Um leilão judicial é a forma mais barata de comprar uma casa em Espanha e também aquela em que mais gente perde dinheiro sem perceber porquê. Não se negoceia com ninguém, não se visita a casa ao sábado e não há arras (o contrato-promessa com sinal que reserva uma compra): há um processo, uma caução, vinte dias de licitações às cegas e outros vinte para pagar. Este guia explica o processo completo com as regras em vigor, que mudaram em abril de 2025 e que a maior parte do que encontrará por aí ainda não reflete.
Três números que mudaram: a caução para licitar um imóvel passou de 5% para 20% do valor de leilão, o prazo para pagar o preço de arrematação baixou de 40 para 20 dias e as licitações deixaram de ser públicas. Quem licita com o manual antigo chega sem dinheiro suficiente e sem saber contra quem compete.
O que é um leilão judicial (e o que não é)
Quando alguém deixa de pagar uma hipoteca ou uma dívida ao fisco (Hacienda) ou à Segurança Social, ou uma sentença o condena a pagar e não o faz, o credor pede ao tribunal que penhore e venda os seus bens. A venda é o leilão: o tribunal publica o imóvel, quem quiser licita e o melhor licitante fica com ele. O vendedor não é o banco nem o devedor, é o processo.
Não é o mesmo que um imóvel da banca. Num imóvel da banca, o banco já ficou com o imóvel: tem preço, negoceia-se e assina-se no notário. Num leilão, a casa ainda é do devedor, o preço é fixado pela sua licitação e o título é um despacho de adjudicação do tribunal (decreto de adjudicación). Por isso há mais desconto e mais risco.
Onde se publicam: o portal de leilões do BOE
Desde 2015, todos os leilões judiciais e notariais, e boa parte dos administrativos, realizam-se pela internet no Portal de Subastas da Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, a entidade que publica o BOE (o Diário Oficial espanhol). Cada leilão tem um anúncio com o tipo de bem, o valor de leilão, o tribunal, as datas e, nos documentos anexos, o edital e a certidão do registo predial com os ónus. Para participar é preciso registar-se com certificado digital ou Cl@ve (o sistema de identificação eletrónica da administração espanhola) e prestar a caução através do próprio portal.
Como se pesquisa, como se lê um anúncio e que documentos descarregar, passo a passo, no guia sobre como funciona o portal de leilões do BOE.
Tipos de leilão que vai encontrar
- Judiciais de execução hipotecária: o banco executa a hipoteca não paga. São a maioria das casas.
- Judiciais de execução comum: qualquer dívida reconhecida por sentença (o condomínio, um fornecedor, um particular). O imóvel costuma ter outros ónus à frente.
- De insolvência: bens de empresas ou pessoas em processo de insolvência, vendidos pelo administrador de insolvência.
- Administrativos: a Hacienda, a Segurança Social e as câmaras municipais vendem bens penhorados por dívidas fiscais. Regras próprias, mas também no BOE.
- Notariais: execuções extrajudiciais de hipoteca perante notário. Menos frequentes.
Quanto dinheiro precisa: a caução de 20%
Para licitar um imóvel é preciso depositar 20% do valor de leilão, com um mínimo de 1.000 euros. O valor de leilão (valor de subasta) não é o preço: é o valor fixado no processo (nas execuções hipotecárias, o valor de avaliação acordado na escritura) sobre o qual se calculam todas as percentagens. Uma casa com valor de leilão de 150.000 euros exige 30.000 euros de caução só para participar. O tribunal pode subir ou baixar essa percentagem no anúncio; confirme-a sempre.
Se o imóvel não lhe for adjudicado, a caução é devolvida em poucos dias. Se lhe for adjudicado e não pagar o resto dentro do prazo, perde-a. O credor exequente licita sem caução; um comprador particular, não.
