma incluyó 8.000€ en muebles y electrodomésticos, la amortización anual adicional es de 800€.
La amortización de reformas e inversiones de mejora
Las obras de reforma realizadas en el inmueble alquilado también son amortizables. El tipo de amortización de las mejoras es también el 3% anual (si son mejoras en la construcción que se integran en el edificio) o el 10% (si son equipos o instalaciones técnicas independientes como un aparato de aire acondicionado o una caldera nueva). Si reformas la cocina por 10.000€ y parte corresponde a obra (7.000€) y parte a electrodomésticos nuevos (3.000€), la amortización anual es 7.000€×3% + 3.000€×10% = 210€ + 300€ = 510€/año adicional.
El efecto acumulado: cuánto puede ahorrar la amortización
Para un inversor con un piso comprado a 130.000€ (total con gastos), alquilado a 800€/mes (9.600€/año), en la base de amortización del 60% de construcción:
- Base de amortización: 130.000€ × 60% = 78.000€
- Amortización anual: 78.000€ × 3% = 2.340€/año
- En el tipo marginal del IRPF del 30% (un inversor con ingresos totales en ese tramo): ahorro fiscal de 2.340€ × 30% = 702€/año
- En 20 años de tenencia el ahorro acumulado solo por la amortización: 702€ × 20 = 14.040€
La amortización no evita el impuesto definitivamente sino que lo difiere: cuando el inmueble se vende, las amortizaciones aplicadas reducen el precio de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial (el precio de adquisición se minora por las amortizaciones practicadas). Pero el diferimiento fiscal durante años tiene valor económico real.
El límite anual de la amortización: el 3% no puede superar el rendimiento neto
La deducción de la amortización no puede generar un rendimiento neto del capital inmobiliario negativo «artificial». Si todos los gastos deducibles (incluida la amortización) superan la renta bruta, el rendimiento neto se puede declarar a cero, pero no negativo para compensar otras rentas (salvo en el caso de alquiler de negocio o en estructuras empresariales). Hay un límite: la amortización computa solo hasta igualar el rendimiento neto a cero, no por debajo.
Recursos relacionados: Para el escenario de la SL patrimonial donde las amortizaciones funcionan de forma diferente (bajo el Plan General Contable) y la deducción puede ser más agresiva, el artículo sobre invertir con una SL tiene el análisis fiscal. Para el cálculo del cashflow neto después de impuestos (donde la amortización juega un papel central al reducir la base), la guía de cashflow en inversión inmobiliaria tiene la metodología completa. Para los gastos deducibles del alquiler en el contexto de pisos de banco y activos renovados, la guía de pisos de banco incluye la fiscalidad aplicable.
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