Amortissement d'un bien locatif en Espagne : réduire l'IRPF des loyers

L'investisseur qui loue un bien et déclare les revenus locatifs à l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu) a le droit de déduire une série de charges qui réduisent la base imposable et donc l'impôt à payer. Beaucoup d'investisseurs connaissent les charges les plus évidentes : l'IBI (la taxe foncière locale), les charges de copropriété, l'assurance habitation, les intérêts du prêt immobilier. Mais il y a une charge que l'on oublie systématiquement ou que l'on applique mal — l'amortissement du bien et du mobilier — et qui peut réduire la facture fiscale de la location de plusieurs milliers d'euros par an.

Qu'est-ce que l'amortissement fiscal d'un bien immobilier

L'amortissement est la constatation comptable de l'usure et de la perte de valeur que subit le bien avec le temps. Le législateur admet que les bâtiments ont une durée de vie limitée et que cette dépréciation est un coût économique réel de la location. C'est pourquoi il permet au bailleur de la déduire comme charge à l'IRPF.

Pour les biens loués, l'article 23 de la LIRPF (la loi espagnole sur l'IRPF) fixe la charge maximale déductible au titre de l'amortissement du bien à 3 % par an. Mais il y a une restriction essentielle : ces 3 % s'appliquent à la base d'amortissement, qui est la plus élevée des deux valeurs suivantes : le coût d'acquisition ou la valeur cadastrale, mais en excluant dans les deux cas la valeur du terrain. Le terrain ne s'amortit pas, car il ne se déprécie pas.

Le calcul de l'amortissement pas à pas

1. Obtenir la valeur cadastrale totale du bien (elle figure sur l'avis d'IBI ou sur le portail en ligne du Catastro, le cadastre espagnol).
2. Identifier la part de la valeur cadastrale qui correspond à la construction (par rapport au terrain). L'avis d'IBI ventile généralement la valeur cadastrale entre terrain et construction. Si un appartement a une valeur cadastrale de 80 000 €, dont 50 000 € de construction et 30 000 € de terrain, la part de la construction est de 62,5 %.
3. Appliquer cette proportion au coût d'acquisition (prix d'achat plus frais d'acquisition : l'ITP, l'impôt sur les mutations, les frais de notaire et de registre, et la gestoría, le cabinet qui se charge des formalités). Si l'appartement a été acheté 120 000 € avec 13 000 € de frais, le coût total d'acquisition est de 133 000 €. La part de la construction (62,5 %) appliquée à 133 000 € donne 83 125 €.
4. Appliquer les 3 % annuels à cette base d'amortissement de la construction : 83 125 € × 3 % = 2 493,75 € d'amortissement annuel déductible.

Pour l'investisseur dont le prêt est à 3,5 % par an et qui paie 4 200 € d'intérêts, plus 800 € d'IBI, plus 900 € de charges de copropriété, plus 2 494 € d'amortissement, le total des charges déductibles atteint 8 394 €/an avant d'inclure les autres charges (assurances, réparations, gestion). Sur un loyer de 9 600 €/an (800 €/mois), le revenu net peut tomber à 1 206 €, voire à zéro s'il y a d'autres charges, ce qui peut supprimer presque entièrement l'IRPF dû sur la location.

L'amortissement du mobilier loué avec le bien

Si l'appartement est loué meublé (ce qui est courant pour les locations de courte ou moyenne durée), le bailleur peut aussi amortir les biens mobiliers loués avec le logement : meubles, électroménager, climatisation, chauffe-eau. Le taux d'amortissement du mobilier est de 10 % par an (contre 3 % pour le bien), ce qui permet de déduire le coût de la cuisine, des placards et de l'électroménager en seulement 10 ans. Si les travaux ont inclus 8 000 € de meubles et d'électroménager, l'amortissement annuel supplémentaire est de 800 €.

L'amortissement des travaux et des investissements d'amélioration

Les travaux réalisés dans le bien loué sont eux aussi amortissables. Le taux d'amortissement des améliorations est également de 3 % par an (s'il s'agit d'améliorations de la construction intégrées au bâtiment) ou de 10 % (s'il s'agit d'équipements ou d'installations techniques indépendants, comme un climatiseur ou une nouvelle chaudière). Si vous refaites la cuisine pour 10 000 €, dont une partie en travaux (7 000 €) et une partie en électroménager neuf (3 000 €), l'amortissement annuel est de 7 000 € × 3 % + 3 000 € × 10 % = 210 € + 300 € = 510 €/an supplémentaires.

L'effet cumulé : ce que l'amortissement peut faire économiser

Pour un investisseur dont l'appartement a coûté 130 000 € (total avec frais), loué 800 €/mois (9 600 €/an), avec une base d'amortissement de 60 % pour la construction :

• Base d'amortissement : 130 000 € × 60 % = 78 000 €
• Amortissement annuel : 78 000 € × 3 % = 2 340 €/an
• Au taux marginal d'IRPF de 30 % (un investisseur dont les revenus totaux se situent dans cette tranche) : économie d'impôt de 2 340 € × 30 % = 702 €/an
• Sur 20 ans de détention, l'économie cumulée grâce au seul amortissement : 702 € × 20 = 14 040 €

L'amortissement n'évite pas l'impôt définitivement, il le diffère : lors de la vente du bien, les amortissements appliqués réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués). Mais le report de l'impôt pendant des années a une valeur économique réelle.

La limite annuelle : elle vise les intérêts et les réparations, pas l'amortissement

La déduction de l'amortissement peut bel et bien produire un revenu net du capital immobilier négatif. La limite prévue par la loi concerne d'autres charges : les intérêts du financement et les frais de réparation et d'entretien ne peuvent pas dépasser, ensemble et pour chaque bien, les revenus bruts qu'il génère ; l'excédent se déduit sur les quatre années suivantes. L'amortissement n'a pas ce plafond : si, avec lui, le revenu net devient négatif, ce résultat s'intègre à la base imposable générale et se compense avec les autres revenus de cette base, comme le salaire.

Ressources associées : pour le cas de la SL patrimoniale (sociedad limitada, l'équivalent espagnol de la SARL), où les amortissements fonctionnent différemment (selon le Plan General Contable, le plan comptable espagnol) et où la déduction peut être plus agressive, l'article sur l'investissement via une SL présente l'analyse fiscale. Pour le calcul du cash-flow net après impôts (où l'amortissement joue un rôle central en réduisant la base), le guide du cash-flow en investissement immobilier détaille la méthode complète. Pour les charges déductibles de la location dans le contexte des saisies bancaires et des actifs rénovés, le guide des saisies bancaires présente la fiscalité applicable.