Como se licita desde abril de 2025: vinte dias e às cegas
O leilão abre pelo menos 24 horas depois do anúncio e aceita licitações durante vinte dias de calendário, sem prorrogações e mesmo que termine num fim de semana. O importante é o que não se vê: as licitações são secretas. Durante esses vinte dias o portal não diz se há licitações nem de quanto. Cada licitante introduz o valor máximo que está disposto a pagar e, se dois coincidirem, ganha a licitação apresentada primeiro.
Isso muda completamente a estratégia. Antes esperava-se pelo último minuto para superar em cem euros a melhor licitação visível. Agora tem de decidir antecipadamente quanto vale a casa para si e oferecê-lo, sabendo que não haverá segunda oportunidade. Ao licitar pode assinalar a reserva de postura (manter a licitação em reserva): aceita que a sua caução fique retida para ser o seguinte se o vencedor não pagar.
A regra dos 70%: quando a arrematação é sua
No fecho do leilão, se a melhor licitação for igual ou superior a 70% do valor de leilão, a arrematação é aprovada a favor desse licitante e só falta pagar. Se for inferior, a arrematação fica no ar: o devedor tem dez dias para apresentar um terceiro que melhore a oferta, e o credor mantém opções sobre o imóvel. Só se ninguém as exercer é que a arrematação é aprovada abaixo dos 70%.
Na prática, uma licitação abaixo dos 70% pode levar semanas a resolver-se e acabar nas mãos de outro. Se vai licitar baixo, conte com isso e não comprometa o dinheiro noutra operação entretanto.
Leilão deserto e cessão da arrematação
Se ninguém licitar, o credor pode pedir que lhe adjudiquem o imóvel por pelo menos 50% do valor de leilão (ou pelo que lhe é devido, nunca abaixo de 40%), o devedor pode propor alguém que fique com ele nessas condições e qualquer um dos dois pode pedir um novo leilão. Se ninguém fizer nada, a penhora é levantada. Os leilões desertos são a porta para as melhores compras, mas não para quem licitou: para quem depois compra a arrematação ao banco.
É aí que entra a cesión de remate (a cessão da arrematação): o credor exequente (e os credores posteriores) podem ceder a sua arrematação a um terceiro antes do despacho de adjudicação, num prazo de cinco dias e por escrito assinado por ambos. Um particular não pode ceder a sua própria arrematação, mas pode ser o terceiro a quem o banco a cede, normalmente pagando o preço da arrematação mais uma comissão.
Pagar em vinte dias: o problema do crédito
Aprovada a arrematação, tem vinte dias a contar do fecho do leilão para depositar a diferença entre a caução e o preço. Não há notificação pessoal que abra o prazo: corre sozinho. Se não pagar, perde a caução e o imóvel pode passar para o licitante seguinte que tenha mantido a licitação em reserva.
Vinte dias é menos do que qualquer banco demora a aprovar um crédito à habitação a partir do zero. As opções reais são três: pagar a pronto e refinanciar depois, com a casa já registada em seu nome; chegar com um crédito pré-aprovado sobre esse imóvel concreto (poucos bancos o fazem, e exigem avaliação prévia); ou um crédito intercalar, caro, para cobrir a diferença. Decida qual é a sua antes de prestar a caução, não depois de ganhar.
O que é preciso ler antes de licitar: ónus e ocupação
O documento que decide se um leilão é um bom negócio ou uma ruína não é o anúncio, é a certidão do registo predial de propriedade e ónus (certificación registral de dominio y cargas) que consta do processo. Aí vê-se por que dívida se leiloa e que ónus estão registados antes dela. A hipoteca executada é cancelada com a arrematação; os ónus anteriores ficam a cargo do adjudicatário. Uma casa a metade do preço com uma hipoteca anterior de 90.000 euros não está a metade do preço.
- Ónus anteriores: hipotecas, penhoras ou averbamentos registados antes da dívida executada. Ficam consigo.
- Condomínio: responde pelas quotas do ano em curso e dos três anteriores. Em casas há anos em execução, pergunte ao condomínio antes de licitar.
- IBI (o imposto municipal sobre imóveis) e quotas extraordinárias: o IBI em atraso acompanha o imóvel.
- Ocupação: o processo indica se o imóvel está ocupado e por quem. Se o ocupante tiver título (um arrendamento anterior à hipoteca), terá de o respeitar; se não, é preciso pedir o despejo ao tribunal, e isso são meses. O preço desconta-o; o seu tempo, não.
- Estado físico: quase nunca se pode visitar. Orçamente obras e não confie na fotografia do anúncio.
Impostos e despesas de uma adjudicação
Paga-se o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o imposto sobre transmissões) como em qualquer compra de segunda mão, sobre o preço de adjudicação; se o valor de referência do Catastro (o cadastro espanhol) for maior, o fisco pode liquidar o imposto sobre ele. Não há escritura nem notário, porque o título é o despacho de adjudicação emitido pelo tribunal, mas há o registo predial e, se a casa estiver ocupada, os custos do despejo. Some tudo ao preço antes de decidir a licitação.
Como encontrá-los sem viver no BOE
O portal publica milhares de leilões por mês, misturados com garagens, terrenos rústicos e quotas indivisas, e não diz quanto vale realmente cada imóvel. O RadarPro recolhe todos os dias os leilões de casas do BOE e da Segurança Social, calcula o valor de mercado da zona e o desconto real face ao valor de leilão, e avisa-o quando entra um que se ajusta ao que procura.
Perguntas frequentes sobre leilões judiciais
Quanto dinheiro é preciso para licitar num leilão judicial?
Para licitar um imóvel é preciso depositar 20% do valor de leilão, com um mínimo de 1.000 euros (artigo 669 da LEC, o código de processo civil espanhol, desde abril de 2025). O tribunal pode subir ou baixar essa percentagem. Se o imóvel não lhe for adjudicado, a caução é devolvida; se lhe for adjudicado e não pagar o resto, perde-a.
Quanto tempo dura um leilão do BOE e veem-se as licitações dos outros?
Vinte dias de calendário desde a abertura, sem prorrogações. Desde 2025 as licitações são secretas: o portal não informa se há licitações nem do seu valor. Cada licitante indica o valor máximo que oferece e, em caso de empate, ganha a licitação apresentada primeiro.
O que acontece se a minha licitação não chegar a 70% do valor de leilão?
A arrematação não é automática. O devedor tem dez dias para apresentar um terceiro que melhore a sua oferta, e o credor mantém opções sobre o imóvel. Só se ninguém as exercer é que a arrematação é aprovada a seu favor. Acima dos 70% a arrematação é aprovada diretamente.
Quanto tempo tenho para pagar se o imóvel me for adjudicado?
Vinte dias a contar do fecho do leilão para depositar a diferença entre a caução e o preço de arrematação (artigo 670 da LEC). Antes de abril de 2025 eram quarenta. Se não pagar, perde a caução e a arrematação pode passar para o licitante seguinte que tenha mantido a licitação em reserva (reserva de postura).
Posso pagar um leilão com crédito à habitação?
Legalmente sim, mas em vinte dias nenhum banco trata de um crédito a partir do zero. É preciso chegar com o financiamento pré-aprovado antes de licitar, ou com o dinheiro para pagar a pronto e refinanciar depois, com o imóvel já registado em seu nome.
O que é a cesión de remate (cessão da arrematação)?
A possibilidade de quem fica com o imóvel ceder essa arrematação a um terceiro antes do despacho de adjudicação. Só o podem fazer o credor exequente e os credores posteriores, num prazo de cinco dias e por escrito assinado por ambos. Para um comprador particular, o caminho é ser esse terceiro: comprar a arrematação ao banco a quem a casa foi adjudicada.
Fico com as dívidas do anterior proprietário?
Com a hipoteca executada, não: é cancelada com a arrematação. Com os ónus anteriores a essa hipoteca, sim: o adjudicatário assume-os. E com o condomínio responde pelas quotas do ano em curso e dos três anteriores. Tudo isso está na certidão de ónus do processo, que é preciso ler antes de licitar.
